Cota redusă de TVA de 9% pentru locuinţele sub 600.000 de lei, care a sprijinit până acum segmentul accesibil al pieţei rezidenţiale, va fi menţinută doar pentru contractele semnate cu avans plătit până la 1 august 2025. @ După această dată, TVA-ul standard de 21% ar putea deveni normă, afectând exact cumpărătorii care vizau segmentul accesibil şi dezvoltatorii care au mizat pe această categorie de clienţi.
Guvernul propune limitarea în timp a cotei reduse de TVA de 9% pentru locuinţele considerate accesibile. Potrivit unui proiect de lege aflat în circuitul legislativ, această facilitate se va aplica doar până la 1 august 2026, însă doar pentru acele locuinţe pentru care a fost semnat un contract şi s-a plătit un avans până la 1 august 2025.
Mai mult, proiectul limitează acum accesul la cota de 9% - doar cei care nu au cumpărat după 1 ianuarie 2023 o locuinţă nouă cu TVA redus vor avea acum şansa, până la majorare, cel mai probabil pentru a elimina specula.
De partea cealaltă, dezvoltatorii spun că pentru a se îndeplini toate cerinţele, dezvoltatorii trebuie să facă recepţia până la 31 iulie 2026, în condiţiile în care recepţia poate dura şi 6 luni în Bucureşti.
Această fereastră de doar un an vine într-un moment în care piaţa imobiliară se confruntă deja cu o scădere a livrărilor de locuinţe – minus 15% în Bucureşti-Ilfov şi aproape 20% la nivel naţional. Iar viitorul nu arată mai promiţător.
„Este o măsură foarte proastă”, spunea recent Georgian Marcu, fondatorul agenţiei Green Angels, în cadrul emisiunii ZF Real Estate. „Cred că cei care au venit cu propunerea nu înţeleg mecanismele din spatele pieţei imobiliare. Afectează pe trei planuri: social – loveşte fix în cei mai vulnerabili, economic – reduce drastic numărul de tranzacţii, şi politic – pentru că ignoră problema accesibilităţii locuirii.”
Conform legislaţiei propuse, cota de 9% va rămâne valabilă doar pentru persoanele fizice care semnează un act juridic şi achită un avans până la 1 august 2025, pentru o locuinţă cu o valoare de până la 600.000 de lei (fără TVA) şi cu o suprafaţă utilă de maximum 120 mp. După această dată, tranzacţiile vor fi taxate cu TVA-ul standard de 21%.
Pentru a beneficia de cota redusă, nu este suficientă doar semnarea unui antecontract. Legea impune ca până la 1 august 2025 să fie efectuată plata în avans, în baza unui act juridic între vii, altfel TVA-ul standard de 21% va fi aplicat la momentul livrării. De asemenea, pentru a preveni abuzurile, se introduce o limitare clară: fiecare persoană fizică poate achiziţiona o singură locuinţă cu această facilitate, regulă care se va verifica printr-un registru centralizat.
Notarii publici vor avea un rol în aplicarea prevederilor: vor consulta „Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA” înainte de autentificarea actelor şi vor refuza aplicarea cotei de 9% dacă beneficiarul a mai achiziţionat deja o locuinţă în aceleaşi condiţii.
În termeni concreţi, aceasta înseamnă un cost suplimentar de aproximativ 10.000 de euro pentru o locuinţă de circa 120.000 de euro, explică Georgian Marcu. „Oamenii aceia nu cumpărau proprietăţi mai scumpe nu pentru că nu şi-ar fi dorit, ci pentru că acela era bugetul lor. Brusc, vor fi puşi în situaţia de a scoate din buzunar încă 10.000 de euro. Nu cred că marea majoritate dintre ei îi au.”
Această schimbare loveşte nu doar în cumpărătorii vulnerabili, ci şi în dezvoltatorii care au mizat pe segmentul de locuinţe cu TVA redus. Pentru aceştia, fiecare contract semnat până în august 2025 va deveni crucial. În lipsa unui număr suficient de antecontracte, există riscul ca multe proiecte să nu mai poată fi vândute.
„Ne putem aştepta la un blocaj pe tot ce înseamnă segmentul care se încadra la TVA-ul de 9%”, avertizează Marcu. Proiectele noi, în special cele din cartierele de la periferia oraşelor, vor fi cel mai afectate. În lipsa predictibilităţii fiscale, unii dezvoltatori ar putea amâna deciziile de investiţii sau chiar renunţa la proiecte deja planificate.
O alternativă firească pentru cei care nu mai pot cumpăra ar fi închirierea. Dar şi aici apar blocaje. „Dacă nu mai poţi cumpăra, te duci la chirie. Dar nu poţi aduce mâine 10.000 de apartamente noi de închiriat. Vom trece de la doi chiriaşi pe apartament la zece. Şi preţul va urca”, explică Georgian Marcu.
În plus, România nu oferă în prezent o alternativă publică viabilă: „Am desfiinţat ANL-ul, nu avem locuinţe sociale, nu avem un program coerent de sprijin pentru închiriere. Presiunea socială va fi uriaşă.”
O altă consecinţă potenţială este creşterea economiei subterane. Georgian Marcu avertizează că diferenţa de TVA ar putea încuraja vânzările parţial nefiscalizate, mai ales în contextul în care România are deja cel mai mare gap de TVA din UE.
Pe termen lung, întregul lanţ de aprovizionare al industriei construcţiilor poate fi afectat. „Peste 80% din investiţia într-un proiect imobiliar rămâne în România – fier, ciment, finisaje, parchet. Dacă nu se mai construieşte, firmele de construcţii vor concedia oameni. Şi atunci impactul este şi mai mare.”
