• Leu / EUR4.7556
  • Leu / GBP5.5125
  • Leu / USD4.2732
Opinii

Bogdan Căpraru, profesor universitar Universitatea Alexandru Ioan Cuza din Iaşi: 14 motive pentru care creditul ipotecar este în pericol în România!

Bogdan Căpraru, profesor universitar Universitatea Alexandru Ioan Cuza din Iaşi: 14 motive pentru care creditul ipotecar este în pericol în România!

Autor: Bogdan Căpraru

18 ian 2019 6538

Anul 2018 a adus nori negri asupra industriei bancare din România. Asta ca urmare a adoptării unor măsuri de natură fiscală şi de reglementare cu privirea la activitatea bancară. Acestea vor afecta considerabil şi pe termen lung băncile şi, totodată, se vor răsfrânge asupra economiei româneşti, în ansamblu. Concret, vorbim de cele trei legi cu privire la activitatea bancară votate în Camera Deputaţilor „pe repede înainte” la final de an (plafonarea dobânzilor, limitarea valorii recuperabile a creanţelor cesionate şi eliminarea caracterului de titlu executoriu al contractelor de credit), precum şi celebra ordonanţă cu privire la taxa pe activele bancare şi cea cu privire la deducerea în limita de 30% din impozitul pe profit a creditelor neperformante vândute recuperatorilor de creanţe (adoptată la final de august 2017 şi intrată în vigoare la începutul anului următor). Mai mult decât atât, prin natura lor, aceste măsuri vor avea efecte în spirală, de autoîntreţinere, într-un cerc vicios! 

Efectele negative se vor răsfrânge, în primul rând, asupra creditării ipotecare din România, atât cea rezidenţială, cât şi cea comercială. Criza financiară din 2007 (simţită la noi după 2008) ne-a arătat cât de importante sunt evoluţiile de pe piaţa imobiliară şi cât de puternică este corelaţia acestor evoluţii cu cele din activitatea financiară şi cele din economie, în general. Dacă nu reuşim să învăţăm din greşelile trecutului, înseamnă că nu putem progresa! Concret, voi enumera succint care sunt motivele pentru care aceste măsuri luate în ultimul timp cu privire la activitatea băncilor vor afecta semnificativ activitatea de creditare în domeniul imobiliar şi de ce acestea au fost greşite!

1. În primul rând, caracterul retroactiv al legii este o mare problemă! Acest lucru dezvoltă impredictibilitate legislativă pe termen lung în materie financiară cu consecinţe de creştere a riscului la nivel macroeconomic şi chiar creşterea riscului de ţară. Această stare de fapt va duce la creşterea costului atragerii de resurse de către bănci de pe piaţa monetară sau/şi de la băncile mamă. Aceste costuri vor duce la scumpirea creditelor şi activarea la un moment dat a plafoanelor. În acest context, dacă marjele dobânzilor nu vor fi suficiente să acopere cheltuielile băncilor, acestea vor intra pe pierdere şi vor diminua oferirea de credite noi, ba chiar îngheţarea acordării acestora o perioadă.

2. Aplicarea legilor cu privire la activitatea bancară cu retroactivitate creează distorsiuni în piaţă şi discriminare între clienţi: între cei care au contractat un credit când dobânzile în piaţă erau la minime istorice şi cei care au luat credite ulterior. Astfel, cei dintâi vor beneficia de plafon mai repede şi vor avea costuri cu creditul mai mici decât cei care l-au contractat ulterior. Acest lucru nu este echitabil, deoarece implică o redistribuie automată a costurilor cu creditele ipotecare, iar clienţii noi vor amâna decizia de a contracta un credit ipotecar. 

3. Programul Prima casă ar putea să nu mai fie susţinut de bănci, ca urmare a faptului că ratele de dobânzi sunt mai mici faţă de cele standard, iar împărţirea riscului cu clientul este mai mare pentru bancă, de vreme ce avansul este mai mic faţă de creditele ipotecare de listă. Astfel, hazardul moral poate fi mai mare din partea debitorilor şi, coroborat cu efectele legii limitării valorii recuperabile a creanţelor cesionate, poate induce un comportament speculativ din partea lor. Ei pot să-şi recupereze imobilele maxim la dublul valorii pe care o obţine banca de la recuperatorii de creanţă în urma cedării imobilului. 

4. A impune nişte plafoane cu privire la evoluţia dobânzii în mod artificial implică o limitare a capacităţii băncii de a gestiona în mod eficient riscurile cu care se confrunta. Astfel, va fi distorsionată şi limitată gestiunea riscurilor bancare la nivel de bănci, acestea vor deveni mai restrictive în ceea ce priveşte creditarea, atât a segmentului populaţie, cât şi a IMM-urilor şi companiilor, pentru a diminua riscurile. Totodată, taxa pe toate activele bancare ar putea determina ca unele bănci să aibă o înclinaţie către clase de active mai riscante pentru a-şi putea acoperi prin randament o parte din costurile cu această nouă taxă.

5. Plafonarea ratelor de dobândă va duce la diminuarea capacităţii băncilor de a concura prin preţ. Mai mult, vom vedea o posibilă nivelare a ratelor de dobândă nu doar între competitori, dar şi între produsele de creditare din oferta aceleiaşi bănci. Practic, poate avea loc o redistribuire a costurilor între debitori. Astfel, un credit acordat IMM-urilor sau companiilor va deveni mai scump pentru a acoperi costurile unui credit de consum sau ipotecar, a căror dobânzi vor fi mai mici datorită plafonului (deşi riscul aferent impunea o dobândă mai mare). Astfel, se va diminua oferta de credite ipotecare noi, deoarece creditele mai scumpe adresate persoanelor juridice nu vor mai putea fi acceptate si suportate de către acestea, decât cu majorări consistente ale preţurilor produselor şi serviciilor oferite.

6. Scăderea ofertei de imobile şi inundarea pieţei cu imobile vândute de firmele de recuperarea a creanţelor la maximum dublu faţă de valoarea cu care le vor achiziţiona de la bănci, va conduce la o scăderea preţurilor pe piaţa imobiliară. O scădere abruptă a preţurilor imobilelor ar putea avea consecinţe asupra garanţiilor imobiliare. Dacă aceasta va fi mai mare de 50%, va activa caracterul de impreviziune, încurajând clienţii să „dea în plată” creditele ipotecare. Se va produce o scădere în spirală, iar românii vor fi mai săraci în active imobiliare. Piaţa creditării imobiliare se va bloca şi, în acest context, românii nu vor putea beneficia de scăderea preţurilor imobilelor. Astfel, vom avea şi o blocare a pieţei imobiliare.

7. Legarea de DAE aduce o stare de nebuloasă. Chiar dacă clientului îi relevă succint costul creditului, este destul de criptic pentru el modul de calcul. În principiu, DAE se calculează la momentul acordării, ulterior implică un calcul complex, care trebuie să ţină cont de perioada deja scursă în materie de cost, de eventualele rambursări anticipate (care vor distorsiona costul creditului) etc. Astfel, va plana o nebuloasă şi mai mare în mintea clientului vis-a-vis de modul de calcul al acestui DAE la un moment dat. De asemenea, va complica şi mai mult misiunea băncilor în perioada de administrare a creditelor acordate, cu majorări de costuri operaţionale, ceea ce va diminua înclinaţia acestora în a acorda credite ipotecare. Totodată, textul legii este neclar în ultima sa versiune. Se specifică faptul că DAE nu poate depăşi nivelul de 3 puncte procentuale, fără a se face o referire directă la rata de referinţă (dobânda de politică monetară în prima formă a actului normativ). Acest lucru ne poate duce cu gândul că DAE nu poate fi mai mare de 3%, nivel care ar fi putut fi atins doar când ROBOR era la minime istorice sau nu poate fi mai mare cu 3 puncte procentuale faţă de nivelul său din momentul semnării contractului de credit. Dacă raportarea se face la dobânda de politică monetară (dobânda legală) atunci, în prezent, creditul ipotecar nu poate fi mai scump de 5,50% (DAE). Astfel, e clar ca plafonarea ar aduce efecte imediate asupra creditelor aflate în sold, iar pentru cele noi nu va putea trece de acest prag. Acest lucru ar fi imposibil la nivelurile actuale de ROBOR, fără a produce pierderi băncilor. Drept consecinţă, băncile vor bloca creditarea ipotecară pentru o vreme.

8. Inducerea unei stări de risc mai ridicate şi creşterea impredictibilităţii comportamentului clienţilor persoane fizice în rambursarea creditelor vor determina băncile să cheltuie mai mult în ceea ce priveşte evaluările de scoring. De asemenea, ar putea întări procesul de monitorizare a creditului după acordare. Toate acestea vor conduce la sporirea cheltuielilor băncilor şi scumpirea creditelor noi.

9. Limitarea valorii recuperabile a creanţelor cesionate şi eliminarea caracterului de titlu executoriu al contractelor de credit, precum şi ordonanţa cu privire la deducerea în limita de 30% din impozitul pe profit a creditelor neperformante vândute recuperatorilor de creanţe vor determina băncile să ţină în portofoliu active precare care vor face băncile mai şubrede. Această stare de fapt le va creşte cerinţele de capital, iar acţionarii vor fi obligaţi să majoreze capitalurile proprii. De asemenea, vor acorda mai puţine credite noi (în două etape: mai întâi datorită portofoliului de credite precar, apoi ca urmare a creşterii costului cu capitalul). 

10. Creşterea costurilor cu intermedierea financiară, perspectivele negative cu privire la obţinerea de profit, cerinţele suplimentare de capital la adresa acţionarilor, impredictibilitatea legislativă vor putea determina unele ieşiri din piaţă. Ieşirile ar putea fi sub forma închiderii de afaceri de către băncile străine şi retragerii de pe piaţă sau chiar falimente. În cel din urmă caz se va crea fragilitate financiară în sistemul bancar cu potenţial de „bank run” şi intervenţii de tip „bail out” de către guvern pentru salvarea cu bani publici a băncilor. Astfel, piaţa bancară din România va fi de două ori văduvită: o dată datorită scăderii de ofertanţi de credite ipotecare şi, a doua oară, ca urmare a scăderii concurenţei pe piaţa bancară, cu consecinţe asupra preţului şi calităţii produselor şi serviciilor bancare oferite în România. De asemenea, pentru a diminua efectul taxei pe activele bancare, am putea asista la externalizări de portofolii de active către băncile mamă. Nu în ultimul rând, în cazul scenariului pesimist, extrem, vom avea cheltuieli publice mai mare pentru a salva băncile în dificultate.

11. Creşterea costurilor bancare şi generalizarea pierderilor în sistemul bancar va conduce la diminuarea sau chiar anularea cheltuielilor băncilor cu investiţiile în tehnologie, cu îmbunătăţirea relaţiei bancă-client, cu acţiunile de CSR, cu sponsorizările etc. De asemenea, vom putea asista în unele cazuri la diminuarea reţelei de sedii şi concedieri de personal. Astfel, va fi afectată atât oferta de credite ipotecare (atât prin preţ, cât şi prin calitatea deservirii), cât şi cererea. 

12. În plan social, cred că intervenţiile de acest gen vor avea efecte perverse în timp. În primul rând, o protecţie exagerată a debitorilor, poate crea hazard moral şi selecţie adversă. Umbrela mare a protecţiei poate încuraja comportamente lipsite de responsabilitate în raport cu creditorii, ajungând chiar la abuzuri faţă de aceştia. De asemenea, datorită preţului mai mare al creditelor, cei care au o atitudine prudentă (şi care de regulă au şi comportament de bun platnici), vor evita împrumuturile bancare şi, astfel, portofoliile de clienţi vor scădea în calitate. Acest lucru va determina băncile să acorde mai puţine credite ipotecare rezidenţiale, ba chiar să renunţe şi să reorienteze către alte produse de creditare, categorie de clienţi sau clase de active.

13. Costul finanţării deficitului bugetar va creşte, pe cele două segmente de finanţare: internă şi externă. Băncile vor fi mai puţin tentate să cumpere titluri de stat, atât timp cât vor fi impozitate cu taxa pe active bancare. Starea de incertitudine şi înrăutăţirea mediului macroeconomic vor creşte costul finanţării externe şi împrumutarea internă de la populaţie va fi mai scumpă, deoarece trebuie să fie peste cea a băncilor şi a altor instrumente de economisire şi va implica costuri mari de subscriere. Creşterea cheltuitelor publice datorate serviciului datoriei publice va adânci şi mai mult deficitul public, creând o nevoie crescândă în continuare de majorare a impozitelor şi taxelor sau de diminuare a cheltuielilor publice. În caz extrem, am putea repeta experienţa tăierii salariilor bugetarilor, iar efectele Wage led Growth vor fi nule, ba chiar negative! Toate acestea vor afecta venitul disponibil al populaţiei, cu diminuare a cererii de credite ipotecare solvabile. Mai mult, portofoliul de credite ipotecare în sold va fi afectat şi am putea asista din nou la creşterea ponderii creditelor neperformante.

14. Scăderea preţurilor pe piaţa imobiliară ar putea aduce şi unele efecte perverse pe termen lung în ceea ce priveşte oferta de imobile. Dezvoltatorii vor trebui să se adapteze la noile condiţii de finanţare sau să închidă afacerile. Ambele situaţii vor avea efecte negative. Astfel, stocul de imobile noi va fi realizat cu costuri mai mici de construcţie, ceea ce va avea efecte negative asupra calităţii acestora (suprafaţă, calitatea construcţiei etc.). Aceste noi imobile, care vor face obiectul garanţiilor bancare, ulterior vor avea o valoare de piaţă mai redusă. De asemenea, în cazul falimentelor de dezvoltatori, băncile vor rămâne să execute imobile în diverse stadii de construcţie şi cu diminuare severă a valorii de recuperare, atât de la dezvoltatori, cât şi de la clienţii care au contractat credite ipotecare pentru achiziţionarea acestora. Această stare de fapt va diminua, de asemenea, oferta de credite imobiliare.

Cele mai citite ştiri
Principalele valute BNR - joi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.7556
Diferență: 0,1769
Ieri: 4.7550
Azi: 4.2732
Diferență: -1,2388
Ieri: 4.2719
Azi: 5.5125
Diferență: 3,5795
Ieri: 5.5278
Azi: 4.3243
Diferență: -0,6867
Ieri: 4.3002