• Leu / EUR4.8026
  • Leu / GBP5.7406
  • Leu / USD4.4462
Opinii

Andrei Vlasin, D&B David si Baias: Construcţiile edificate fără autorizaţie vor putea fi intabulate în cartea funciară. Cum se va aplica

Andrei Vlasin, D&B David si Baias: Construcţiile edificate fără autorizaţie vor putea fi intabulate în cartea funciară. Cum se va aplica

Construcţiile realizate fără autorizaţie vor putea fi intabulate în cartea funciară dacă termenul de prescripţie pentru sancţionarea unei astfel de fapte s-a împlinit şi dacă clădirea întruneşte cerinţele fundamentale privind calitatea în construcţii. Aceasta este una dintre prevederile cheie ale Legii 7/2020 care modifică Legea 50/1991 privind calitatea în construcţii, publicată săptămâna aceasta în Monitorul Oficial.

Modificarea legislativă anunţă, din punctul nostru de vedere, rezolvarea situaţiei juridice pentru o parte semnificativă dintre construcţiile din România care au fost construite fără autorizaţie de construire.     

Până acum, pentru orice clădire, mai puţin pentru cele edificate înainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care să permită intabularea în cartea funciară a unei construcţii fără autorizaţie. Pentru acestea, singurul remediu era procedura intrării în legalitate care presupune obţinerea unei autorizaţii de construire ulterioare edificării.  

Însă, în luna iunie a anului trecut, Înalta Curte de Casaţie si Justiţie (ICCJ) a pus capăt unei soluţii practicate pe scară largă de proprietarii imobilelor construite fără autorizaţie, excluzând orice posibilitate de intabulare în cartea funciară în afara sistemului administrativ de autorizare şi recepţionare a construcţiilor. Mai precis, ÎCCJ a statuat că, că „lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie un impediment pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliară artificială).” 

Este de presupus că actualele modificări vin să acopere acest vid legislativ generat de decizia ICCJ şi să simplifice procedura de intabulare a unor astfel de construcţii dacă a expirat termenul de 3 ani. Potrivit legislaţiei în vigoare, executarea de construcţii fără autorizaţie constituie contravenţie sau, după caz, infracţiune şi se pedepseşte conform legii. Termenul până la care organul competent poate aplica sancţiunea este de 3 ani de la data săvârşirii faptei. 

Astfel, pentru clădirile construite fără autorizaţie de construire, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei necesare pentru intabularea în cartea funciară a clădirii se pot emite în baza unei expertize tehnice care să ateste respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu privire la încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.  Mai precis, expertiza tehnică trebuie să confirme respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii (rezistenţă mecanică şi stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate şi mediu înconjurător, siguranţă şi accesibilitate în exploatare, protecţie împotriva zgomotului, economie de energie şi izolare termică, utilizare sustenabilă a resurselor naturale). De asemenea, construcţia trebuie să respecte reglementările de urbanism aplicabile. 

Prin urmare, de la data intrării în vigoare a acestei legi, dacă termenul de prescripţie de 3 ani s-a împlinit, iar expertiza tehnică confirmă punctele menţionate mai sus, organul competent este obligat să emită certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.  În baza acestui document, beneficiarul construcţiei poate proceda la intabularea în cartea funciară.

Sesizăm, totuşi, că legiuitorul nu a tratat o situaţia deosebit de des întâlnită în practică, când beneficiarul obţine autorizaţia de construire, dar, din varii motive, nu efectuează la timp recepţia la terminarea lucrărilor, iar autorizaţia de construire şi avizele expiră, fără vreo posibilitate de prelungire. 

Aspecte care necesită clarificare

Ca o propunere de amendament, considerăm deosebit de utilă stabilirea unei proceduri simplificate pentru construcţiile edificate în baza unei autorizaţii de construire valabile, dar pentru care nu s-a mai întocmit procesul verbal de recepţie la finalizare lucrărilor. Doar o astfel de reglementare ar asigura un tratament echitabil, atât pentru beneficiarii construcţiilor care nu au obţinut autorizaţia de construire, cât şi pentru cei care au obţinut-o, dar durata lucrărilor a depăşit perioada autorizată. Bineînţeles, în ambele cazuri trebuie respectate credinţele fundamentale privind calitatea în construcţii.

Un alt aspect sensibil şi care ar putea pune probleme constructorilor este modul de calcul al termenului de prescripţie menţionat mai sus având în vedere că pentru începutul termenului de prescripţie şi împlinirea termenului de prescripţie există opinii divergente în doctrina şi în practica judiciară.  Potrivit unei opinii, prescripţia nu începe să curgă în lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor. În acest caz, procedura simplificată nu ar mai fi posibilă, dat fiind faptul că în lipsa unei autorizaţii de construire nu va putea exista nici un proces-verbal de recepţie. A doua opinie consideră că prescripţia curge de la data încetării lucrărilor de construire, indiferent dacă există sau nu recepţie la terminarea lucrărilor. Această a doua interpretare permite aplicarea modificărilor legislative şi este posibil să fi fost avută în vedere de legiuitor. În lipsa unor prevederi exprese care să tranşeze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri în rândul funcţionarilor însărcinaţi cu emiterea certificatului de atestare/adeverinţei privind edificarea construcţiei. 

În concluzie, modificarea Legii 50/1991 şi instituirea unei proceduri aparent simplificate de intrare în circuitul civil a imobilelor construite fără autorizaţie de construire oferă un avantaj constructorilor atâta timp cât Legea nr. 7/1996 prevede obligaţia intabulării construcţiilor în cartea funciară, înainte ca acestea să fie înstrăinate sau ipotecate.


 


 

AFACERI DE LA ZERO
Principalele valute BNR - joi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.8026
Diferență: 0,4014
Ieri: 4.7834
Azi: 4.4462
Diferență: 0,3498
Ieri: 4.4307
Azi: 5.7406
Diferență: 0,5817
Ieri: 5.7074
Azi: 4.5258
Diferență: 0,3993
Ieri: 4.5078