Opinii

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Manipularea imobiliara a atins apogeul. De ce nu cred că preţurile caselor se vor dubla în următorii ani?

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Manipularea...

Autor: Dragoş Dragoteanu

16.06.2024, 23:50 23247

O stire recenta a trecut aproape neobservata in spatiul public https://www.zf.ro/constructii-imobiliare/consiliul-concurentei-analizeaza-piata-imobiliara-din-capitala-22392023.

Personal, nu cred ca, vreodata, Consiliul Concurentei incepe verificari, daca nu are suspiciuni reale sau certitudini ca o piata este manipulata sau influentata de anumiti jucatori din domeniu. De exemplu, in opinia mea, prea putini oameni inteleg de ce preturile la imobile din Cluj sunt mai mari decat in Bucuresti. Principalul oras universitar din Ardeal este - geografic vorbind - situat intr-o caldare si este foarte limitat ca teritoriu. Dovada: extinderea cu metroul catre Floresti, un fel de Otopeni al capitalei. In Bucuresti, posibilitatea de extindere este nelimitata spre/ in Ilfov. Practic, cat vezi cu ochii. Acolo unde concurenta este acerba, gradul de manipulare se manifesta frecvent, iar intre Ilfov si Bucuresti se simte deja. 

Sa va dau un exemplu concret: mai multi vanzatori/ dezvoltatori/ constructori scot la vanzare pe piata un numar de apartamente si incep sa faca o reclama agresiva. De obicei, pretul este peste media din zonele respective. Ce mesaj credeti ca transmit respectivii jucatori imobiliari in piata? Evident ca lumea, posibilii cumparatori, se intreaba instant daca sa achizitioneze cat mai repede un apartament sau merita sa mai astepte. Deciziile si nevoile individuale fac diferenta intre ''valurile'' de tranzactii raportate de autoritati. Au aparut si indici de piata, culmea!, realizati chiar de cei au la vanzare sute de apartamente in anumite zone. Unde credeti ca sunt preturile in crestere permanent?

Si mai relevant este ca, pe piata secundara, respectiv a apartamentelor aflate la revanzare (in principiu, vechi), nu exista absolut nicio autoritate care sa ofere date concludente/ verificate, respectiv cu cat s-au tranzactionat oficial apartamentele scoase la vanzare pe diverse platforme specializate. Unul este pretul de vanzare comunicat pe piata libera si altul este pretul tranzactionat. Subliniez ca aici nu vorbesc de bani negri, platiti partial la o tranzactie, ci strict de diferenta dintre pretul de strigare si cel de adjudecare al unui imobil. Notarii nu au cum sa faca aceasta verificare, iar partile implicate intr-o tranzactie nu sunt obligate sa spuna cu cat au scos un imobil la vanzare si cu ce procent s-au inteles sub pretul cerut.

Nu as fi scris acest articol, daca in ultimul timp nu as fi vazut pe piata din ce in ce mai multe articole, multe sponsorizate de dezvoltatori sau vanzatori, in care maximumul publicitatii a fost ceva de genul ''preturile caselor se vor dubla in urmatorii ani''! Chiar asa? Hai sa vedem, cu argumente concrete, criteriile de formare a preturilor in pietele imobiliare mature din alte tari:

- primul criteriu in trendul preturilor este dat de raportul dintre numarul populatiei si numarul de case existente. Astfel, populatia Bucurestiului a scazut in ultimii ani, iar numarul de unitati locative a crescut. Dovada: multi bucuresteni au mai multe apartamente, unele inchiriate, altele goale. Deci, nu se pune problema ca locuitorii capitalei nu au unde sa stea, cu atat mai mult cu cat din ce in ce mai multi se muta in Ilfov. Acolo este ''supapa'' capitalei, iar preturile in comunele limitrofe ale Bucurestiului chiar s-au miscat, pentru ca a crescut populatia;

- al doilea criteriu este nivelul de salarizare. Degeaba a scazut numarul de salarii cu care se poate lua un apartament daca dobanzile la credite au devenit prohibitive, pentru cei mai multi doritori;

- concurenta pietei imobiliare este acum piata de capital. Acum cativa ani piata bursiera era ''moarta''. Pentru oricine stie sa faca un calcul simplu,  orice investitie imobiliara este net sub profitul actiunilor bursiere, raportat exclusiv la cele cu risc minim si lichiditate maxima. Daca vrei sa cumperi o casa pentru tine, e una, daca vrei sa faci o afacere imobiliara, e altceva. Castigul din actiuni a fost in medie de 2-4 ori mai profitabil in ultimi ani;

- numarul de turisti in Bucuresti este de cel putin 5 ori mai mic decat in Budapesta! Statistic vorbind, acestia stau in medie 2 nopti/ 3 zile si cei mai multi sunt amarasteni, care nu isi permit sa mearga in locuri mai scumpe. PMB nu are nici macar un site dedicat turistilor si nu exista nicio mapa cu distributie gratuita, cu obiectivele turistice ale capitalei noastre europene; 

- incidenta PIB-lui capitalei in PIB-ul tarii a scazut in ultimii ani. Asta inseamna ca investitorii straini ocolesc Bucurestiul. Unde nu sunt investitori, spiritul antreprenorial se dilueaza. Acum 60-70 de ani, Dubaiul era un sat pescaresc, traditional. E adevarat ca petrolul a creat orasul, dar fara investitori straini care sa fi venit sa cumpere apartamente sau sa lucreze acolo, orice dezvoltare ar fi ramas o iluzie. 

Bucurestiul este un oras cu potential mare. Din pacate, capitala Romaniei risca sa ramana debransata de la investitorii strategici. Atunci nici nu mai conteaza daca cineva va mai incerca sa manipuleze piata imobiliara. Vom face afaceri doar intre noi, ca sa nu zicem ca ne plictisim.

Dragos Dragoteanu Certified International Property Specialist