Anul 2022 a fost unul destul de reuşit pentru piaţa de birouri din Bucureşti prin prisma cererii, având în vedere contextul economic general dificil, aceasta fiind comparabilă cu anii buni dinaintea pandemiei, în timp ce, în al doilea semestru, a fost mai degrabă comparabilă cu cea din anul 2021, notează raportul anual publicat de compania de consultanţă imobiliară Colliers.
Potrivit acestuia, în ansamblu, cererea totală a înregistrat o creştere de aproximativ 6% faţă de 2021, până la aproximativ 279.000 de metri pătraţi, iar cererea nouă a urcat cu aproximativ 17% faţă de 2021, până la 122.000 de metri pătraţi.
În Capitală, s-au livrat aproximativ 125.000 de metri pătraţi de spaţii noi de birouri moderne, ceea ce a ridicat stocul total la aproape 3,3 milioane de metri pătraţi.
Consultanţii Colliers punctează că livrările au fost răspândite în tot Bucureştiul, atât în zonele bine poziţionate, cât şi în cele în curs de dezvoltare. Noua ofertă a avut parte de un grad de recepţie divers, în condiţiile în care mai multe proiecte au avut o rată de neocupare destul de ridicată.
„Anul trecut a fost marcat de câteva evenimente semnificative, cum ar fi intrările importante pe piaţa locală, precum Ford şi Booking. De notat este şi scăderea semnificativă a cererii din partea companiilor din domeniul IT&C, care în anii precedenţi reprezentau cel puţin jumătate din cererea totală, în timp ce anul trecut au contribuit cu 37%. Există o serie de factori care stau la baza acestei evoluţii, de la piaţa muncii destul de încordată până la impactul potenţial al noului sistem de muncă hibrid. Introducerea muncii de la distanţă în aproape toate companiile a făcut ca birourile să nu mai reprezinte ceea ce reprezentau în trecut”, spune Victor Coşconel, Head of Leasing Î Office & Industrial Agencies la Colliers.
El precizează că suntem încă destul de departe de a vedea această schimbare în forma sa finală, deoarece companiile sunt în continuare în căutarea celei mai potrivite formule de lucru sau a dozei corecte a muncii hibride.
Totuşi, este evident că o creştere a numărului de angajaţi nu mai pare să ducă neapărat la creşterea suprafeţei de birouri ocupate. În acelaşi timp, nevoia de un birou mai mare pe care o au unele companii care s-au extins foarte mult înainte de pandemie se poate echilibra acum prin munca la distanţă
În orice caz, având în vedere toate aceste schimbări, există o activitate destul de intensă în ceea ce priveşte renegocierea contractelor, inclusiv a unora dintre cele mai mari contracte de închiriere din Bucureşti. Pe de altă parte, se acordă o mai mică atenţie relocărilor, companiile preferând să-şi păstreze birourile actuale şi din cauza costurilor crescute pe care le-ar presupune o astfel de operaţiune.
“În următorii doi ani, aproape singurele situaţii relevante în care companiile vor dori să caute în mod activ relocarea ar fi legate de calitatea slabă a clădirii. Unele preferă să îşi păstreze spaţiul, având în vedere incertitudinile, altele par să considere că un birou mai mic este soluţia viitorului”, spun consultanţii de la Colliers.
În ceea ce priveşte chiriile, raportul Colliers arată că acestea sunt supuse unor presiuni de creştere în unele subpieţe, chiar şi depăşind rata inflaţiei, şi se aşteaptă ca proprietarii să transmită cea mai mare parte a indexării în chirii. În ceea ce priveşte rata de neocupare, cifra de la jumătatea anului, de 15,25%, a rămas neschimbată la sfârşitul lui 2022, în scădere însă faţă de 16,5% la sfârşitul lui 2021.
„Este o evoluţie pozitivă, având în vedere că, în urmă cu un an, ne aşteptam la o potenţială creştere de până la 2-3 puncte procentuale în 2022, pe fondul perspectivelor economice mai slabe şi al impactului muncii hibride, evoluţii negative care nu s-au întâmplat din fericire. Important de reţinut este că, în timp ce rata de neocupare la nivelul întregii pieţe din Bucureşti este de aproximativ 15%, rata de neocupare pentru birourile calitative, relativ noi şi bine poziţionate este de o singură cifră (fără a lua în considerare chiar cele mai noi clădiri care au fost construite în 2022). Pe pieţele regionale de birouri, rata de neocupare era, la sfârşitul lui 2022, sub cea din Bucureşti, ceea ce confirmă forţa în creştere a acestor pieţe”, subliniază George Didoiu, Director Î Tenant Services Î Office 360 al Colliers.
În concluzie, dacă piaţa de birouri din Bucureşti este deficitară din punct de vedere al stocului pe cap de locuitor în comparaţie cu capitalele vest-europene, atunci pieţele regionale de birouri din România au un potential cu atât mai mare de dezvoltare, mai ales dacă ţinem cont şi de dinamica angajărilor din aceste oraşe.