Mediafax.biz Exclusiv

De ce Esplanada şi Dâmboviţa Center vor rămâne două terenuri în ruină pentru mulţi ani

Autor: Cristi Moga

22.12.2010, 11:20 68

Proiectele Dâmboviţa Center şi Esplanada ar fi trebuitdezvoltate de doi dintre cei mai puternici miliardari din regiune -israelianul Mordechay Zisser şi maghiarul Sandor Demjan - carecontrolează firmele Plaza Centers şi TriGranit.

Cei doi s-au asociat cu GuvernulRomâniei şi Primăria Capitalei pentru dezvoltarea acestor proiecte,dar obstacolele ridicate de criza imobiliară şi chiar de acesteparteneriate au dus la stoparea acestor investiţii.

Până în prezent, cele mai mariproiecte imobiliare realizate în România au implicat investiţii decirca 300 de milioane de euro, cât au costat mallul Cotroceni Parkşi primele faze ale proiectului Băneasa din norduloraşului.

Dâmboviţa Center şi Esplanadaaveau sume de investiţii anunţate de trei-cinci ori mai mari, încondiţiile în care dezvoltatorii acestor proiecte intenţionau săridice clădiri cu un regim de înălţime peste media Capitalei pentrua creşte gradul de valorificare a terenurilor cu suprafeţe de circa10 hectare fiecare.

Care este unul dintre motivelepentru care aceste proiecte nu vor fi realizate în următorii ani?"Cred că fezabilitatea unor proiecte precum cele menţionate depindede orizontul de timp de care vorbim. Evident că în acest moment sauîn următorii 2-3 ani ele par imposibil de realizat. Criza adeterminat majoritatea dezvoltatorilor să reducă suprafeţeleproiectelor anunţate pentru a le face fezabile într-o perioadă încare cererea s-a diminuat, iar condiţiile de finanţare s-auînăsprit", explică Andrei Văcaru, retail consultant în cadrulfirmei Jones Lang LaSalle.

În afara problemelor legate definanţare, un alt aspect important este cererea încă redusă pentruspaţii în centre comerciale şi clădiri de birouri.

Astfel, în mallurile dinBucureşti sunt peste 200 de spaţii goale, echivalentul unui centrucomercial de mari dimensiuni, în timp ce pe piaţa de birouri suntaproximativ 300.000 de metri pătraţi de spaţii goale, echivalentula zece clădiri de dimensiunea America House, spreexemplu.

Trecând peste aceste aspecte,nici în restul capitalelor din regiune - Budapesta, Praga şiVarşovia - nu au fost finalizate mega-proiecte reprezentândinvestiţii de peste 500 de milioane de euro, semn că estul Europeirămâne încă o zonă extrem de riscantă pentru proiecte de acestgen.

Cele mai mari proiecte imobiliaredin Varşovia sunt mallul Arkadia, cu o suprafaţă închiriabilă de103.000 de metri pătraţi, cel mai mare mall din Europa Centrală şide Est, precum şi ansamblul mixt Zlote Tarasy (Terasele de Aur),format dintr-un mall cu o suprafaţă închiriabilă de 63.000 mp, unhotel şi spaţii de birouri cu o suprafaţă de 43.000 mp.

Costurile cu aceste proiecte nupot fi însă comparate cu Esplanada sau Dâmboviţa Center.Astfel, Zlote Tarasy aavut un cost de aproximativ 500 de milioane de dolari(aprox.380mil. euro), în timp ce mallul Arkadia a implicat o investiţie de265 de milioane de euro, potrivit publicaţiilorpoloneze.

"În Praga cele mai mari proiecte suntbirourile BB Centrum şi The Park. BB Centrum a fost construit înperioada 1998-2010 şi cuprinde zece clădiri de birouri cu osuprafaţă de 157.000 de metri pătraţi, plus spaţii comerciale laparter. Pe lângă acestea, proiectul cuprinde un centru pentruactivităţi sportive şi relaxare, dar şi o zonă pentru comunitate,în care sunt grădiniţe. Dezvoltatorii au planificat şi alte etapeale proiectului şi construiesc un complex rezidenţial sub odenumire distinctă de BB Centrum. Proiectul The Park este formatdin 12 clădiri cu o suprafaţă de birouri de peste 100.000 de metripătraţi, construite între 2002 şi 2008", spune Ondrej Vlk, head ofresearch pentru pieţele din Cehia şi Slovacia în cadrul Jones LangLaSalle. El precizează că nici în Praga nu au fost derulate până înprezent parteneriate public private pentru proiecte imobiliare demari dimensiuni.

Cele mai mari malluri din BudapestaWest Endşi Arena Plaza - sunt mai mici decât Sun Plaza sau Cotroceni Parkdin Bucureşti, iar în lucru se află două proiecte mixteCorvin şiTopark - care de asemenea nu pot fi comparate cu o dezvoltare degenul Esplanada sau Dâmboviţa Center.

"Corvin este un proiect de dezvoltare urbanăcu blocuri de locuinţe, centru comercial, arteră de shopping şibirouri. Au fost construite două clădiri de birouri cu 43.000 demetri pătraţi, alte spaţii de birouri cu o suprafaţă de 6.600 mpsunt plănuite pentru viitor.

Topark este un proiect în care zona debirouri, cu o suprafaţă de 75.000 de metri pătraţi, va fi livratăîn 2011, în timp ce viitorul centru comercial va avea o suprafaţăînchiriabilă de 90.000 de metri pătraţi", spun consultanţ iiimobiliari ai Jones Lang LaSalle din Budapesta.

În aceste condiţii, ce speranţe sunt ca înurmătorii ani să fie livrate în Bucureşti mini-oraşe precumDâmboviţa Center, unde dezvoltatorii doreau să construiască şi oroată panoramică după modelul celei din Londra, sau Esplanada, carear fi trebuit să schimbe din temelii imaginea Bulevardului Unirii,fostul Victoria Socialismului?

"Totuşi, în următorii 10 ani sunt sigur căvor apărea proiecte importante în Bucureşti care să ocupe terenuricu un amplasament excepţional precum cele ale Esplanada sauDâmboviţa (Casa Radio - n.red.). Foarte important va fi însăphasingul (procesul de etapizare - n.red.) pentru că pe termenscurt şi mediu nu va exista finanţare pentru proiecte gigant. Dacăne uităm la cele mai mari proiecte de tip «mixed use» din Varşovia,Praga sau Budapesta, vedem că multe dintre ele au fost construiteîn paşi pe parcursul a peste cinci sau chiar 10 ani sau continuă săfie în curs de dezvoltare", mai spune Văcaru de la Jones LangLaSalle.

În afara Esplanada sau Dâmboviţa Center,mega-proiecte imobiliare sunt prevăzute şi pentru platforma de 40de hectare de la Semănătoarea sau pentru terenul de 9 hectaredeţinut de Sonae Sierra şi Caelum Development în Titan, dar şiaceste proiecte sunt momentan blocate din cauza condiţiilordificile de finanţare.

Consultanţii vorbesc de bănci care solicitădobânzi de 6-7% pentru credite de ordinul zecilor sau chiar sutelorde milioane de euro.Cu toate acestea, aceiaşi consultanţi apreciază că înurmătorii ani băncile vor avea un interes mai puternic pentrufinanţarea proiectelor imobiliare dezvoltate de companii cuportofolii care generează venituri sustenabile şi au terenuri înzone cheie ale oraşelor.

"Cel puţin în ceea ce priveşte retailul, AFIPalace Cotroceni, Băneasa sau Sun Plaza dovedesc că Bucureştiul arecapacitatea de a susţine proiecte cu o componentă de retail depeste 75.000 de metri pătraţi, iar în regiune există malluri curezultate bune de peste 100.000 de metri pătraţi suprafaţăînchiriabilă, cum este Arcadia în Varşovia", explică reprezentantulJLL.

Până la reluarea creditării şi reglareasistemului de parteneriat public privat, care nu a dat încărezultate, Casa Radio şi terenul Esplanadei de pe Bulevardul Uniriirămân două mari pete gri de pe harta Capitalei.

Situaţia nu se va schimba în următorii ani,în condiţiile în care declaraţiile din 2008 ale actualului primaral Capitalei, Sorin Oprescu, care dorea să amenajeze un "parc cucăprioare" pe terenul unde ar trebui să fie ridicat proiectulEsplanada, nu s-au materializat.

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

AFACERI DE LA ZERO