În ultimele luni se dezbate problema oportunităţii continuării programului guvernamental „Prima Casă”. Născut ca un program care să susţină cererea de locuinţe în perioada de criză, acesta pare să îşi fi trăit deja „veacul”, unele voci invocând faptul că nu ar mai fi necesar şi justificat în condiţiile actuale.
Desigur, ca în orice problema de interes major, ar trebui făcută o analiză de profunzime a oportunităţii, necesităţii şi eficienţei acestui program guvernamental. Cert este faptul că o adaptare a acestuia la noile împrejurări se face imperativă. La o aruncătură de privire, programul pare să fi avut succes, datele statistice aratând faptul că 195.905 de români şi-au cumpărat locuinţe prin programul Prima Casă, din 2009 până la finalul lunii iulie a acestui an, valoarea totală a garanţiilor acordate de stat cumulând 16,7 miliarde de lei. În acest context, portofoliul de credite ipotecare al băncilor este peste jumătate concentrat în credite de acest tip. Garanţia statului de-a lungul variantelor acestui program a variat de la 100% la 50%, cât este în prezent.
Puncte tari, puncte slabe, oportunităţi şi riscuri ale programului „Prima Casă”
În acest context ne propunem o analiză SWOT a programului, urmată de câteva recomandări de îmbunătăţire argumentate.
Puncte tari. Programul a reuşit să susţină cererea de credite ipotecare pe perioada de criză, începând cu anul 2009, fapt benefic atât pentru populaţie (aspectul social), cât şi pentru bănci, aflate la momentul respectiv într-o situaţie de dificultate în contextul turbulenţelor internaţionale. Prin avansul mai mic în comparaţie cu produsul standard şi printr-o rată a dobânzii mai redusă, acesta a permis multor români accesul la creditare pentru achiziţia unei locuinţe. Având garanţia statului, băncile au avut business într-o perioadă mai puţin prielnică creditării.
Puncte slabe. Creditul a permis achiziţionarea atât de locuinţe noi, cât şi vechi. Din păcate, cele mai multe credite s-au acordat pentru cumpărarea de locuinţe vechi, neavând un impact în creşterea fondului locativ prea mare. De asemenea, a permis accesul, în primele variante, doar la cei care nu mai achiziţionaseră până în acel moment o locuinţă, nepermiţând îmbunătăţirea condiţiilor de locuit pentru cei care deja erau proprietari ( de exemplu familiile cu copii care locuiesc în garsoniere, clădiri foarte vechi etc.). Efectele de antrenare în economie au fost minime, nu a existat o preocupare de dezvoltare sustenabilă utilizând acest instrument de către stat.
Oportunităţi. Programul a permis creşterea nivelului de trai a unei categorii a populaţiei. De asemenea, a sprijinit construcţia de locuinţe noi pe timp de criză, dezvoltatorii adaptându-se la cerinţele de finanţare. Băncile au menţinut activitatea de creditare la un anumit ritm, creându-şi de asemenea, oportunităţi de cross-selling.
Riscuri. Concentrarea portofoliului de credite ipotecare ale băncilor pe acest tip de produs poate genera la un moment dat un risc de sistem, în caz de creştere masivă a creditelor neperformante de acest gen şi a incapacităţii statului de a asigura garanţia lor. Deocamdată vorbim de un istoric de cel mult 8 ani din durata de rambursare a primelor credite acordate, în contextul în care acestea merg şi până la 30 ani (ar putea cuprinde 2-3 cicluri economice). De asemenea, există riscul concentrării creditelor pentru achiziţia de locuinţe vechi (multe deja având peste 20 ani vechime), iar la final de plată acestea să aibă o uzură ridicată şi valoare de piaţă mai mică. În acelaşi context, poate fi ratată oportunitatea de dezvoltare a fondului locativ cu locuinţe noi. O altă ameninţare ar putea fi riscul legislativ, tot mai mare pentru România, prin promulgarea de legi gen „darea în plată” sau „conversia creditelor în franci elveţieni”, care să crească hazardul moral pe acest segment de piaţă. În aceeaşi ordine de idei, un alt risc este acela indus de faptul că acest program, prin condiţiile impuse şi utilizarea sa în masă, poate conduce la distorsiuni pe piaţa imobiliară în ceea ce priveşte atât preţurile, dar şi caracteristicile locuinţelor noi construite (dimensiune, calitate, amplasament etc.)
Este oportună continuarea acestui program?
Răspunsul este categoric DA, dar se impun anumite nuanţe! Programul cred că nu mai poate continua în forma actuală, trebuie adaptat la noile împrejurări şi proiectat să devină mai pro-activ, cu efecte de antrenare în plan social şi economic mai puternice, cu sustenabilitate pe termen lung. El este un program guvernamental cu implicaţii de tip win-win pentru factorii implicaţi: populaţie, bănci, actorii de piaţa imobiliară şi pieţele conexe şi stat. Dacă e să luăm în calcul piramida nevoilor a lui Maslow, programul asigură nevoile primare, de securitate, ale individului. Fără acestea, conform piramidei, nu putem „aspira” pentru îndeplinirea celorlalte. De asemenea, această siguranţă poate duce la creşterea productivităţii muncii. Conform declaraţiilor Danei Demetrian, vicepreşedintele Executiv Retail şi Private Banking al BCR, avem în România aproximativ 600.000 de familii care doresc să participe la dezvoltarea spaţiului locativ şi la îmbunătăţirea spaţiului locativ actual. Până şi Bulgaria are un spaţiu locativ mediu mai mare decât al României. În prezent 40% din locuinţe sunt ocupate de 3 – 5 peroane.
Comunitatea bancherilor este de acord cu continuarea programului. ”Am fost şi sunt un suporter total al programului Prima Casă. Este clar că aceste împrumuturi s-au constituit într-un susţinător important al economiei şi al creditării”, a precizat Radu Graţian Gheţea, Preşedintele CEC Bank şi Preşedintele de Onoare a Asociaţiei Române a Băncilor, în cadrul conferinţei EU-COFILE (European Union Finance & Banking Lectures Project), organizată de Banca Naţională a României, Asociaţia Română a Băncilor şi Alpha Bank.
Ce ar trebui schimbat în cadrul programului?
Deja există anumite preocupări din partea autorităţilor în a flexibiliza programul şi a diferenţia anumite direcţii de acţiune. Acestea vizează procentul de garantarea de către stat şi dimensiunea avansului. Se vorbeşte tot mai mult că acest program ar trebui să fie adresat cu precădere familiilor sărace. Personal cred că această viziune este îngustă şi periculoasă. Acest lucru ar putea conduce către un subprime dacă acordarea nu s-ar face după anumite criterii şi nuanţări. Cum am zis, programul trebuie să fie unul cu efecte de antrenare în plan social şi economic.
Diferenţierile privind dimensiunea garanţiei şi a avansului ar putea fi realizată pe mai multe paliere faţă de propunerile actuale. Delimitarea între locuinţe noi şi cele vechi este benefică şi e un pas înainte. Aş propune mai departe o diferenţiere funcţie de tipul de locuinţe noi avute în vedere. De exemplu, ar fi de bun augur susţinerea cu un procent de 100% şi avans spre zero a locuinţelor „verzi”, certificate. Se cunosc avantajele acestora în planul cheltuielilor de întreţinere, calitatea vieţii şi amprenta asupra mediului. Pe termen lung ar putea aduce avantaje tuturor celor implicaţi: riscul de neplată scade (venitul disponibil e degrevat de cheltuieli de întreţinere şi impozite mai mici, calitatea vieţii şi starea de sănătate a celor care locuiesc este mai bună pe termen lung); impactul negativ asupra mediului scade prin folosirea de materiale ecologice şi soluţii energetice cu randament ridicat; valoarea de piaţa a activului se menţine sau chiar creşte în comparaţie cu locuinţele obişnuite. Astfel, în viitor ar scădea cheltuielile publice cu o serie efecte ale unor externalităţi: cele din sănătate, combaterea poluării etc.
De asemenea, programul ar trebui să încurajeze dezvoltarea şi îmbunătăţirea fondului locativ din mediul rural, localităţile slab dezvoltate şi zonele metropolitane de pe lângă oraşele mari. Supra –aglomerarea urbană din oraşele mari trebuie evitată. Astfel, construcţia de locuinţe noi ar putea crea noi locuri de muncă şi, concomitent cu investiţii în infrastructură, atragerea ulterior de investiţii şi dezvoltarea zonei. Acest lucru ar preîntâmpina migraţia către zone mai dezvoltate sau în străinătate. Totodată, implicaţiile pot fi şi de ordin urbanistic, iar în această direcţie autorităţile locale ar trebui, la rândul lor, să devină active şi responsabile (mai ales în privinţa eliberării autorizaţiilor de construire).
O altă viziune care ar putea fi împărtăşită în aceste diferenţieri ar putea porni de la sprijinirea mai susţinută a tinerilor în accesul la finanţare (diferenţiere pe vârste) sau a unor ocupaţii, a celor care lucrează în anumite domenii de activitate. Astfel, sprijinirea angajaţilor din domeniile prioritare, cum ar fi învăţământ, cercetare, sănătate, apărare naţională şi ordine publică ar spori atractivitatea pentru astfel de ocupaţii şi creşterea prestaţiei, prin atragerea de tineri de valoare, pe termen lung. Combinat cu criteriul anterior, acesta ar aduce beneficii şi mai mari în plan social şi economic. Ar creşte calitatea învăţământului şi sănătăţii în mediul rural, tinerii ar rămâne în localităţile natale contribuind la dezvoltarea zonei (mai ales dacă se întreprind în paralel şi programe de stimulare a antreprenorialului).
Pentru bancheri, susţinerea locuinţelor noi ar crea mai mult business. Astfel, s-ar putea întreprinde finanţări de tip „cleşte”, prin care băncile vor finanţa concomitent dezvoltatorul şi clienţii acestora. Activele aduse drept garanţie ar fi de mai bună calitate şi şi-ar menţine în timp valoarea de piaţă. Banking-ul românesc s-ar dezvolta sustenabil pe termen lung.
Pentru a reduce din impactul negativ în caz de default al acestor credite, programul ar putea prevedea transferul proprietăţii locuinţei în urma executării silite a garanţiei în portofoliul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe. Proprietarul ar putea deveni chiriaş pentru o vreme, timp în care, dacă îşi revine financiar, să poată relua un nou credit pentru valoarea rămasă de achitat sau să găsească alte alternative de rezolvare a situaţiei locative. Pentru susţinerea fondului de garantare a acestor credite pe termen lung, statul ar putea face emisiuni de obligaţiuni ipotecare către piaţă. Efectele benefice ar fi şi în planul mai larg al dezvoltării pieţei de capital.
Prof. univ. dr. Bogdan Căpraru
Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor
Universitatea Alexandru Ioan Cuza Iaşi
Prof. univ. dr. Bogdan Căpraru
Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor
Universitatea Alexandru Ioan Cuza Iaşi
