Opinii

Alina Iozsa, Partner, Hategan Attorneys: Restart în real estate. Ce ne aşteaptă post-pandemie?

Opinii primite la redacţie

Alina Iozsa, Partner, Hategan Attorneys: Restart în real estate. Ce ne aşteaptă post-pandemie?
18.05.2020, 14:44 74

Se vorbeşte de câţiva ani că ne apropiem de sfârşit de ciclu economic, iar mediul de afaceri şi-a dozat eforturile pentru ultima sută de metri pentru un final satisfăcător. Fiecare companie şi-a pregătit diverse scenarii de continuitate care să asigure supravieţuirea afacerii în condiţii de criză. Sinusoida economică nu mai reprezenta o surpriză pentru nimeni şi era de aşteptat ca, după mai mulţi ani de creştere economică, să urmeze o scădere, urmată iar de o creştere şi aşa mai departe.

Însă nimeni nu putea prezice o criză de magnitudinea COVID-19 care să zguduie atât de profund ritmul mediului economic şi social. Odată cu încetarea stării de urgenţă,  economia se pregăteşte apese butonul de restart. Rămâne de văzut în ce parametri noi de operare o va face.  

Accelerarea tendinţelor preexistente

În real estate s-au conturat de câţiva ani anumite tendinţe care au fost accelerate de criza COVID-19. Astfel că, piaţa de real estate are parte de un salt în viitor care obligă jucătorii să facă tranziţia foarte brusc, făcându-le şi adaptarea mult mai grea. Businessul imobiliar cu capacitatea cea mai mare de anticipare şi integrare promptă a nevoilor pieţei va ieşi câştigător.

Orice predicţii, în contextul unei situaţii foarte volatile, sunt foarte dificil de făcut. Nu există un scenariu foarte clar, însă mergând pe trendurile instalate deja în real estate, se poate încerca conturarea anumitor direcţii.

Office. Open space pe banca de rezerve. Ajustarea volumelor

Tendinţa multinaţionalelor de a reduce posturile fixe de lucru, pornind de la preferinţa generaţiei millennial pentru telemunca, va genera pe viitor cel mai probabil o creştere a numărului de angajaţi fără ca acest lucru să vină automat cu o creştere 1 la 1 a suprafeţei închiriate. Vor fi mult mai puţine posturi fixe faţă de angajaţi, iar acestea vor fi utilizate prin rotaţie.

Acest scenariu este deja aplicat de multinaţionale pentru perioada de revenire treptată. E de aşteptat că se va permanentiza. Lucrul de acasă a fost testat la scară planetară şi în urma acestui experiment multe industrii nu se vor mai întoarce decât în proporţie mică în birourile de la sediu, continuând lucrul în biroul de acasă. Realitatea va fi că cele doua vor coexista în cam toate domeniile, variind însa numarul de zile de lucru de acasă alocate.

Tendinţa va fi cel mai probabil una de scădere în volum la închirierea spaţiilor office noi. Această tendinţă ar putea fi atenuată dacă România ar reuşi să atragă investiţii noi, firme care să acceseze spaţiile office disponibile, în măsura în care, chiriaşii existenţi nu vor mai extinde sau, în unele cazuri, vor reduce spaţiile închiriate.

La acest moment clienţii noştri se concentrează pe delimitarea şi asigurarea spaţiilor existente, conform normelor de sănătate şi siguranţă publică, astfel încât reluarea activităţii din 18 mai să aibă loc în condiţii optime. Modul de configurare a birourilor se va schimba pe viitor. Tot ce înseamnă open space va fi probabil încă mult timp de acum încolo trecut pe banca de rezerve.

Segmentul office a demonstrat flexibilitate faţă de chiriaşi în această perioadă, procedând concomitent şi la reducerea costurilor operaţionale (multi chiriaşi nefiind prezenţi în spaţiu). Tehnologizarea prin proptech a permis ajustarea optimă a parametrilor de funcţionare a clădirilor de birouri în perioada stării de urgenţă.

Am fost solicitaţi în această perioadă pentru renegocierea contractelor de închiriere şi analiza contractelor sub aspectul încetării acestora/reaşezării termenilor contractuali. Multe contracte aveau clauze (impreviziune, forţă majoră, încetare, suspendare) insuficient elaborate pentru o situaţie ca cea generată de COVID-19. Astfel, spaţiul de negociere al chiriaşului, care într-o reacţie iniţială a dorit să caute spaţii alternative cu costuri mici (e vorba de cei care anticipează că vor fi foarte afectaţi întregul an sau mai mult) era unul redus. Proprietarii au manifestat însă, în cele mai multe cazuri, întelegere şi s-au găsit soluţii de business eficiente. Însă contractele de închiriere nu sunt complet la adăpost, chiar dacă în primă fază lucurile au fost rediscutate. Există în continuare riscul unor blocaje în cazul în care revenirea economică nu se va face rapid, ceea ce poate determina o reluare a discuţiilor privind încetarea. În consecintă, clauze care pană acum erau trecute cu vederea în contractele imobiliare, vor primi probabil atenţie sporită pe viitor.

Rezidenţial – Green is the new black

COVID-19 ar putea însemna pentru sectorul rezidenţial un  nou impuls, având în vedere că acum, închişi în locuinţă, ne dăm seama de importanţa unui ambient plăcut, luminozitate, confort, delimitare spaţii pentru lucru, fit out, spaţiu verde, balcon, etc. Dacă locuinţa a devenit acum centrul universului nostru în care se vor contopi încă o perioadă, cel puţin, toate aspectele vieţii noastre, e posibil să reprezinte cu atât mai mult o investiţie pe termen mediu si lung. Pe termen scurt disponibilitatea financiară va fi mai redusă, motiv pentru care achiziţiile vor viza produse de foarte bună calitate, se va face o selecţie mai riguroasă.

De asemenea, consumatorii se vor uita la elemente, de genul celor menţionate, pe care vor dori sa le aibă asigurate. Produsele imobiliare ar trebui modificate în acord cu aceste cerinţe. Cladiri care să aibă încorporate spaţii verzi, balcoane, terase rooftop, inclusiv, de ce nu, spaţii de lucru, prin care regimul working from home să poată fi asigurat din interiorul clădirii, decuplat de apartament, vor avea căutare. Dezvoltatorii au capacitatea să vina cu soluţii inovatoare prin care să adapteze produsele.

Proiectele în derulare au continuat la parametri aproape normali în această perioadă. S-a construit în continuare foarte mult, cu anumite sincope în lanţul de distribuţie a materialelor de construcţie, dar lucrurile au continuat, fiind proiecte finanţate deja. Sub semnul întrebării se află proiectele noi, nedemarate şi posibilitatea pe termen scurt a consumatorului de a accesa aceste produse care vor fi scoase pe piaţă în perioada următoare. La nivel de preţuri nu se remarcă (încă) scăderi.

Pandemia a exacerbat nevoia deţinerii unei locuinţe, dacă consumatorul îi va da curs, depinde însă de cât de repede îşi revine economia. Cred însă că această nevoie va stabilit direcţia în următorii ani, devenind o prioritate, mai mult decât era deja în virtutea mentalităţii de proprietar a românilor. Pentru cei cu credite preaprobate aflaţi în şomaj tehnic, băncile au oprit finanţarea astfel încât antecontractele încheiate deja au fost amânate în ce priveşte semnarea contractului efectiv de vânzare.

 

Logistic şi industrial

Mutarea în online si mecanizarea sunt elemente care susţin în continuare nevoia de spaţii logistice. În această perioadă nevoia s-a manifestat datorită creşterii cererii din sectorul alimentar şi de îndată ce consumul va reveni în mare măsură şi la produsele nealimentare, se va manifesta în toate sectoarele.

În sectorul logistic nu există blocaje la tranzacţionare şi dezvoltare în această perioadă. Zona logistică pare pe moment mai puţin afectată. În timp ce în restul sectoarelor criza a debutat cu o perioadă de aşteptare, de regrupare a forţelor, acest domeniu continua tranzacţiile şi se orientează în continuare spre proiecte noi.

Sectorul industrial, pe de altă parte, a intrat într-o perioadă de aşteptare, dezvoltarea unor capacităţi de producţie noi sau extinderea celor existente, neintrând deocamdată în calcul, în contextul în care industria încă se află în parte în şomaj tehnic, s-au făcut concedieri colective, activitatea fiind reluată gradual, şi astfel necesitând o perioadă mai lungă de revenire.

Măsuri individuale şi centralizate de continuare

Măsurile de adaptare luate de fiecare business în parte trebuie dublate de măsuri creative şi prompte ale sistemului de guvernare (alocare de resurse spre domenii prioritare, parteneriate public-private, garantarea/rambursarea în tranşe de către stat a anumitor accesari/alocari de resurse pe perioada crizei de către sectorul privat, ajutoare de stat, permisivitate pentru fiecare industrie şi continuarea consultării industriilor/businessurilor pentru identificare de măsuri specifice pentru că oamenii din domeniul respectiv vor veni si cu soluţiile cele mai bune, etc).

Mediul de afaceri continuă să insiste asupra adoptării unor masuri pentru a face Romania o destinaţie de investiţii mai atractivă, acestea incluzând dezvoltarea infrastructurii (vechea problema) şi debirocratizarea şi digitalizarea statului. Dacă nu avem infrastructură rutieră, infrastructura de telecomunicaţii din Romania este însă una de top la nivel european şi pasul privind digitalizarea ar putea fi unul mai facil. La nivel de digitalizare, pandemia a făcut posibil un experiment la nivel de ţară. Multe instituţii ale statului au fost “forţat” trecute în online. De exemplu, administraţiile fiscale care operau in regim de “solicitare la ghişeu” au devenit foarte prompte în a răspunde solicitărilor venite online şi foarte multe solicitări şi declaraţii se fac actualmente eficient online (timpii de răspuns sunt extrem de buni).

La acest moment au fost deja anunţate măsuri de stimulare care însă trebuie implementate eficient şi au loc consultări cu mediul de afaceri. Premisele unui restart există.

România, care este puternic dependentă de ISD (investiţii străine directe), dar în egală măsură şi de consum, este foarte expusă, având deja vulnerabilităţi ridicate din cauza deficitului ridicat înainte de criză, cu toate că, în primul trimestru din 2020, România a înregistrat cel mai semnificativ avans al economiei la nivelul Uniunii Europene. Pe termen mediu, Comisia Europeană prognozează în raportul său pe baza informaţiilor până la 22 aprilie, inclusiv pentru România,  o scădere economică de 6.0 procente (7.4 este media europeană, Germania avand 6.5 si Franta 8.2). În acest context, timpul este de esenţă şi măsurile de infuzie de capital trebuiau luate ieri pentru alaltăieri şi vor influenţa ratingul de ţară necesar pentru ca România să se menţină ca destinaţie atractivă pentru investiţii. Aceste măsuri de stimulare vor avea efect şi în real estate, un reset economic impactând pozitiv evident şi acest sector şi va aduce cu sine cel mai probabil şi o nouă disponibilitate de finanţare bancară.  

Triplu „RESET”. Schimbarea paradigmei post-pandemie

Ajustarea măsurilor din mers si „thinking outside the box”, în contextul în care nu putem prezice cu claritate comportamentul pandemiei, va fi cel mai probabil cuvântul de ordine. Tendinţele din real estate îşi vor urma cursul şi jucătorii se vor adapta, cu cât mai repede, cu atât mai bine.

Mai mult ca niciodată se impun soluţii colaborative între businessuri, solidaritate, utilizarea optimă a resurselor existente, setarea unui focus clar al afacerii pe această perioadă şi multă creativitate. Dar pentru că aceste abordări pot fi eficiente de sine stătător doar limitat, sunt necesare şi decizii ferme de la guvernare, care să gestioneze în egală măsură criza medicală şi pe cea economică. Domeniul real estate este puternic dependent de evoluţia economică si cu cât reset-ul se întâmplă mai repede si eficient, cu atât acest sector va putea să îşi revină mai repede.

Reset-ul post-pandemie depinde de fiecare dintre noi şi ideal ar fi ca acesta să fie unul triplu: economic (reluarea businessului împreună cu stimularea economiei centralizat), social (solidaritate şi colaborare în ecosistemul de business, avem nevoie unii de alţii) şi individual (renunţarea la nostalgia modului de lucru ante-pandemie si „thinking outside the box”).

 
AFACERI DE LA ZERO