Numărul de locuinţe noi livrate anual a crescut de peste trei ori în judeţele Braşov şi Sibiu în decurs de zece ani, în intervalul 2013-2023, Bucureştiul deţinând „supremaţia“ din acest punct de vedere, cu o creştere de peste cinci ori. Astfel, dacă în 2013 în Capitală se livraseră circa 2.700 de locuinţe, zece ani mai târziu totalul livrărilor s-a apropiat de 14.000, arată datele de pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică (INS), analizate de ZF. Alte creşteri semnificative în decurs de un deceniu, de peste două ori, se văd în judeţele Cluj şi Timiş.
Pe de altă parte, în 17 din cele 42 de judeţe numărul livrărilor de locuinţe a ajuns să fie mai mic în 2023 decât în 2013, semn că fie piaţa a fost deja saturată, fie dezvoltatorii şi-au pierdut din interesul de a investi.
În Capitală, numărul mare de livrări din 2023 este doar continuarea unei tendinţe ascendente din ultimul deceniu, anual fiind puse pe piaţă mai multe locuinţe decât în anul precedent. Va continua însă această dinamică şi mai departe, ţinând cont de problemele de autorizare din oraş? Câte locuinţe noi mai poate suporta Capitala?
„Livrările de locuinţe în Bucureşti s-au situat în ultimii ani la un nivel de aproximativ 12.000 – 13.800 de unităţi, variaţia fiind de aproximativ 3% în trei din ultimii patru ani. Datele SVN arată că în acest an ar putea fi livrate în Bucureşti şi împrejurimi cu aproximativ 17% mai puţine locuinţe comparativ cu 2023, o scădere care ar fi sinonimă cu cel mai mic număr de locuinţe noi finalizate în ultimii cinci ani. Din datele actuale, dar şi ţinând cont de scăderea numărului de autorizaţii emise şi a suprafeţei totale autorizate, scăderi care sunt de peste 50% faţă de nivelul din urmă cu câţiva ani, situaţia din acest an ar putea să se înregistreze şi în 2025“, spune Andrei Sârbu, CEO al companiei de consultanţă imobiliară SVN Romania.
Livrările de locuinţe din Bucureşti au crescut puternic în ultimii ani şi într-un context în care salariul mediu s-a triplat la nivel naţional în ultimii zece ani şi este cu aproximativ 65% mai mare faţă de cel înregistrat în vara lui 2019, ultimul an când în Bucureşti s-au înregistrat sub 10.000 de locuinţe noi livrate.
„Bucureştiul s-a dezvoltat foarte mult în ultimul deceniu şi chiar şi în ultimii cinci ani şi a ajuns una dintre principalele capitale la nivelul Uniunii Europene din punctul de vedere al PIB/capita. Este în continuare principalul magnet pentru migraţia internă şi va continua să se dezvolte accelerat şi în anii următori - ceea ce va duce şi la o cerere constantă pentru locuinţe noi. Exceptând influenţa scăderii numărului de autorizaţii şi a suprafeţei autorizate, care vor avea un impact negativ în 2024 şi posibil în anii următori, nivelul actual de livrări de locuinţe este unul sustenabil pe termen mediu-lung“, mai spune Andrei Sârbu.
Apartamentele ca investiţie
Locuinţele cu două camere şi-au reluat trendul de creştere în 2023, după doi ani consecutivi de scădere, în care crescuse numărul de locuinţe cu patru camere în oferta dezvoltatorilor, arată datele disponibile pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică. În 2023, locuinţele cu două camere erau singura categorie în scădere faţă de anul precedent.
Astfel, anul trecut s-au livrat 22.845 de apartamente cu două camere, în creştere cu 3% (echivalentul a 725 de unităţi) faţă de 2022. La locuinţele cu trei camere se vede o scădere, deşi redusă, de doar 1% comparativ cu anul precedent. Scăderi sunt şi la locuinţele cu patru-cinci camere şi chiar mai mult. În totalul celor 70.957 de locuinţe livrate anul trecut, cele cu două camere au cântărit cel mai mult, reprezentând mai exact o treime.
„Unităţile mai mici, cum ar fi apartamentele cu una şi două camere, sunt de obicei mai accesibile ca preţ. Acest lucru le face atractive pentru un segment mai mare de cumpărători, în special pentru cei care cumpără pentru prima dată o casă, tineri profesionişti şi investitori care caută proprietăţi pentru a le închiria. În oraşe universitare precum Bucureşti, Cluj etc. există o cerere tot mai mare pentru spaţii de locuit mai mici datorită numărului tot mai mare de studenţi. Ei preferă adesea să locuiască în zonele urbane centrale sau bine conectate, unde spaţiul este limitat, iar apartamentele mai mici sunt mai accesibile“, spune Iulian Berghian, CEO al reţelei de agenţii imobiliare RE/MAX România. În plus, apartamentele mai mici au adesea randamente mai mari de închiriere în raport cu preţul lor de achiziţie comparativ cu unităţile mai mari. Investitorii pot prefera aceste proprietăţi pentru că sunt mai uşor de închiriat, mai ales în zonele urbane cu cerere mare.
Garsonierele şi apartamentele cu două camere, care în urmă cu zece ani reprezentau 31% din totalul livrărilor de locuinţe noi, au ajuns în 2023 să cântărească 42% în numărul total de locuinţe puse pe piaţă de dezvoltatori, potrivit datelor publicate pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică şi consultate de ZF.
Astfel, tot mai mult, de la un an la altul, locuinţele cu una şi două camere se conturează ca o opţiune pentru acei proprietari care văd o astfel de proprietate ca pe o investiţie bună.
Întoarcerea în oraşe
Numărul locuinţelor noi care s-au finalizat în oraşe în cursul anului 2023 a crescut considerabil comparativ cu anul precedent, cu 7%, după un an în care casele şi apartamentele din mediul urban scăzuseră ca număr de livrări.
În acelaşi timp, în mediul rural s-au livrat cu 16% mai puţine locuinţe anul trecut faţă de 2022. În sate şi comune s-au dat astfel în folosinţă cu 35% mai puţine locuinţe decât în oraşe.
Din cele 70.957 de locuinţe terminate în 2023, peste 60% au fost în urban, fiind, practic, anul cu cele mai multe locuinţe în oraşe.
„În timpul pandemiei, mulţi oameni s-au mutat în afara oraşelor pentru a evita aglomeraţia şi a beneficia de spaţiu suplimentar. Pe măsură ce situaţia sanitară s-a îmbunătăţit şi restricţiile au fost ridicate, unii dintre aceşti oameni s-au reîntors în oraşe pentru a beneficia de oportunităţile economice, infrastructura şi facilităţile de care dispun zonele urbane“, spune Iulian Berghian de la RE/MAX România.
Odată cu revenirea la muncă în birouri şi la şcoală, proximitatea faţă de locurile de muncă, instituţiile de învăţământ şi alte facilităţi esenţiale a devenit din nou un factor decisiv pentru mulţi oameni.
Oraşele oferă mai multe oportunităţi de angajare, educaţie şi divertisment, ceea ce poate explica de ce cererea pentru locuinţe în mediul urban a crescut.
Această schimbare dă peste cap aşadar o tendinţă care se conturase în ultimii ani, de consolidare a zonelor metropolitane, cele care se dezvoltă în jurul marilor oraşe, unde oamenii aleg să se mute pentru a scăpa de gălăgie şi aglomeraţie.
Acest lucru întăreşte realitatea satelor româneşti care se depopulează din cauza îmbătrânirii sau a migraţiei către centrele urbane sau în afara ţării.
„În ciuda avantajelor vieţii la ţară, un stil de viaţă urban, cu acces uşor la restaurante, magazine, evenimente culturale şi alte facilităţi, rămâne atractiv pentru mulţi oameni. În plus, pentru tineri, oraşele oferă oportunităţi mai bune de angajare, salarizare, networking şi dezvoltare personală.“
Puţin mai mult spaţiu
Suprafaţa medie a locuinţelor livrate în 2023 în România a revenit pe un uşor trend de creştere, ajungând la 63,20 metri pătraţi, faţă de 62,80 metri pătraţi în anul precedent, arată calculele făcute de ZF raportând suprafaţa locuibilă totală a locuinţelor terminate anual la numărul de unităţi terminate. Este cea mai ridicată medie din 2018 încoace. „O creştere de sub 1% arată mai degrabă o stagnare a suprafeţei medii decât o creştere. Considerăm că piaţa a atins un echilibru în care cererea pentru unităţi locative de o anumită dimensiune se întâlneşte cu oferta. Dacă preferinţele cumpărătorilor au rămas stabile în ultimii ani, cu o cerere constantă pentru anumite tipuri de unităţi, dezvoltatorii au continuat să producă unităţi locative de dimensiuni similare pentru a satisface aceste aşteptări ale cumpărătorilor“, spune Iulian Berghian, CEO al RE/MAX România. În ultimii douăzeci de ani, maximul a însemnat 76 de metri pătraţi pentru o locuinţă nou-livrată, medie înregistrată în anii 2010, 2011 şi 2013. Legea Locuinţei prevede o suprafaţă utilă minimă de 66 de metri pătraţi pentru un apartament de trei camere, de 52 de metri pătraţi pentru un apartament cu două camere şi de 37 de metri pătraţi pentru o garsonieră. Suprafeţele mai mari chiar şi cu câţiva metri pătraţi devin un element puternic de atracţie pentru clienţi, iar dezvoltatorii exploatează această strategie. Perioada lungă de reducere treptată a suprafeţelor locuinţelor noi a fost pusă, în general, de specialiştii din domeniu pe seama faptului că dezvoltatorii, pentru a face locuinţe pe care să şi le permită mai multă lume, au eliminat sau au micşorat semnificativ zone precum debaraua sau cămara, ceea ce se vede, în final, în suprafaţa totală a locuinţei.
Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.zf.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.
ABONEAZĂ-TE