Eveniment

Opinie Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Îmi plac glumele cu „cresc preţurile în imobiliare”. Personal cred că anul viitor vor fi mii de oferte rezidenţiale oferite la închiriere - fără chiriaşi, în oraşele mari, unde s-a construit enorm în ultimii ani. Acest fapt nu poate duce la creşterea preţurilor

Opinie Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Îmi plac glumele cu „cresc preţurile în imobiliare”. Personal cred că anul viitor vor fi mii de oferte rezidenţiale oferite la închiriere - fără chiriaşi, în oraşele mari, unde s-a construit enorm în ultimii ani. Acest fapt nu poate duce la creşterea preţurilor

Autor: Dragoş Dragoteanu

31.10.2020, 00:02 27975

Acest editorial nu are scopul de a va ingrijora. Doar sa va puna pe ganduri, daca aveti/faceti achizitii imobiliare. Nu e obligatoriu sa analizati argumentele urmatoare.

Ador sa ma plimb, pe jos. Trasee diferite, strazi si bulevarde diferite. Zilnic. Ca om de imobiliare, cu o experienta de peste 25 de ani, observ zeci de bannere noi cu anunturi „de vanzare/de inchiriat”. De la parter la ultimele etaje, panorama urbana devine din ce in ce mai aglomerata de oferte si cred ca ele vor exploda in curand.

Bancile inchid filiale si sucursale. La greu. Una dupa alta. Ce rost mai are sa tina atatea spatii ocupate, cand mai toate tranzactiile se fac online? Tranzactii bancare se pot face lejer si cu ajutorul unui mobil. Multi angajati din sistemul bancar incearca deja sa se reorienteze spre alte domenii mai sigure. Tehnologia a invins pandemia si rigiditatea de odinioara a bancherilor. Si asta e doar inceputul.

    Retaileri de tot felul trag obloanele. Unii chiar in locatii importante, cu vad pietonal bun. Acum, cu un simplu telefon poti sa cumperi orice, de oriunde, oricand. Traiasca serviciile de livrare rapida! Ultima oara cand am fost in USA am vazut cu ochii mei cum arata mai multe malluri inchise. Si la noi a inceput sa cam bata vantul. Comertul online este disponibil non-stop. Targuri, expozitii? Uita! Deschide laptopul si gasesti ce vrei ...

    Dealerii auto cam someaza si se uita lung dupa clientii de altadata. Multe branduri de masini, cu renume mondial, au dat startul discounturilor istorice. Vor urma si altele, daca vor sa mai vanda ceva, ca sa-si continue activitatea. Nu au incotro si au inteles cum sta treaba. Nu mai vorbesc de industria HORECA, care e pe butuci.

    Cateva zeci de mii de romani au ales sa intrerupa temporar plata ratelor catre banci, profitand de aceasta facilitate oferita de guvern. Nu se stie cati vor mai reusi sa ramburseze creditele luate, atunci cand se vor relua platile lunare. Zeci de mii de firme isi restrang activiatea etapizat. E o certitudine. Ma tem ca foarte multe dintre acestea vor da faliment, din lipsa de comenzi/clienti si perspective.

    Chiar daca in piata sunt bani, oamenii au inteles ca lichiditatea poate ajunge la mare pret in viitor, daca pandemia nu se va opri prea curand. Oamenii prefera sa economiseasca si amana sau renunta sa mai consume lucruri inutile. Au devenit mai pragmatici si mai rationali. Consumerismul de odinioara s-a diluat puternic. Motivele sunt lipsa apetitului investitional si ingrijorarea pentru ceea ce va urma.

     Lasand la o parte spatiile comerciale si mallurile care au resimtit din plin efectele Covid-19, dupa parerea mea urmeaza birourile. In medie, din 3 angajati doar unul mai trece pe la birou. Eventual in schimburi, cu ceilalti colegi. Cat credeti ca vor mai plati patronii chiria daca activitatea se poate desfasura bine-merci (si) de acasa? Ca sa nu mai vorbesc de firmele care gafaie si nu mai fac fata salariilor si cheltuielilor curente sau au cifra de afaceri la pamant. 

    In aceasta conjunctura, ce parere aveti, vor creste chiriile la spatii comerciale si/sau la birouri? Eu zic ca se vor reduce spre jumatate si numai proprietarii intelepti, abili negociatori, isi vor pastra actualii clienti. Reconversia birourilor, cu alternativa la munte / la mare sau in orice locatie pretabila, va deveni un concurent serios pe termen lung.

    Despre segmentul rezidential numai de bine. Dezvoltatorii construiesc neobosit. Clientii cu bani cumpara din inertie, scarbiti de dobanzile la depozite oferite de bancile comerciale, care nu acopera nici inflatia. O bataie de joc, orchestrata de BNR. Pentru cei care au sau vor detine mai multe apartamente pe care nu le folosesc in nume personal am o singura intrebare: cui veti mai inchiria imobilele cumparate ? Sper ca nu va asteptati sa luati acelasi pret ca inainte !

    Da, merita sa fii/devii rentier, sa nu mai tii banii in banca aiurea, dar nu te astepta sa-ti scoti investitia mai devreme de 20-25 de ani. Asta numai daca ai sansa sa ai chiriasi permanent,  pe termen lung si buni platnici. Aici locatia va face diferenta si va avea un loc determinant si nediscutabil. Asa ca, atentie ce cumparati!

    Cu ceva timp in urma puteai sa anticipezi multe, fara sa fii specialist in real estate. Astazi, afacerile sustenabile din acest domeniu au nevoie de calcule, de analize de risc, de identificarea la timp - inainte de achizitie - a variabilelor neprevazute. Totul trebuie gandit si verificat cu mare atentie.

     Personal cred ca anul viitor vor fi mii de oferte rezidentiale oferite la inchiriere - fara chiriasi, in orasele mari, unde s-a construit enorm in ultimii ani. Acest fapt nu poate duce la cresterea preturilor. Pentru investitorii de portofoliu va conta mult sa stie sa calculeze rata de amortizare a unei proprietati achizitionate, fie comerciala, fie rezidentiala. Altfel risca mult.

E simplu sa cumperi acum ceva, fara sa nu iei in considerare incertitudinile economice. De aceea cred ca trendul in rezidentiale va fi usor descrescator, pe termen mediu. Daca piata va fi inundata de oferte greu vandabile, de credite neperformante sau de apartamente care sunt neinchiriate mult timp, preturile pe segmentul rezidential vor fi afectate. 

Luxul imobiliar va ramane cautat si pretuit de proprietari si „colectionarii” de piese de rezistenta. Singura problema este ca multi vanzatori nu stiu ce inseamna prime-location in real estate si confunda luxul cu minimul confort locativ din secolul 20. In opinia mea, cel putin 80 % dintre dezvoltatori sunt “analfabeti” in privinta a ceea ce inseamna, cu adevarat, imobiliare de top.

Lumea a intrat intr-o noua etapa, necunoscuta si netraita pana acum. Economia a duduit pana in primavara acestui an, dar, cele mai multe domenii de activitate au deja mari probleme. In opinia mea, asa cum simt eu mersul banilor in piata, blocajele se vor accentua incepand cu anul 2021, iar piata imobiliara va resimti efectele recesiunii care pluteste in lume. 

Romania e neprotejata si este o piesa mica dintr-un domino mare. Imobiliarele de succes nu sunt disponibile oriunde si pentru oricine. Acest lucru se va vedea curand, cu ochiul liber. Asa ca, mai usor cu “cresc preturile in imobiliare”…

AFACERI DE LA ZERO