Luni, 22 iunie 2026, Guvernul a adoptat un memorandum prin care mandatează MIPE să finalizeze ultima ajustare a PNRR. Printre reformele eliminate din plan se numără şi cea privind impozitarea proprietăţilor. Ministrul interimar Dragoş Pîslaru a anunţat-o ca pe o victorie: am scăpat de o reformă care nu putea fi realizată şi care ar fi atras penalizări substanţiale.
Declaraţia a fost preluată ca atare. România a renunţat la impozitarea proprietăţilor la valoarea de piaţă. Punct.
Problema e că această reformă, în forma în care era înscrisă în PNRR, nu menţiona niciunde sintagma „valoarea de piaţă". Şi atunci ce s-a eliminat, de fapt?
Ce scria în jalonul 237
Jalonul 237 din Componenta 8 a PNRR, singura referinţă numerotată cu termen şi criteriu de verificare legată de impozitarea proprietăţilor, era formulat astfel:
„Sistem informatic dezvoltat şi operaţional pentru evaluarea proprietăţilor care fac obiectul impozitelor pe proprietate. Aceste valori se vor utiliza pentru a determina baza fiscală pentru impozitarea proprietăţilor în cazul în care această abordare va fi disponibilă (cum ar fi suficiente tranzacţii disponibile pentru modelul de evaluare automatizat)."
Nicio menţiune a valorii de piaţă. Un sistem informatic, cu o condiţie suspensivă: dacă există suficiente date. Termenul era Q4 2025. Nu a fost îndeplinit.
Ideea valorii de piaţă apărea în textul narativ al Reformei 4 din acelaşi PNRR, ca obiectiv de politică fiscală, nu ca jalon verificabil cu termen şi criteriu. Era o aspiraţie asumată pe hârtie, nu un angajament cu penalitate. Diferenţa e fundamentală.
Prin urmare, ce s-a eliminat efectiv este altceva decât ce s-a anunţat: s-a eliminat obligaţia de a construi un sistem informatic de evaluare automatizată a proprietăţilor. Reforma valorii de piaţă nu era acolo în forma care să poată fi eliminată, pentru că nu fusese niciodată operaţionalizată într-un jalon concret.
Cinci ani de confuzie conceptuală
Urmăresc acest subiect de peste zece ani. Şi, de la PNRR încoace, observ acelaşi tipar repetat: sintagma „valoarea de piaţă" este invocată când convine şi ignorată când nu convine, fără ca nimeni să o definească operaţional sau să explice cum s-ar aplica în practică.
Traseul e revelator. PNRR 2021: angajament pentru bază impozabilă ancorată în valoarea de piaţă. OG 16/2022: delegare a acestei funcţii către studiile de piaţă ale notarilor publici. Amânare în 2023. Amânare în 2024. Amânare în 2025. Legea 239/2025: abrogarea prevederilor OG 16/2022 privind studiile notariale, instituirea RO e-Proprietate ca sistem informatic. Renegocierea PNRR, iunie 2026: eliminarea jalonului 237.
La capătul acestui traseu: impozitele au crescut declarativ cu 50 până la 70% si in fapt ajungand la 200-300% faţă de 2025, pe aceeaşi bază administrativă veche, suprafeţe, materiale de construcţie, rang de localitate. Statul a obţinut veniturile suplimentare dorite. Reforma metodologică nu s-a produs. Şi acum nu mai există nici condiţionarea europeană care să oblige la ea.
Studiile de piaţă ale notarilor, care au servit o perioadă ca surogat de „valoare de piaţă", aveau o problemă recunoscută chiar de autorii lor: nu conţin valori de piaţă individuale, ci preţuri orientative minime, bazate pe tranzacţiile consemnate. ANEVAR a atras atenţia în repetate rânduri că aceste studii nu includ niciun proces de estimare a valorii proprietăţilor şi că, în zonele cu puţine tranzacţii, valorile pur şi simplu lipsesc.
Cu alte cuvinte, instrumentul folosit ca bază pentru reforma impozitului pe proprietate nu era şi nu putea fi un instrument de evaluare. Era şi rămâne un instrument notarial, util pentru scopul său original şi inapt pentru mass appraisal fiscal.
Ce este RO e-Proprietate şi ce nu este
Legea 239/2025 a instituit Sistemul RO e-Proprietate, descris ca „ansamblul de principii, reguli şi sisteme informatice, infrastructură de comunicaţii, elemente de interconectare şi interoperabilitate cu alte sisteme informatice, platforme hardware şi software pentru stocare, procesare automată, procesare manuală, preluare, afişare şi transmitere de date, având drept scop automatizarea colectării de date şi informaţii despre bunurile imobile, pentru fundamentarea politicilor publice în scop fiscal."
E o definiţie de sistem informatic, nu o metodologie de evaluare. RO e-Proprietate este o infrastructură de colectare a datelor. Problema e că datele de colectat, preturi de piaţă verificate la nivel de proprietate individuală, nu există în nicio bază de date publică din România. Nu au existat nici cu PatrimVen, nu există nici acum.
Ministrul Pîslaru a spus, cu toată sinceritatea, care a fost motivul real al eşecului: „lipsa datelor din teritoriu care nu au venit la timp." Exact. Nu a fost o problemă de platformă informatică. A fost o problemă de substanţă: nu există date de piaţă sistematice, verificate, la nivel naţional, din care un sistem automat să extragă valori impozabile.
Şi această problemă nu dispare prin eliminarea jalonului din PNRR.
Ce ar trebui să se întâmple acum
Renunţarea la condiţionarea europeană nu înseamnă şi renunţarea la reforma în sine. Sau nu ar trebui să însemne asta. Sunt câteva lucruri care pot şi trebuie făcute, indiferent de PNRR.
Primul: Să se renunţe, odată pentru totdeauna, la sintagma „valoare de piaţă" ca obiectiv de politică fiscală formulat vag. Valoarea de piaţă este o noţiune tehnică precisă, definită prin Standardele de Evaluare ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (SEV), aliniate cu standardele internaţionale IVS şi cu cele europene EVS. Aplicarea ei presupune un proces de estimare individual sau prin modele statistice calibrate pe tranzacţii reale. Şi chiar în acest caz modelele statistice nu pot conduce la valori de piaţă individuale cum se aşteaptă fiecare contribuabil. De aceea se numeşte “evaluare în masă”. Aşadar sintagma corectă este valoarea impozabilă “ancorată” sau bazată pe valoarea de piaţă.
Al doilea: Să se ajusteze PatrimVen, baza de date a Ministerului Finanţelor privind proprietăţile, astfel încât să devină o sursă reală de date de tranzacţii, nu o copie a evidenţelor administrative existente. Concret, asta presupune două lucruri: introducerea identificatorului cadastral ca element obligatoriu de legătură între proprietate şi tranzacţie, şi preluarea preţurilor reale de tranzacţionare fie din actele notariale, fie din declaraţiile depuse la primării. Fără identificatorul cadastral, nu poţi lega o tranzacţie de o proprietate. Fără preţul real, nu ai date de piaţă. Aceste două elemente sunt condiţia minimă pentru orice sistem de evaluare în masă.
Al treilea: Să se construiască în cadrul sistemului RO e-Proprietate, nu doar ca infrastructură IT ci ca entitate funcţională, un departament cu un mix de competenţe: evaluatori autorizaţi, statisticieni, specialişti în date şi experţi în administraţie fiscală locală. Mass appraisal-ul fiscal nu se face cu algoritmi fără expertiză profesională în spate. Ţările care au sisteme funcţionale, Olanda, Suedia, Estonia, au investit ani în construirea acestei capacităţi umane, nu doar în platforme.
Aceasta nu e o reformă imposibilă. E o reformă care necesită voinţă politică susţinută, competenţă tehnică şi timp. Exact cele trei lucruri care au lipsit în ultimii cinci ani.
În loc de concluzie
România nu a eliminat reforma impozitului pe proprietate. A eliminat un jalon care cerea un sistem informatic şi pe care nu a reuşit să îl îndeplinească. Sunt două lucruri diferite.
Reforma reală, trecerea la o bază impozabilă ancorată în realitatea pieţei, aplicată corect, transparent şi contestabil, nu a existat niciodată cu adevărat. A fost invocată când convenea, amânată când nu convenea şi confundată cu instrumente care nu aveau cum să o materializeze.
Acum, fără presiunea unui jalon european, e paradoxal mai uşor să o faci bine. Fără termene imposibile, fără surogaţi grabnici, fără confuzia dintre un studiu notarial şi o evaluare de masă.
Întrebarea e dacă există cineva care să vrea să o facă bine.
Adrian Vascu este fondator şi Senior Partner al Veridio SRL, firmă de evaluari, imobiliare de afaceri si alte tipuri de bunuri, şi fost preşedinte al ANEVAR. Scrie săptămânal pe vascu.ro despre evaluare, fiscalitate, piaţa proprietăţilor din România si alte teme la zi.
