Opinii

Francisc Peli, Oana Bădărău, casa de avocatură PeliPartners: Se spune că scriem contracte pentru a le pune într-un sertar şi a le scoate când vremurile devin grele. Este probabil momentul să ne întrebăm ce contracte avem de fapt prin sertare

Francisc Peli, Oana Bădărău, casa de avocatură PeliPartners: Se spune că scriem contracte pentru a le pune într-un sertar şi a le scoate când vremurile devin grele. Este probabil momentul să ne întrebăm ce contracte avem de fapt prin sertare

Autor: Oana Bădărău

21.05.2020, 10:39 596

Din când în când, dar mai ales atunci când începem să ne obişnuim cu bunul mers al lucrurilor şi credem că bornele noastre de referinţă nu mai pot fi mutate, lumea în care trăim se resetează.

În timp ce ne străduim să înţelegem în ce fel această criză este diferită de altele, trebuie să nu ne scape din vedere faptul că ea este comună în foarte multe feluri. Ca orice criză, şi aceasta pune mare presiune pe relaţii stabilite înainte ca ea să fi apărut la orizont – pune sub semnul întrebării fundamentele, cadrul, termenii şi limitele acestor relaţii.

Atunci când îţi schimbi ochelarii cu care te uiţi la realitatea din jur (iar cei din câmpul tău relaţional fac la fel) se naşte adeseori întrebarea “de ce am făcut ceea ce am făcut?”. La care se adaugă imperativul de a te ajusta noii realităţi în care te desfăşori. Ceea ce ieri era „good business conduct” azi trebuie amendat şi adus în realitatea aceasta, în care banii sunt mai puţini, termenele mai stricte, cerinţele mai riguroase, atenţia este sporită. Nu mai există marjă pentru eşec.

Să luăm acum toate acestea şi să le aplicăm pieţei construcţiilor din România.

 

Un lucru fundamental trebuie luat în calcul când analizăm piaţa construcţiilor: proprietarii/beneficiarii au un buget pentru orice proiect şi totul se desfăşoară în jurul acestuia. Pentru fiecare proiect, ei îşi doresc să agreeze cu constructorii un preţ forfetar/fix. Nu poţi dezvolta dacă nu ştii cât cheltuieşti pentru a construi şi, respectiv, cât ai putea câştiga de la beneficiarii finali (chiriaşi sau cumpărători). Dacă eşti constructor ştii acest lucru – şi mai ştii că în orice proces de selecţie pentru un proiect anume participă şi alţi constructori.

Prezumând condiţii de calitate similare, cel care oferă preţul forfetar cel mai mic câştigă. La momentul ofertării nici nu ştii dacă poţi susţine acel preţ, căci iţi asumi oricum creşterea costului cu forţa de muncă sau materialele până la implementarea proiectului, precum şi termene ferme de livrare.

Nu există proiect fără întârzieri sau fără variaţii. Fiecare din ele este o ocazie pentru una sau cealaltă dintre părţi de a rediscuta comercial termenii conveniţi. Constructorul va încerca să speculeze orice problemă de proiectare, iar un ordin de variaţie – care e mană cerească – va veni negreşit. Apoi, mai sunt o serie de variabile ce nu pot fi bugetate la începutul proiectului: o fabrică se închide şi alta produce mai încet şi mai scump, dispare un subantreprenor, are loc un accident pe şantier, constructorul a calculat superficial cantităţile deşi a confirmat negru pe alb că îşi asumă orice calcul etc.

Odată proiectul început, pentru constructor a urmări dacă, când şi cum poate cere bani în plus faţă de preţul forfetar agreat este ceva ce decide supravieţuirea sa. Pe durata construirii, pentru constructori acest aspect devine aproape la fel de important ca şi finalizarea proiectului în sine. Pentru beneficiari, acelaşi aspect poate determina de multe ori dacă proiectele lor sunt viabile sau nu.

Cât de îndreptăţite sunt aceste cereri suplimentare de bani? Cât de îndreptăţite sunt ele când nici măcar nu sunt susţinute de litera contractului? Poate invoca constructorul un spirit de echitate pentru o renegociere la care a renunţat expres când a depus oferta fermă?– acesta este un test dificil chiar şi în vremuri bune. Acum însă situaţia poate deveni extremă.

Pre-covid, trăiam într-o lume febrilă, mişcându-se in fast forward. Constructorii erau întinşi în prea multe proiecte, aveau probleme legate de lipsa de forţă de muncă, iar preţurile materialelor creşteau în spirală. Beneficiarii se aflau sub presiunea de a livra – deci câteodată, cu măsură, înţelegători cu privire la solicitările suplimentare ale constructorilor, atâta timp cât proiectul era finalizat şi beneficiarii finali erau satisfăcuţi.

Acum şi în lunile ce vin, o serie de elemente vor suferi schimbări semnificative. Bugetele au devenit fixe cu adevărat, iar termenul “cost control” – ca în orice criză – la ordinea zilei. Beneficiarii vor simţi presiunea pieţei şi pe cea a băncilor lor finanţatoare. Vor fi nevoiţi să recurgă la optimizarea contractelor semnate. Vor muta o parte din presiune către constructori. Dar aceştia au acum noi probleme de rezolvat: o forţă de muncă care (deşi potenţial numeroasă, în sfârşit) este limitată din cauze sanitare; precum şi o criză de lichidităţi.

Este o dinamică ce nu poate fi decât periculoasă. Ambele părţi sunt rămase fără prea mari marje de manevră. Şi vor trebui să îşi inventarieze opţiunile de la caz la caz şi să găsească soluţii, preferabil pe cale amiabilă. De cele mai multe ori ele sunt la îndemână. Câteodată însă experienţa ne învaţă că singura cale este confruntarea.

Se spune că scriem contracte pentru a le pune într-un sertar (cu excepţia cazului în care suntem avocaţi, bineînţeles!) şi a le scoate când vremurile devin grele. Este probabil momentul să ne întrebăm ce contracte avem de fapt prin sertare.

Şi aceasta este doar o parte din ce avem de răsfoit. Gândiţi-vă la toate contractele de finanţare, vânzare, distribuţie, închiriere, asociere, servicii, administrare, leasing, asigurare, furnizare etc. pe care le vom găsi acolo. Experienţa din 2008-2013 ne arată că vom vedea multe întâmplându-se şi va fi mult de muncă. Partea bună este că cei buni vor deveni mai buni. Iar cei care au experienţa ultimei crize au ocazia să demonstreze ce au învăţat din ea.

 
 
AFACERI DE LA ZERO