Clădirile de birouri continuă să genereze cel mai mare volum de investiţii, având o pondere de 78% din valoarea totală tranzacţionată în primele trei luni ale anului 2022, arată o analiză a companiei de consultanţă imobiliară CBRE România.
Potrivit datelor CBRE, cea mai mare tranzacţie din primele trei luni ale anului, reprezentând 48% din volumul total de investiţii pe T1, este aferentă achiziţiei clădirii de birouri Record Park din Cluj-Napoca de către belgienii de la AYA Properties din cadrul Speedwell, pentru o sumă estimată la puţin peste 30 mil. euro.
Per total, în T1/2022, pe piaţa de investiţii din România s-au încheiat tranzacţii cu un volum total de 68 mil. euro, cu 31% mai redus faţă de aceeaşi perioadă din 2021.
Investitorii au reuşit să încheie patru tranzacţii, dintre care trei au fost finalizate cu proprietăţi situate în Bucureşti, însă singura tranzacţie realizată într-un oraş regional, respectiv Cluj-Napoca, a concentrat 48% din valoarea totală a investiţiilor înregistrate în T1 2022, arată datele CBRE România.
“Asistăm la un flux continuu de tranzacţii pe piaţă, ceea ce asigură un bun echilibru, iar portofoliul pentru trimestrul al doilea va confirma această stabilitate, mai ales că investitorii caută să se protejeze împotriva creşterii inflaţiei”, spune Mihai Pătrulescu, Head al departamentului Investment Properties în cadrul CBRE Romania.
El precizează că la începutul anului, randamentele prime s-au menţinut la acelaşi nivel din ultimul trimestru al anului precedent, respectiv la 7,00% pentru piaţa de retail, 7,25% pentru piaţa industrială şi 6,75% pentru piaţa de birouri - o valoare cu 2 puncte procentuale mai mare decât media pe acest segment de piaţă a capitalelor din ţările CEE
Totodată, sursa capitalului adus pe piaţa românească în primul trimestru al anului a fost exclusiv străină, cea mai mare pondere venind din Belgia - 48%, urmată de Turcia şi Ungaria cu procente de 22% fiecare din volumul total, şi Cipru cu 8%.
În Capitală, stocul modern de birouri a ajuns la 3,27 mil. mp, la finalul lunii martie, după livrarea a trei clădiri noi cu o suprafaţă închiriabilă brută (GLA) cumulată de 73.500 mp.
Din totalul livrărilor, subpiaţa Centru-Vest a revendicat cea mai mare pondere, respectiv 43% cu Sema Park II - clădirea de birouri Oslo & London dezvoltată de River Development. Împreună cu Tandem, cel mai nou proiect de birouri al Forte Partner, şi cu prima fază a @Expo dezvoltată de Atenor Group, cele trei clădiri noi au o rată de ocupare totală de peste 70% la finalul primului trimestru.
Până la sfârşitul anului, consultanţii de la CBRE Romania estimează că vor fi adăugaţi la stocul modern încă aproximativ 66.000 de metri pătraţi odată cu finalizarea altor trei clădiri de birouri.
“După ce a înregistrat cea mai mare pondere de noi livrări din primul trimestru, zona Centru-Vest va fi, de asemenea, şi cel mai mare beneficiar al viitoarelor predări, cu un procent impresionant de 89%. Zona îşi va extinde stocul de birouri cu cea de-a doua fază a două proiecte performante, respectiv One Cotroceni dezvoltat de One United şi AFI Tech Park dezvoltat de AFI Europe’, spun reprezentanţii companiei.
Privind pe termen mai lung, la final de 2023 se estimează că stocul modern de birouri din Capitală va creşte cu aproximativ 94.000 mp, datorită finalizării a 5 noi clădiri de birouri printre care se regăsesc faza a doua a U-Center Campus dezvoltat de Forte Partners, Equilibrium - Clădirea B dezvoltat de Skanska, Muse Project dezvoltat de ACMS Primavera şi faza a doua a @Expo dezvoltat de Atenor Group.
Şi activitatea de închiriere birouri din Bucureşti a fost dinamică în primele trei luni din 2022, atingând pragul de 60.400 mp, cu 44% mai mult faţă de primul trimestru al anului trecut.
Cererea netă, excluzând reînnoirile sau renegocierile, a reprezentat 3 sferturi din totalul activităţii de închiriere, cu 53% mai mult faţă de T1 2021, semnalând o dezgheţare a planurilor de extindere a companiilor demonstrată de numărul semnificativ dintre acestea care au luat măsuri concrete pentru a-şi asigura intrarea în spaţiile indentificate.
“Înregistrăm o creştere consistentă faţă de anul trecut a tranzacţiilor de închiriere, ceea ce demonstrează în continuare revenirea activităţii pe acest segment. Marile companii chiriaşe doresc să se extindă şi să se relocheze, dar cea mai mare problemă cu care ne confruntăm este anvergura limitată a noilor livrări. În absenţa unor noi autorizaţii de construcţie, companiile chiriaşe trebuie să scurteze procesul decizional pentru a nu risca intrarea într-un scenariu în care vor resimţi presiuni suplimentare. În plus, pe lângă livrările limitate anticipăm şi o creştere a nivelului chiriilor determinată de escaladarea costurilor de construcţie.” explică Tudor Ionescu, Head al A&T Services Office în cadrul CBRE Romania.
Preînchirierile au reprezentat doar 20% din volumul de achiziţii, piaţa având încă posibilitatea de a acomoda imediat o nouă cerere. Cu toate acestea, un astfel de proces s-ar putea dovedi din cel în ce mai dificil în următoarea perioadă, având în vedere suprafata totala a proiectelor livrate in T12022 este deja ocupata în proporţie de trei sferturi. Cea mai mare tranzacţie de preînchiriere a fost încheiată de producătorul de software iGaming, EveryMatrix, care a închiriat 7.500 mp în proiectul Arghezi 4 dezvoltat de Strabag în zona Piaţa Universităţii.
Companiile din sectorul Computers & Hi-Tech sunt principala sursă de cerere cu 40% din suprafaţa totală închiriată în primele trei luni din 2021, urmate de sectoarele Professional şi Consumer Services & Leisure care au revendicat 26% şi 18% din suprafaţa tranzacţionată.
La finalul primului trimestru, stocul modern de birouri din Bucureşti a înregistrat o rată de neocupare de 13,9%, însă proiectele de birouri clasa A înregistrează o rată de neocupare mai mică, de 11,6%, mai arată analiza realizată de CBRE România.
