Numai câteva tranzacţii de mare anvergură, în stadii destul de avansate - despre care consultanţii Colliers prevăd cu un grad destul de ridicat de certitudine că se vor încheia în 2022 -, pot genera un volum de peste 600 de milioane de euro. Totuşi, războiul din Ucraina a început să afecteze într-o oarecare măsură economia locală, prin anumite întârzieri sau îngrijorări ale investitorilor, fiind un factor major care ar putea deraia activitatea în 2022.
În contextul provocărilor geopolitice şi legate de sănătate, perspectivele economice globale sunt foarte incerte. Războiul din Ucraina şi sancţiunile aferente Rusiei, pe lângă pandemie şi obiectivele în domeniul ESG, vor avea un impact asupra pieţelor imobiliare în ceea ce priveşte oferta, cererea şi accesibilitatea. În consecinţă, este dificil de spus cum va fi afectată economia românească şi, în special, sectorul imobiliar în viitor. Contextul inflaţionist şi înăsprirea agresivă a politicii monetare de către Rezerva Federală a SUA ar putea avea un impact asupra activităţii locale, întârziind unele dintre schimbările pozitive la care ne aşteptăm.
În ansamblu, 2021 a fost un an decent pentru Europa Centrală şi de Est în ceea ce priveşte activitatea pieţei de investiţii, cu un volum global (pe baza cifrelor preliminare) în creştere cu aproximativ 6% faţă de 2020, la 11,7 miliarde de euro, dar totuşi cu circa 20% sub 2019, arată Colliers în cel mai recent raport „The CEE Investment Scene 2021/2022”. Polonia a rămas lider în regiune, volumele de investiţii reprezentând anul trecut 57% din totalul celor mai mari 6 ţări din Europa de Est. În ceea ce priveşte activitatea tranzacţională, spaţiile industriale şi logistice au dominat la nivelul întregii regiuni în 2021, cu o pondere de 38% din volumul total de investiţii, urmate de sectorul birourilor (35%) şi la distanţă de sectoarele mai problematice precum retailul şi industria ospitalităţii (17%). Similar cu 2020, piaţa românească de investiţii a înregistrat anul trecut tranzacţii de aproape 900 milioane de euro, ceea ce reprezintă peste 8% din volumul total de investiţii de 11,7 miliarde de euro înregistrat de cele mai mari 6 ţări din Europa de Est.
Începutul lui 2022 a fost marcat de încheierea unor tranzacţii, primul trimestru fiind încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de aproape 90 de milioane de euro. Peste 70% din această sumă a provenit din proiecte de birouri, cea mai mare tranzacţie din acest an fiind cea în care proiectul Speedwell din Cluj-Napoca, denumit Record Office Park, a fost cumpărat de AYA Properties Fund pentru 35 de milioane de euro. Singura tranzacţie de retail din primul trimestru şi a doua cea mai mare tranzacţie a anului, a avut în prim plan pe Revetas Capital, care a vândut parcul de retail Vitantis Shopping Center din Bucureşti către Praktiker Real Estate, aceasta reprezentând aproximativ 20% din volumul total.
Revenind la perspectiva regională, Bucureştiul are unele dintre cele mai mari randamente pentru facilităţile industriale şi logistice (7,5% pentru activele prime), în comparaţie cu 4% în Praga, 4,1% în Varşovia sau 5,7% în Budapesta şi Bratislava. De fapt, activele industriale au înregistrat în 2021 în România cel mai bun rezultat din 2015 încoace, atrăgând tranzacţii în valoare totală de aproximativ 260 de milioane de euro, ceea ce reprezintă peste 29% din volumul total. Această cifră este, de asemenea, cu peste două procente şi jumătate mai mare decât media anuală observată pentru tranzacţiile cu active I&L între 2010 şi 2020.
„Volumul în continuare destul de redus al activelor I&L tranzacţionate în anii anteriori este rezultatul unei oferte scăzute, ceea ce nu arată cât este de fapt cererea reală. Acest lucru înseamnă că rezultatul din 2021 a fost mai degrabă o simplă consecinţă a faptului că mai mulţi proprietarii şi-au schimbat abordarea, deoarece cumpărătorii au fost dispuşi să plătească mai mult. De fapt, un sondaj Colliers realizat la sfârşitul lui 2021 a arătat că activele industriale au devenit cea mai atractivă clasă de active din Europa. Între timp, birourile au rămas cea mai dinamică clasă de active, atrăgând tranzacţii în valoare de aproximativ 44% din total, deşi foarte mult sub cota de 89% din 2020. Anul a fost remarcabil atât în ceea ce priveşte dimensiunea anumitor tranzacţii, cât şi preţurile, care au marcat o mişcare descendentă mai semnificativă. De altfel, după ce în anii trecuţi au avut performanţe inferioare celor din Europa Centrală şi de Est, în 2021, randamentele pentru birourile de calitate de clasa A din România au avut o evoluţie ceva mai bună decât în cazul anumitor vecini, deşi activele I&L au înregistrat o scădere mult mai abruptă în regiune”, explică Robert Miklo, Director of Investment Services la Colliers.
Anul 2021 a însemnat o îmbunătăţire şi pentru retail, atrăgând tranzacţii de aproximativ 170 de milioane de euro, o creştere semnificativă faţă de 2020, deşi acest volum este abia la jumătate faţă de cel înregistrat anual între 2013 şi 2018, când au avut loc mai multe tranzacţii mari cu proprietăţi comerciale. Interesul investitorilor pentru retail a crescut constant în ultima jumătate de an, concentrându-se pe diverse categorii de active, cum ar fi parcurile de retail sau galeriile comerciale, centrele comerciale din oraşe secundare şi terţiare care au nevoie de repoziţionare sau spaţiile închiriate unor supermarketuri sau magazine de tip DIY.
Cât priveşte dimensiunea investiţiilor, sectorul de birouri a înregistrat din nou cea mai mare tranzacţie din 2021, odată cu achiziţionarea de către fondul maghiar Adventum a Hermes Business Campus de la Atenor pentru aproximativ 150 de milioane de euro. A doua cea mai mare tranzacţie de birouri a fost vânzarea campusurilor 6.2 şi 6.3 ale Skanska către fondul austriac S IMMO pentru 97 de milioane de euro, marcând prima achiziţie majoră a acestuia din urmă pe piaţa locală, anterior acţionând în principal ca dezvoltator.
Urmând tendinţe similare celor din regiunea Europei Centrale şi de Est, randamentele din sectorul clădirilor de birouri premium au marcat o scădere constantă în 2021 în România, de la 7% la 6,5%. O situaţie asemănătoare poate fi înregistrată şi în cazul spaţiilor industriale şi logistice premium, unde consultanţii Colliers notează că randamentele au fost în jurul valorii de 7,5% spre sfârşitul anului, iar în cazul activelor de retail, aceştia consideră că un centru comercial modern de retail s-ar tranzacţiona în prezent la aproximativ 6,75%, puţin mai mult decât minimul atins înainte de pandemie.
„Între timp, opţiunile de finanţare şi lichidităţile rămân numeroase pentru sectorul imobiliar, băncile fiind principala sursă de creditare. Este demn de remarcat faptul că actualul context economic, cu inflaţie (şi rate ale dobânzilor mai mari), alături de creşterea economică prognozată, este văzut în mod obişnuit ca un avantaj pentru sectorul imobiliar. Ca atare, în ciuda ratelor mai mari ale dobânzii şi, în consecinţă, a costului mai mare al riscului pe pieţele financiare, acest lucru se echilibrează puţin pentru sectorul imobiliar, având în vedere cât de favorizată este această clasă de active în astfel de momente. Altfel, băncile continuă să manifeste o preferinţă pentru activele producătoare de venituri (în special pentru activele premium) şi vor prefera mai mult activele industriale şi de birouri decât cele de retail şi hoteliere. Marja de creditare continuă să se situeze în jurul a 200 - 300 de puncte de bază pentru proiectele bune”, spune Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.
Mai departe, inflaţia ridicată, împreună cu o creştere economică rezonabilă, este destul de favorabilă pentru aşa-numitele „hard assets” (active cu o valoare fundamentală tangibilă şi care au legătură cu nevoi primare), printre care se numără şi proprietăţile imobiliare, care oferă şi protecţie la inflaţie. Şi cum activele româneşti au rămas în urma altor ţări din Europa Centrală şi de Est în acest ultim ciclu economic este posibil să vedem modificări în sensul scăderii randamentelor în anul următor, în special pentru activele de birouri şi industriale.
Având în vedere scăderea bruscă a randamentelor I&L în Europa Centrală şi de Est, consultanţii Colliers se aşteaptă ca o evoluţie similară să aibă loc şi în România cât mai curând. În timp ce acţiunea pozitivă a preţurilor pentru activele industriale va fi probabil mai generalizată, ei se aşteaptă la o dinamică mai nuanţată pentru activele de birouri - clădirile de clasă A vor avea probabil rezultate mai bune decât cele care au nevoie de capital pentru a fi modernizate, ceea ce va duce la o diferenţă mai mare între cele mai bune birouri şi restul.
„Considerând dimensiunea şi volumul mare de tranzacţii semnate, încheiate sau în curs de desfăşurare în ultimele 12 luni, putem spune că interesul investitorilor instituţionali pentru activele româneşti a rămas neschimbat şi este de aşteptat ca acesta să se materializeze şi mai mult în anii următori. Principala provocare este legată de planurile de urbanism. Timp de mulţi ani, industria juridică imobiliară şi-a concentrat eforturile de due diligence asupra aspectelor legate de titlul de proprietate asupra terenurilor, dar acum a început să dezvolte mai multe capacităţi în evaluarea aspectelor legate de urbanism. Orice modificări legislative viitoare vor trebui să aducă mai multă claritate şi coerenţă, astfel încât cele două lumi - cea formală şi cea funcţională - să nu fie deconectate şi în permanentă luptă”, concluzionează Francisc Peli, Managing Partner al firmei de avocatură PeliPartners.
