• Leu / EUR4.9005
  • Leu / GBP5.4945
  • Leu / USD4.4823
Cum să locuiești mai bine?

Cum să locuieşti mai bine. Analiză. Consultanţii imobiliari: „O parte dintre potenţialii cumpărători migrează către varianta închirierii“

28.01.2023, 11:18 Autor: Alina-Elena Vasiliu

Tot mai mulţi potenţiali clienţi ai dezvoltatorilor imobiliari s-au trezit, la începutul acestui an, în situaţia în care băncile nu le mai aprobă creditele imobiliare pentru că nu se mai încadrează, ca urmare a noului nivel al IRCC Trendul de creştere a chiriilor vine într-un context în care cererea de închiriere a crescut mult în 2022, deoarece forţa de muncă din birouri a revenit în oraşe, iar studenţii au reînceput facultatea în format fizic.

O medie de 300 de euro pe lună pentru o garso­nieră, aproape 450 de euro pe lună pentru un apartament cu două camere şi 600 de euro pe lună - pentru o locuinţă cu trei camere. Cam aşa au încheiat chiriile anul 2022 în Bucureşti.

Preţurile ridicate cu care sunt scoase la vânzare apartamentele din Bucureşti şi din restul ţării îi direcţionează pe mulţi dintre cei care aveau de gând să-şi cumpere o locuinţă mai degrabă spre o nouă chirie. Aşa se face că, simultan cu creşte­rile de preţ la vânzare, piaţa rezidenţială va experimenta în acest an şi o creştere a chiriilor, potrivit estimărilor făcute de consultanţii imobiliari.

„Cu eligibilitate mai scăzută faţă de acum un an la finanţare bancară pentru clienţii de retail (cumpărătorii de locuinţe), ne aşteptăm la o creştere de cel puţin 10-15% a cererii pe piaţa chiriilor în primele şase luni ale acestui an. Practic, o parte dintre (potenţialii – n. red.) cumpărători migrează către varianta închirierii“, spune Daniel Tudor, fondatorul compa­niei de consultanţă imobiliară The Concept.

Tot mai mulţi potenţiali clienţi ai dezvoltatorilor imobiliari s-au trezit, la începutul acestui an, în situaţia în care băncile nu le mai aprobă creditele imobiliare pentru că nu se mai încadrează, ca urmare a noului nivel al IRCC calculat la 5,7% pentru T1/2023, pe baza datelor din T3/2022. Ratele au ajuns să fie mai mari cu 30-50% şi astfel, pentru cei aflaţi la limită cu gradul de îndatorare de 40% pe familie, situaţia este dificilă pentru că băncile nu mai acceptă creditul. Nu sunt ieftine nici chiriile.

„Pentru un chiriaş cu un standard de viaţă mai ridicat este dificil (să găsească o locuinţă de închiriat – n. red.), proprietăţile bune închiriindu-se destul de rapid. Din păcate, stocul nou-livrat în locaţii preferate este relativ mic în comparaţie cu cererea atât de cumpărare, cât şi de închiriere pe aceste locaţii.“

În sens invers, dacă localiza­rea este bună, în zone cu infra­structură-cheie de transport în apropiere şi cu facilităţi precum parc, şcoli, grădiniţe, zone comer­ciale, zone de business, proprie­tăţile la un preţ în jurul mediei pieţei sunt închiriate foarte rapid.

„De multe ori, nu stau nici măcar o zi neînchiriate“, spune Daniel Tudor.

Daniel Crainic, director de marketing şi comunicare al plat­formei de anunţuri Imobiliare.ro, spunea recent, la emisiunea online de business ZF Live, că estimează o creştere a chiriilor în perioada următoare, pentru că proprietarii sunt şi ei afectaţi de inflaţie şi încearcă să-şi maximi­zeze veniturile. El preconizează un avans al chiriilor cu 10% în 2023 faţă de anul trecut. Acest trend vine într-un context în care cererea de închiriere a crescut mult în 2022, deoarece forţa de muncă din birouri a revenit în oraşe, iar studenţii au reînce­put facultatea în format fizic.

„Interesul pentru închi­rie­rea de proprietăţi crescuse deja cu peste 20% spre finalul tri­mes­trului al treilea al anului trecut, pe­rioadă ce a coincis cu întoar­cerea studenţilor şi a elevilor în şcoli. Spre finalul anu­lui, cererea a scăzut, reve­nind pe cifre normale cu cele din anii pre­cedenţi. Esti­mările sunt vala­bile pen­tru toate oraşele mari, care sunt în genere şi oraşe uni­ver­si­tare“, spune Daniel Tudor de la The Concept.

Chiriaşii se aşteaptă şi ei la scum­­piri anul acesta, după in­ter­acţiunile cu proprietarii de locu­inţe. „Tendinţa utilizatorilor pri­vaţi şi a agenţilor imobiliari este de a prevedea creşteri uşoare (ale preţului chiriilor la aparta­mente în 2023 – n. red.) – opţiune aleasă de 51% dintre agenţi şi de 25% dintre utilizatorii privaţi. Aştep­tări diferite s-au înregistrat la capitolul scăderilor întrucât doar 9% dintre profesionişti antici­pea­ză scăderi, comparativ cu 31% dintre respondenţii privaţi. Tot­oda­tă, atât agenţii (31%), cât şi uti­li­zatorii privaţi (21%) se aş­teaptă ca preţurile să stagneze în 2023“, arată un studiu realizat de platforma de anunţuri imobiliare Storia.ro.

Tot un sondaj Storia.ro arată că principala problemă a proprietarilor care au dat locuinţe spre închiriere anul trecut a fost să găsească chiriaşi serioşi. La capitolul preţurilor, 48% dintre proprietari au spus că au primit chiar preţul cerut pe chirie, iar 17% au negociat între 1% şi 5% din preţul iniţial, conform sondajului.

În ceea ce priveşte preţurile de achiziţie, consultanţii spun că segmentele de piaţă mai puţin dependente de credite ipotecare în achiziţie îşi vor continua creşterea, cu o estimare de plus 6-8% în 2023. În schimb, segmentele de piaţă dependente în proporţie de peste 65% de credite ipotecare în achiziţie, în general în zone limitrofe oraşelor, vor suferi scăderi de preţuri estimate în jurul a 5-6% pe medie.

Conform unui raport Imobiliare.ro cu date referitoare la trimestrul al doilea (aprilie-iunie) din 2022, pentru o garsonieră, cele mai mari chirii erau în Cluj-Napoca, în vreme ce chiria cea mai scumpă pentru un apartament cu două camere se găsea atât în Cluj, cât şi în Bucureşti. La apartamentele cu trei camere, Capitala conduce.

Astfel, în Bucureşti, valoarea medie pentru închiriere era de 280 de euro pe lună pentru garsoniere, 430 de euro pe lună pentru două camere şi 600 de euro pe lună pentru trei camere. Capitala ţării era urmată îndeaproape de Cluj-Napoca, unde proprietarii solicitau 300 de euro pe lună pentru o garsonieră, 430 de euro pe lună pentru o locuinţă bicamerală şi 550 de euro pe lună pentru una tricamerală.

Suma medie solicitată pentru un apartament se situa, în T2/2022, la 8,3 euro pe metru pătrat util în Cluj-Napoca, 7,9 euro/mp în Bucureşti, 7,1 euro/mp în Iaşi şi Braşov, 7,1 euro/mp în Constanţa şi 6,5 euro/mp în Timişoara.