Exista multi "actori" in piata imobiliara si un "public" mare, care fie urmareste "piesa" relaxat, fie devine investitor in real estate, mai devreme sau mai tarziu.
S-au facut diverse reportaje si studii de piata despre increderea romanilor in sondajele politice. Rezultatele sunt catastrofale! Oamenii nu sunt naivi. Ar fi foarte interesant de aflat, daca s-ar face un sondaj similar, ce cred romanii despre indicii imobiliarii care apar in media, din cand in cand. Personal consider ca acest tip de cercetare nu va fi facut prea curand, intrucat interesele dezvoltatorilor si brokerilor acestora sunt foarte mari. Nici macar o proprietare promovata pe un site de vanzari nu se tranzactioneaza la pretul de ''strigare''. Toate se negociaza. In jos! Indicii imobiliari se bazeaza 100% pe valoarea anunturilor de vanzare.
Atunci cand arunci in media niste cifre care sunt bazate pe supozitii, exista riscul ca cei interesati sa fie dusi in eroare. Uneori, acest lucru se intampla premeditat! Se numeste manipulare a pietei. Consiliul Concurentei a sesizat acest aspect si deja umbla prin birourile dezvoltatorilor si ale ''influencerilor'' care realizeaza indici, acestia avand interes direct sa umfle pretul pentru o anumita zona/ proiect. Vom vedea si rezultatele, dupa ce institutia statului isi va termina treaba. Eu am incredere ca au materiale suficiente spre studiu.
In opinia mea, ca si in cazul sondajelor politice, indicii imobiliari au la baza un "fundament" similar: manipularea sau interesul personal. Cresterea artificiala a preturilor, mai ales in anumite zone la constructiile noi, este o practica potrivita atunci cand vanzarile stagneaza sau se doresc cat mai multe tranzactii realizate la preturi cat mai mari. Ultimul recensamant a demonstrat oficial ca Bucurestiul (fara Ilfov) a pierdut in ultimii 12 ani aproape 200.000 de locuitori. Cu toate acestea, in opinia realizatorilor de indici, bucurestenii nu vor mai avea ce sa cumpere si sunt ghidati sa achizitioneze cat mai repede o proprietate. Pe baza indicatiilor lor nepretuite, oferite frecvent in interviuri si declaratii, n-o sa mai gasim apartamente disponibile in Bucuresti, desi se vede cu ochiul liber ca mii de unitati locative sunt nelocuite. Populatia Bucurestiului scade, iar numarul de noi unitati locative creste an de an (https://www.zf.ro/business-construct/cate-apartamente-noi-intra-anual-la-impozitare-in-bucuresti-la-20530958). Dupa mintea ”facatorilor” de indici, preturile ar trebui sa creasca necontenit. La fel spuneau si in 2008...
Daca in zona politica orice candidat poate iesi invingator din tastatura inainte de vot, manipuland procentele printr-un sondaj platit, in imobiliare orice indice aruncat pe piata se doreste a fi un reper, un ''barometru'' de pret pe mp, pe zona, etc. In opinia mea, promisiunile politicienilor sunt echivalente in piata imobiliara cu declaratiile ''expertilor'' ca preturile se vor dubla in urmatorii 5 ani si cine nu cumpara rapid un apartament va ramane fara acoperis deasupra capului. Piata imobiliara bazata pe indici este la fel de "sigura" precum "garantia" ca viitorul presedinte al Romaniei va fi ''x'' sau ''y''.
Din fericire, la fel ca in cazul votantilor, presupunand ca alegerile sunt corecte, in cazul nostru cumpărătorii sunt cei care stabilesc pretul final al unei tranzactii. In piata imobiliara proprietarii/ dezvoltatorii sunt candidatii. Se ofera sa vanda ceva. Promit o casa de vis, o zona unica, un apartament cum nu mai gasesti, dau garantii peste garantii etc. Cel care evalueaza ofertele si alege pe cea care ii convine este unul singur: investitorul. Oferte imobiliare sunt cu duiumul pe orice site, mai bune sau mai rele, precum candidatii politici. In final, cumparatorul decide cine e "alesul".
In concluzie, daca un dezvoltator - direct sau printr-o agentie - realizeaza indici, nu are cum sa fie obiectiv. De aceea, as indrazni sa rog "regizorii" si "scenaristii" de indici sa aiba un minim respect fata de inteligenta cumparatorilor, care se pot baza pe acuratetea lor precum contribuabilii pe promisiunile politicienilor. Lasati oamenii sa aleaga ce le place, fara sa-i influentati cu date sau cifre imprecise. Aveti bunul simt sa nu va transformati in politicienii pietei imobiliare. Daca vreti sa pacaliti cumparatorii, tineti minte ca ''ulciorul nu merge de multe ori la apa''!
P.S. Acum 5 ani, un super-imobil de pe Calea Victoriei, Bucharest Financial Plaza, fostul sediu al BCR a fost evaluat oficial la 45 de milioane de euro. Acum cateva luni s-a vandut cu... 27 milioane de euro. Raportat la o suprafata construita de 31.000 mp, inseamna sub 900 euro/ mp. Pentru acest imobil nu faceti un indice special, ca sa va demonstrati competenta?
Dragos Dragoteanu
Certified International Property Specialist
