Opinii

Cum as relansa piata ipotecara

19.01.2009, 18:39 83

Actuala criza financiara internationala reprezinta un punct de inflexiune in evolutia sistemului financiar la nivel global. Autoritatile romane avind competente de decizie in domeniile fiscal, financiar si reglementar ar putea profita de aceste circumstante si impreuna ar putea sa contribuie la “lichidizarea” sistemului financiar local si de ce nu, la un 2009 ne-negativ in Romania din perspectiva cresterii economice.
Unul din programele tip “atenuator” de criza pe care electoratul il doreste este relansarea sectorului imobiliar retail prin “lichidizarea” sau relansarea pietii ipotecare retail. A avea o locuinta de calitate, in proprietate si o ipoteca suportabila pe termen lung sint aspiratii firesti ale oricarui roman si o componenta esentiala a “contractului social”. Actuala lipsa de lichiditate din sistemul bancar local si modificarea si micro-managementul regulilor de creditare retail au facut ca numarul de ipoteci emise in ultimul trimestru 2008 sa fie modest. Perspectivele in 2009 nu se anunta diferite. Reintroducerea lichiditatii in sistemul bancar romanesc ar genera trei tipuri de “cistigatori”: intii ar permite bancilor locale sa-si dezvolte capacitatea de intermediere financiara echilibrindu-si maturitatile activelor si pasivelor, apoi ar incuraja populatia sa investeasca in imobiliarul retail in care traiesc si in ultima instanta ar incuraja constructia de locuinte si locurile de munca din orizontala acestui sector de activitate. Impreuna toti acesti “cistigatori” ar putea sa atenueze impactul actualei crize financiare.
Sa presupunem ca simultan autoritatile de decizie romane iau trei hotariri:
Prima decizie ar fi infiintarea unei societati nationale de garantare a ipotecilor de clasa A. Sa o numim Agentia de Garantare a Ipotecilor (AGI). AGI ar fi o societate cu capital de stat, tip IFN, reglementata de BNR, cu un Consiliu de Administratie inpedendent. AGI, care ulterior ar putea fi listata la bursa locala sau pe o bursa regional, ar urma sa garanteze 75% din valoarea unei ipoteci rezidentiale sau a unui portfolio de ipoteci rezidentiale, sub rezerva ca ipoteca si clientul sa respecte un set de pre-conditii care sa permita ipotecii sa intre sub umbrela acestei garantii. De aici precizarea ipoteca de clasa A, adica o ipoteca respectind un set strict de pre-conditii. Portfolio-ul uniform si diversificat astfel creat poate fi ulterior titrizat/securitizat si monetizat/finantat/lichidizat prin intermediul unor programe de emisiuni publice de obligatiuni in RON (sau dupa 2014 sa zicem in Euro). Pentru fiecare emisiune de obligatiuni, 25% din obligatiuni vor trebui sa reflecte riscul si respectiv rating-ul bancii emitente si 75% din emisiunea de obligatiuni ar urma sa reflecte riscul garantului AGI (“BB+” astazi, conform S&P, o agentie international de rating). Aceste obligatiuni de maturitati diferite ar urma sa fie cumparate de exemplu de fondurile locale de pensii, societatile comerciale cu excedent de lichiditate, banci, investitorii locali de private banking, investitori retail si investitorii straini doritori de expunere real estate, pe termen lung in RON.
In aceasta formula, s-ar incuraja o abordare “de piata” a riscului. O asemenea decizie prin care bancile isi propun sa monetizeze portfolio-ul lor ipotecar sub garantia AGI ar ramine la latitudinea bancilor si a actionarilor lor. Bancile ar urma sa decida fiecare, independent, cita expunere ipotecara vor sa tina in bilant sau sa vinda in piata sau sa transfere la banca mama si cita expunere vor sa monetizeze prin garantia AGI. Spre exemplu bancile care vor sa continue o politica agresiva de market share si sa ofere produse exotice in CHF, Yen, US$, £ si cu un continut/format eclectic adica ignorind pre-conditiile ipotecilor de clasa A vor sti ca acest ultim gen de produse le va ramine, cel mai probabil, in bilant. Faptul ca si cind utilizeaza garantia AGI bancile ar mentine 25% din portfolio-ul ipotecar in bilant evita hazardul moral. In ultima instanta, piata si investitorii ar valida si re-valida performanta bancilor, bonitatea lor si performanta sectorului de real estate, cumparind sau nu emisiunea de obligatiuni. Obligatiunile pot avea un rating, pot fi “stripped”, re-impachetate, etc. Performanta acestor portfolio ar putea fi ulterior evaluata trimestrial.
A doua decizie ar fi crearea unui sistem national, respectiv judetean sau municipal de inregistrare a preturilor de tranzactionare si a numarului de tranzactii de real estate. Asa cum sa zicem Colliers a creat Bucharest Real Estate Index (BREI), s-ar putea dezvolta Baza Nationala de Tranzactii Imobiliare (BNTI). Acesta institutie prin publicatiile care le-ar face – sa zicem - lunar, ar publica citiva indicatori sintetici de performnta a sectorului imobiliar; de exemplu cost pe metru patrat, numar de tranzactii sau orice alte informatii utile. In sine, acest gen de informatii care ar fi accesibil persoanelor fizice ar lasa mina invizibila a pietii sa opereze. Astfel, in loc ca existe zvonuri, innuendo si semnale partiale ale pietii la care au acces doar un grup restrins de “insiders”, vinzarea-cumpararea ar deveni un proces transparent in care vinzatorul si cumparatorul ar avea la dizpozitie o informatie complete. In mod natural, acest gen de informatii ar putea atenua viitorul “asset bubble” imobiliar. Utilizind acest gen de indicatori sintetici si corelindu-i cu celelalte date economice, trezoreriile bancilor ar putea crea – si oferi spre vinzare - instrumente de hedging a riscului imobiliar romanesc, in RON. Aceste produse de hedging ar fi accesibile bancilor si altor societati comerciale sau investitori expusi la riscul de real estate. Utilizarea acestor instrumente, intre altele, de hedging ar atenua impactul negativ al viitoarei crize imobiliare si ar usura management-ul portfolio-ului de real estate.
A treia decizie ar fi ca dobinda perceputa la ipoteca pe locuinta principala sa fie deductibila fiscal. Familia astfel aflata la limita de “suportabilitate” a ratei ipotecare lunare si-ar permite sa continue sa investeasca sau sa cheltuiasca. Implicit, prin cresterea gradului de suportabilitate a unei ipoteci s-ar incuraja, din nou, oferta de locuinte. Asa s-ar putea si incuraja introducerea ipotecilor “interest-only” sau a altor produse ipotecare bine “rodate” in pietele retail din UE/US sau Australia/Canada. 
Sunt convins ca un “triplu salt” decizional ca cel descris mai sus e posibil, dorit de alegatori si perfect suportabil de bugetul 2009. AGI sau BNTI ar putea intra repede in folclorul local romanesc si aceste institutii ar ramine asociate cu aceasta Guvernare. Sint de asemenea convins ca multe familii s-ar bucura sa aiba dobinda ipotecara deductibila fiscal sau sa aiba acces la toata paleta de informatii vis a vis de pretul de tranzactionare a unui metru patrat locuibil.
 
Bogdan Patriniche (bogdanpatriniche@hotmail.com) este Director al Romanian Education Trust, o organizatie caritabila cu sediul la Londra; lucreaza de pester 15 ani ca bancher in City.

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

AFACERI DE LA ZERO