Într-o recentă analiză a pieţei imobiliare româneşti, accentul era pus pe noua tendinţă a dezvoltatorilor de a-şi diversifica portofoliul de locuinţe noi. Acum, lângă apartamentele construite anume ca să fie vândute populaţiei cu acces la credite ipotecare sunt proiectate blocuri întregi cu destinaţie din capul locului pentru închiriere. Motivul: a intrat în câmpul muncii o nouă generaţie, în rândurile căreia sunt mulţi tineri cu venituri mici, care nu se califică pentru credite bancare, ceea ce face să crească semnificativ numărul celor pentru care „acasă” va fi, cel puţin pentru un timp, o locuinţă închiriată.
Judecata dezvoltatorilor imobiliari pare corectă. Un indiciu, între multe altele: contractele de închiriere se încheie acum pe mai mulţi bani decât în anii trecuţi. Deşi dacă am introduce în judecată un alt reper - statisticile oficiale, cele recente desigur, cu date noi referitoare la fondul de locuinţe - ar putea ieşi în evidenţă multe semne de îndoială în această alegere. Un analist din afara ţării, care ar citi într-un document publicat zilele trecute că, în România activele imobiliare au o pondere puternic dominantă în avuţia populaţiei, 95,6 la sută din totalul locuinţelor fiind în proprietate privată - o realitate unică în Europa - s-ar întreba cum este posibilă creşterea cererii de închirieri. Iar întrebarea ar fi cu atât mai justificată dacă ar raporta numărul de gospodării ale populaţiei, în jur de 7,2 - 7,4 milioane, la fondul locativ, care cuprinde în prezent 9 milioane de locuinţe.
Această avuţie, care la numărătoarea de pe avers pare impresionantă, îşi dezvăluie pe revers o altă faţă. Ce vedem aici? Întâi şi întâi, o realitate evident contradictorie, care în lumina reflectoarelor legităţi cererii şi ofertei îşi spune adevărata poveste. Dacă valoric fondul de locuinţe a ajuns la 400 de miliarde de euro, nivel record în ultimii zece ani, multe active sunt uzate fizic şi moral. Mai ales moral, pentru că multe locuinţe sunt vechi şi nu corespund cerinţelor actuale; totodată, au spaţii înguste în care nu mai e loc pentru tânăra generaţie intrată recent în câmpul muncii. De aici, cererea în creştere. Potrivit calculelor, multe făcute de agenţii imobiliare, deficitul ar fi de 1 milion de locuinţe.
Aşadar, cererea creşte! Dar oferta? În spaţiul public, inclusiv prin voci ale unor dezvoltatori imobiliari, se susţine că de avalanşa de cereri de închirieri ar fi vinovate băncile, care „cu dobânzile lor mari, cele mai mari din Europa, au blocat accesul la credite imobiliare pentru cea mai mare parte a populaţiei”. În plus, nu lipsesc încercările de a invoca o potenţială sursă de blocaj ce s-ar contura în viitorul apropiat. Şi anume că „BNR ar continua să urce dobânda-cheie, băncile s-ar împrumuta mai scump şi, mai departe, ar scumpi la rândul lor creditele”.
E multă confuzie în aceste susţineri. În primul rând, BNR a dovedit şi dovedeşte în continuare maximă prudenţă în operarea cu dobânda de politică monetară, pentru a nu lovi în redresarea economică şi în costul creditării. În al doilea rând, dacă în viitor va fi nevoie să fie urcată dobânda BNR, scopul va fi unul singur: să rupă din forţa inflaţiei actuale - un fenomen global care a pus în dificultate până şi cele mai puternice bănci centrale din lume - cunoscut fiind faptul că atunci când cresc preţurile generale creşte şi preţul creditului.
Apropo de „cele mai scumpe credite din Europa”, ce ar fi practicate de băncile româneşti, nu avem motive să ne comparăm nici cu Zona Euro, nici cu alte ţări din UE care au indicatori financiari cu mult peste cei ai României. Şi totuşi, cum se vede clar în statisticile din 2021, volumul creditelor a crescut substanţial în timp ce ratele dobânzilor au scăzut. Ceea ce este însă esenţial, când sunt analizate dobânzile la creditele bancare, devine şi principalul obstacol de care se lovesc băncile româneşti în eforturile de a reduce dobânzile. Pentru că băncile, dacă vor să le meargă bine afacerile, au nevoie de dobânzi mai mici. Ce le opreşte să accelereze reducerea dobânzilor? Indicatorul numit „intermediere financiară”, ce exprimă volumul creditelor date populaţiei şi companiilor raportat la PIB, care de ani mulţi este pe ultimul loc din UE. Cererea de credite, aşadar, care se menţine de trei ori mai mică decât media UE. O situaţie absolut asemănătoare cu restrângerea cererii de bunuri sau de servicii.
Desigur, mi s-ar putea replica: „Dacă scade cererea, nu scad şi preţurile? Da, de regulă! De foarte multe ori însă e invers. Bunăoară, în cazurile în care cererea nu ajunge la un nivel care să asigure un minim de profit... preţurile rămân sus. Un exemplu edificator îl întâlnim în magazinele care vând telefoane mobile sau calculatoare. Când apare o serie nouă, fiind puţini cei ce se reped să-şi schimbe telefonul sau calculatorul, preţurile frig. Şi nu se răcesc cât timp nu se înmulţeşte numărul de cumpărători.
Cu alte cuvinte, dacă nu le este la îndemână calea cea mai simplă şi mai sănătoasă – deverul, adică mulţime de cumpărători şi mulţime de încasări provenite de la un volum mare de vânzări – viaţa îi obligă pe comercianţi să recurgă la ce este mai complicat: câştigul „în marjă”. Adică obţinerea unui minim de profit din vânzări la mai puţini cumpărători.
