Opinii

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Cum poate influenţa preţurile locuinţelor suspendarea PUZ-urilor de sector şi ce se ascunde în spatele celui mai recent scandal din Bucureşti

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Cum poate influenţa preţurile locuinţelor suspendarea PUZ-urilor de sector şi ce se ascunde în spatele celui mai recent scandal din Bucureşti

Autor: Dragoş Dragoteanu

28.02.2021, 18:22 2104

De cand s-a dat in folosinta metroul din Drumul Taberei, preturile apartamentelor au crescut cu 10-15%. O investitie in infrastructura unui sector a adus beneficii directe proprietarilor din zona. Cand vrei sa mentii o zona exclusivista, nu poti sa faci harcea-parcea un concept arhitectural care isi pierde identitatea si menirea urbana. Atunci cand intr-un parc se retrocedeaza terenuri si, practic, spatiul verde e rupt in bucati, nu prea mai poti sa-l numesti parc, ci doar crampeie de spatii verzi. 

Pana acum, daca intr-un PUZ, care era initial prevazut numai pentru constructia de case, venea un smecher influent si schimba parametrii tehnici pentru constructia un bloc, toata valoarea arealului imobiliar era afectata. De multe ori am spus ca arhitectii care au dat astfel de aprobari meritau sa zaca in puscarii pentru mult timp. Nu a fost cazul, pentru ca acolo unde legea este interpretabila, orice gainar din imobiliare are propria viziune, se crede specialist si o interpreteaza exclusiv in propriul interes. Din acest motiv, unele cartiere de case vechi au fost ciopartite de asa-zisii „dezvoltatori imobiliari”.

Ce consecinte poate avea suspendarea PUZ-urilor de sector ? 

1. Acolo unde conceptul urbanistic a fost afectat, in principiu, se stopeaza un rau si mai mare. Nu mai poti sa darami ceva construit abuziv, incadrat deja in legalitate. Cine a avut de suferit a trait deja aceasta experienta imobiliara pe propria piele. Nu e placut sa ai langa un cvartal de case vechi de maximum P+1, bloc/blocuri de P+4/8 etaje. Uneori, din pacate, nu mai e nimic de facut. In acest caz, cred ca preturile nu vor fi influentate de decizia PMB.

2. Daca PUG – Planul Urbanistic General, practic constitutia urbanismului in Bucuresti va fi gata in urmatorul an (desi mi se pare un termen nerealist!), exista sanse reale ca unele zone, chiar cartiere intregi, sa cunoasca o crestere mai mare a valorii imobilelor din zona, comparativ cu alte zone. Ca sa dau un exemplu concret, consider ca sectorul 5 are un potential deosebit. Cele mai importante institutii ale statului sunt in acest sector. Aici se poate amenaja cel mai mare spatiu verde din capitala (padurea urbana-peste 200 de hectare). Pentru ca este cel mai nedezvoltat sector, avand o infrastructura deficitara, in sectorul 5 se poate realiza o regenerare urbana moderna in urmatorii ani. Si in imobiliare, poate fi un avantaj sa fii outsider.

3. Cu sau fara PUG finalizat, PUZ-urile nu cred ca pot fi suspendate mai mult decat s-a convenit deja si nu se pot face exceptii la nesfarsit. Drept urmare, preconizez ca orice imobil care va avea in apropiere o zona verde nou amenajata va avea un real potential de marire a pretului de piata. Subliniez ca, in acest moment, prin spatiu verde nu ma refer la un maidan plin de praf, deseuri si mormane de gunoi, unde cresc numai tufe si diversi arbusti salbatici. Personal, consider ca in aceasta stare nu poate fi catalogat ca spatiu verde, indiferent unde se afla. Este o rusine a autoritatilor locale si o pata neagra urbanistica.

Rolul primariilor este sa gestioneze corect bunurile comunitatii, in folosul cetatenilor. In acest moment, cu mici exceptii, nici cele mai cunoscute parcuri din capitala nu se ridica la statutul de spatiu verde amenajat si intretinut corespunzator nevoilor locuitorilor din zona. Pentru a schimba radical fata Bucurestiului, in ceea ce priveste zona destinata relaxarii pe spatiile verzi, este nevoie de investitii masive, nu numai de suspendarea planurilor urbanistice de sector. Ca model de spatiu verde as da exemplu parcul IOR - actualmente Alexandru Ioan Cuza. Ca maidan nu trebuie sa dau exemple ca le vedem peste tot.

Aici consider ca este marea provocare a edililor care raspund de dezvoltarea sanatoasa a comunitatilor. Daca dupa expirarea suspendarii nu se realizeaza nimic concret in sensul confortului urban si maidanele salvate de lacomia dezvoltatorilor raman tot un focar de infectie, nici pretul imobilelor din zonele respective nu au de ce sa sufere modificari. Cand vrei sa vinzi o marfa veche cu un pret mai mare, fara sa-i aduci nicio plus-valoare, e greu sa gasesti un cumparator mai bun.

In urma cu cateva luni nimeni nu a prevazut ca preturile imobilelor din cel mai mare oras al Romaniie vor putea fi influentate de o decizie a autoritatilor locale. Asa cum pandemia a suspendat anumite sectoare de activitate, tot asa si Hotararea Consilierilor Generali si Municipiului Bucuresti a blocat intentiile anumitor pestisori imobiliari. Daca vreti, virusul urbanistic exista, important este sa vedem daca vaccinul propus de Nicusor Dan va produce anticorpi impotriva pandemiei urbanistice.

Ca in orice domeniu, din actuala criza medicala, unii au castigat, altii au pierdut. Viitorul ne va demonstra cine va specula si cine va pierde in imobiliare, ca urmare a suspendarii PUZ-urilor.

AFACERI DE LA ZERO