Eveniment

Băncile, proprietari “fără voie” peste imobiliare de 1 mld. Euro. De ce nu dau drumul la activele imobiliare astfel încât să scadă preţurile?

Băncile, proprietari “fără voie” peste imobiliare de 1 mld. Euro. De ce nu dau drumul la activele imobiliare astfel încât să scadă preţurile?

Băncile devin cel mai mare proprietar de active imobiliare, cu un portofoliu de aproape 1 miliard de euro. Cum îl vor administra?

Autor: Gabriel Razi

08.10.2011, 00:09 3795

Prezenţi în sală, reprezentanţi ai celor mai mari bănci de pe piaţă s-au arătat interesaţi de subiect, au pus întrebări, dar au evitat să urce la prezidiu pentru a detalia felul în care fac faţă numărului ridicat de active imobiliare intrate în portofoliu în ultimii trei ani - malluri, terenuri, construcţii neterminate, dar şi locuinţe, fie luate individual, fie ca parte a unor ansambluri rezidenţiale.

În acelaşi timp, mai multe firme specializate în property management se luptă pentru onorarii anuale de circa 20 de milioane de euro, în special din administrarea portofoliului de clădiri de birouri din Bucureşti, cu o suprafaţă de circa 2 milioane de metri pătraţi, precum şi a câteva zeci de malluri din Capitală şi din ţară.

"Băncile sunt cel mai mare proprietar de active imobiliare din acest moment de pe piaţă. Au mai multe active decât orice alt dezvoltator. Băncile au în portofoliu active de circa 700 de milioane de euro, dar au potenţialul de a depăşi 1 miliard de euro în perioada 2011-2012", a estimat Sorin Preda, managing part­ner al firmei Global Vision, care administrează printre altele proiectul UpGround din nordul Capitalei, format din clădirile de birouri BOB şi BOC, dar şi din două blocuri cu circa 600 de locuinţe.

Printre proiectele importante intrate în ultimii ani în portofoliul băncilor se numără centrul comercial City Mall din Bucureşti sau ansamblurile rezidenţiale Cortina şi Blue Tower, toate în urma unor falimente în care instituţiile financiare erau principalul creditor.

"Băncile nu sunt pregătite să îşi administreze clădirile. Produsele imobiliare care se află în proprietatea băncilor nu sunt cele mai lichide de pe piaţă şi nici cele mai bune. Dacă ar fi fost bune, s-ar fi vândut şi nu ar fi ajuns să fie rechiziţionate de bănci", a explicat Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Coldwell administrează în prezent proiectul City Mall, aflat în curs de lichidare, şi are o activitate importantă şi în zona de locuinţe executate de către bănci.

Proprietăţile imobiliare ajunse în portofoliul băncilor trebuie întreţinute şi pregătite pentru vânzare. Companiile de property management asigură servicii de închiriere, reparaţii, întreţinere preventivă sau securitate, dar şi băncile au început în ultimele luni să îşi creeze departamente specializate pentru realizarea acestor operaţiuni, preluând oameni din piaţa de real estate.

"Un activ imobiliar stă în portofoliul unei bănci între 18 şi 24 de luni. Totuşi, găsirea unui cumpărător este în continuare o chestiune legată de preţ. Chiar şi acum, pentru apartamentele care se vând cu un discount de 25%-30% se găsesc cumpărători şi în câteva ore", adaugă Ilie.

Deşi nu există o statistică centralizată, datele de pe site-urile băncilor arată că acestea au în prezent la vânzare între 2.500 şi 3.000 de proprietăţi imobiliare. Cea mai mare parte a acestui portofoliu este acoperit de apartamente şi case, însă băncile deţin şi fabrici sau centre comerciale.

"Am văzut că sectorul bancar începe să dezvolte «in house» divizii de property management", notează Preda. La rândul lui, Valentin Ilie confirmă că a observat ofensiva băncilor în această zonă. "Au recrutat oameni din piaţă, din zona de agenţii imobiliare sau de la dezvoltatori."

Piaţa locală de property management este evaluată la 100 de milioane de euro de Sorin Preda, însă numai 20% din această piaţă este acoperită de segmentul de administrare, restul veniturilor fiind obţinute din facility management - componentă care vizează administrarea instalaţiilor, paza clădirilor şi alte servicii co­nexe.

Lipsa maturităţii de pe piaţa imobiliară se vede însă şi în segmentul de administrare, unde o serie de clienţi reclamă contractele prea stufoase şi procedurile greoaie din cadrul multinaţionalelor. "În ultimul an am preferat să închiriez de la persoane fizice sau de la grupuri mai mici pentru că acestea sunt mai flexibile. Am avut un caz în urmă cu câteva luni în care proprietarul clădirii de birouri nu ne permitea să tragem cablurile operatorului nostru de date deoarece el avea contract cu o altă companie. Nu poţi ca firmă cu peste 270 de puncte de vânzare să îţi laşi datele să treacă prin mai multe servere", spune Cristian Sas, COO al reţelei de clinici Anima, parte a grupului A&D Pharma din care face parte şi reţeaua de farmacii Sensiblu.

Clinicile Anima au început să se dezvolte în 2010 şi sunt în prezent şase unităţi, una dintre ele fiind situată în parcul de afaceri S-Park, deţinut de austriecii de la Immofinanz. "În property management este importantă firma, dar mai importantă este persoana de contact cu care relaţionează atât proprietarul, cât şi chiriaşii. Un property manager bun este cel care ţine chiriaşii fericiţi", a punctat Harald Schaller, asset manager pentru portofoliul de birouri al Immofinanz din România şi Bulgaria.

Austriecii sunt cel mai mare proprietar de birouri din Bucureşti, cu un portofoliu de circa 200.000 de metri pătraţi, administrat în primul rând cu ajutorul companiei EHL.

"În clădirile noastre de birouri din Bucureşti gradul de ocupare este de 89%. Analizăm realizarea unei noi clădiri de birouri în cadrul proiectului IRIDE din Bucureşti, dar acum ne concentrăm pe partea de recondiţionare a clădirilor existente", a mai spus reprezentantul Immofinanz.

Cum a schimbat criza datele din piaţa imo­biliară? "Există încă o mentalitate de a specula. Am avut o clădire de birouri în care am vrut să deschidem o clinică deoarece aveam mulţi clienţi corporate cu sedii acolo, dar proprietarul ne-a făcut o ofertă pe care nu o puteam accepta. A mers apoi în piaţă, a găsit o altă clinică, ajunsă captivă în clădire, care după şase luni a închis, iar spaţiul este şi acum gol. În afara faptului că preţurile au scăzut, în piaţa imobiliară nu sunt mari modificări pe fondul crizei", apreciază reprezentantul Anima.

Sorin Preda, Managing Director, Global Vision

Băncile sunt cel mai mare proprietar de active imobiliare din acest moment de pe piaţă. Au mai multe active decât orice alt dezvoltator. Băncile au în portofoliu active de circa 700 de milioane de euro, dar au potenţialul de a depăşi 1 miliard de euro în perioada 2011-2012.

Am văzut că sectorul bancar începe să dezvolte "in house" divizii de property management. Piaţa imobiliară are trei mari probleme, investiţiile neperformante, împrumuturile cu probleme, dar şi clădirile care sunt goale. În oricare dintre aceste scenarii este nevoie de administrare.

Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker Affiliates of Romania

Produsele imobiliare care se află în proprietatea băncilor nu sunt cele mai lichide de pe piaţă şi nici cele mai bune. Dacă ar fi fost bune, s-ar fi vândut şi nu ar fi ajuns în portofoliul băncilor.

Un activ imobiliar stă în portofoliul unei bănci între 18 şi 24 de luni. Activele care stau mai mult de atât în proprietatea unei bănci creează probleme.

Găsirea unui cumpărător este în continuare o chestiune legată de preţ. Chiar şi acum pentru apartamentele care se vând cu un discount de 25%-30% se găsesc cumpărători şi în câteva ore.

Harald Schaller, Asset Manager Office, IMMOFINANZ Group

În clădirile noastre de birouri din Bucureşti gradul de ocupare este de 89%.

În Bucureşti analizăm realizarea unei noi clădiri de birouri în cadrul proiectului IRIDE. Acum ne concentrăm pe partea de recondiţionare, însă avem şi planuri de dezvoltare pe care le luăm în considerare

În property management este importantă firma, dar mai importantă este persoana de contact cu care relaţionează atât proprietarul, cât şi chiriaşii. Un property manager bun este cel care ţine chiriaşii fericiţi.

Cristian Sas, COO Anima

Există încă o mentalitate de a specula. Am avut o clădire de birouri în care am vrut să deschidem o clinică deoarece aveam mulţi clienţi corporate cu sedii acolo, dar proprietarul ne-a făcut o ofertă pe care nu o puteam accepta. A mers apoi în piaţă, a găsit o altă clinică, ajunsă captivă în clădire, care după şase luni a închis, iar spaţiul este şi acum gol. În afara faptului că preţurile au scăzut, în piaţa imobiliară nu sunt mari modificări pe fondul crizei.

În ultimul an am preferat să închiriez de la persoanele fizice sau de la grupuri mai mici pentru că acestea sunt mai flexibile.

AFACERI DE LA ZERO