• Leu / EUR4.7607
  • Leu / GBP5.5053
  • Leu / USD4.2327
Opinii

Coşmarul lui Isărescu: controversata lege a “dării în plată” îi salvează mai mult pe cei care sunt buni platnici, dar preţul de acum al apartamentului în care stau este cu mult sub valoarea creditului luat în perioada de boom

Coşmarul lui Isărescu: controversata lege a “dării în plată”  îi salvează mai mult pe cei care sunt buni platnici, dar preţul de acum al apartamentului în care stau este cu mult sub valoarea creditului luat în perioada de boom

Autor: Cristian Hostiuc

27 nov 2015 14826

Cei care au iniţiat legea dării în plată, extrem de controversată în prezent, cred că s-au gândit să rezolve problema celor care au luat credite imobiliare de la bănci şi nu le mai pot plăti. Dacă ajungi în această situaţie, ideea legii este să dai băncii cheile apartamentului şi scapi de plata creditului pe care l-ai luat, a dobânzilor, a penalităţilor etc.

România are în acest moment două mari probleme la nivelul persoanelor fizice, în ceea ce priveşte creditele imobiliare.

-Prima: nu mai poţi să plăteşti ratele la credit pentru că a crescut cursul valutar al francului elveţian, al euro şi veniturile tale în lei, afectate şi tăiate de criză, nu mai pot acoperi această diferenţă de curs. Sunt zeci de mii de procese între bănci şi debitori, nu e nimic nou.

-A doua problemă şi cea mai mare, pentru că implică mai mulţi oameni, iar sumele sunt mult mai mari: plăteşti ratele, nu eşti restanţier, dar valoarea actuală a apartamentului sau a casei achiziţionate în perioada de boom 2006-2008 este mult mai mică decât ai plătit atunci. Mai mult, odată cu trecerea anilor, valoarea apartamentului scade, dar tu îl plăteşti ca şi cum ar fi un “penthouse”. Bucureştiul, spre exemplu, este plin de cazuri în care un apartament în Militari de două camera luat cu credit în perioada de boom imobiliar cu 90.000-110.000 euro face acum 50.000-60.000 euro. Dar rata creditului este la preţul de atunci, nu de acum. Diferenţa poate să fie de 200 de euro.

În ianuarie 2015 am scris că adevărata problemă a celor care au luat credite imobiliare în franci elveţieni sau în euro nu este creşterea cursului, ci înjumătăţirea valorii apartamentului în care stau.

Legea dării în plată, dacă va intra în vigoare în forma actuală (preşedintele Klaus Iohannis poate să o promulge sau să o trimită la examinare), va da posibilitatea celor care se află în a doua situaţie să se gândească dacă nu este mai rentabil pentru ei să predea cheile apartamentului în care stau ca să nu îl mai plătească cât nu face.

Gândiţi-vă la următorul exemplu: stai într-un apartament cu două camere achiziţionat cu 100.000 de euro. În 30 de ani vei plăti cu tot cu dobânzi pentru acest apartament 250.000 euro, să spunem. Dar în momentul în care îţi termini creditul, valoarea lui va fi de 50.000 euro, în cea mai bună situaţie. Are sens să plăteşti degeaba 200.000 euro?

Ştiu că va fi greu să îţi părăseşti apartamentul, dar multe familii tinere vor scoate o foaie de hârtie şi un calculator şi vor începe să îşi facă calculele. Pot foarte bine să stea în chirie până reuşesc să strângă bani ca să cumpere un apartament atunci când preţurile vor scădea. Vor putea să ia din nou credit de la bancă, adică nu vor fi pe o listă neagră? Da, cum să nu? Bancherii au memoria scurtă şi dacă nu vor acorda ei împrumuturi, vor fi alte societăţi specializate, pe care băncile le vor finanţa.

Probabil că 30% din creditele imobiliare luate de persoanele fizice în perioada de boom sunt deja în insolvenţă, iar debitorii se judecă cu băncile, au început procedurile de evacoare etc.

Dar celelalte 70% din aceste credite sunt în picioare, debitorii îşi plătesc ratele, dar valoarea de piaţă a caselor şi apartamentelor este mult mai mică.

Aici va fi adevărata problemă pentru sistemul bancar, pentru piaţa imobiliară şi în final pentru toată economia românească.

Dacă legea dării în plată va fi folosită şi de cei bun-platnici, va fi cutremur pe piaţa imobiliară: preţul apartamentelor şi al caselor se va prăbuşi,  băncile se vor trezi proprietari pe mai mult de o treime din casele din România, vor trebui să facă noi provizioane la noile valori de piaţă ale activelor imobiliare şi nu vor scoate din buzunar numai 4 mld. lei (900 mil. euro), cât sunt acum calculele, ci multe miliarde de euro. S-ar putea ca 10 mld. euro să nu fie de ajuns.

Nota de plată pentru perioada de boom bancar şi de creditare încă nu s-au încheiat, iar trecutul euforic, când s-au deschis multe sticle de şampanie, îi ajunge din urmă  pe bancheri, dar mai ales pe BNR. Să nu ajungă să plătească Banca Naţională această factură, pentru că este singura care are bani.

S-ar putea ca aceasta să fie cea mai importantă problemă cu care se va confrunta guvernatorul Mugur Isărescu după 1998, când România era la un pas să intre în încetare de plăţi externe. 

De partea cealaltă, dacă cineva pierde şi plăteşte nota de plată, altcineva câştigă. Iar în joc sunt multe, multe miliarde de euro, dacă piaţa imobiliară din România se prăbuşeşte. Întotdeauna sunt cumpărători, dar pentru active la discount. Pentru mulţi investotori, în special de afară, piaţa imobiliară românească, a devenit aşezată şi nu este destul de rentabilă, respectiv câştigurile nu sunt cu două cifre. Şi atunci, trebuie făcută rentabilă. Ca să obţii aceste randamente, piaţa imobiliară trebuie mai întâi să scadă ca să aibă apoi de unde să crească. 

 

Principalele valute BNR - ieri, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.7607
Diferență: -0,0252
Ieri: 4.7619
Azi: 4.2327
Diferență: 0,0118
Ieri: 4.2322
Azi: 5.5053
Diferență: -0,0309
Ieri: 5.5070
Azi: 4.1761
Diferență: -0,2127
Ieri: 4.1850