Opinii

ING: Şapte mituri despre creditele ipotecare

ING: Şapte mituri despre creditele ipotecare
26.10.2020, 10:48 1856
  1. Avansul mai mare nu mă ajută cu nimic, doar îmi ia din banii de mobilare

În momentul în care achiziţionăm o casă, bineînţeles că trebuie să ne gândim şi la costurile ce vor urma după ce se semnează actele. Un cost substanţial este cel al renovării (dacă este cazul) şi al mobilării acesteia. De aici, tentaţia de a merge către avansul minim pentru credit este foarte mare. Însă un avans mai consistent are multe avantaje. Printre acestea este faptul că demonstrezi prudenţă, ceea ce îi dă încredere băncii pentru a te credita. În acest fel, şansele de a te califica pentru suma dorită sunt mult mai mari. Totodată, vei avea o rată mai mică, ce vine implicit din faptul că şi împrumuţi o sumă mai mică. Iar, în unele cazuri, poţi beneficia de discount-uri de preţ, cum ar fi o reducere de 0,5% la rata dobânzii pentru creditul ipotecar 7FIX de la ING dacă vii cu minimum 25% avans la credit. De exemplu, dacă iei un credit cu dobândă fixă pe 30 de ani, pentru un imobil care are preţul de vânzare 88.235 de euro, rata fixă la avans de 15% ar fi 2.078 lei/lună, iar, la un avans de 25%, rata fixă ar fi de 1.834  lei/lună[1]. Vei avea o reducere lunară de 245 de lei pe toată perioada creditului, ceea ce înseamnă că vei economisi 89.277 lei, de două ori cât diferenţa pe care ai adăugat-o la cei 15% pentru a ajunge la 25% avans. Iar acest exemplu este valabil pentru orice preţ ar avea imobilul, precum şi pentru creditul ipotecar cu dobândă variabilă. Practic, în momentul în care dai un avans mai mare, ”investeşti” de fapt banii de renovare, primindu-i înapoi aproape dublu, prin discount la rata lunară. Un efort în prezent pentru un câştig în viitor.

  1. Durează mult să primeşti creditul, indiferent de tipul lui

Creditul prin programul Noua Casă vine cu multe avantaje, însă durata finalizării acestuia este mai mare faţă de cea a unui credit ipotecar standard. Perioada medie de acordare a unui credit ipotecar de la primul pas şi până la transferarea sumei către vânzătorul imobilului este de 37 de zile. În cazul Noua Casă, perioada medie este de 70 de zile. Durata mai mare este datorată faptului că există o a treia parte în proces – FNGCIMM ca reprezentant al statului român, iar dosarul este mai complex. Însă acestea sunt termene medii. În situaţia în care apar dificultăţi în proces, poţi ajunge până la 87 de zile în cazul creditului ipotecar standard şi 116 zile în cazul Noua Casă. Astfel, este recomandat să închei un antecontract de vânzare-cumpărare în care să ai prevăzute minimum trei luni pentru termenul de finalizare a tranzacţiei.

  1. Nu contează dacă dobânda este fixă sau variabilă. Important este costul pe care îl am acum

Până în 2019, majoritatea creditelor cu dobândă variabilă din România aveau dobânda  formată din indicele ROBOR la trei luni, plus marja fixă de dobândă a băncii. Iar indicele ROBOR a fluctuat în ultimii 10 ani de la un minimum de 0,68% la un maximum de 15,6%. Practic, dacă dobânda la creditul tău era ROBOR la trei luni + 3%, puteai trece de la o dobândă de 3,68% la 18,6%, ceea ce se traducea printr-o rată extrem de mare pentru un credit ipotecar, având în vedere valoarea considerabilă a creditului luat. Însă, începând cu luna mai a anului 2019, toate creditele noi cu dobândă variabilă au în componentă IRCC + marja băncii. Indicele de referinţă pentru creditele consumatorilor (IRCC) se calculează ca media aritmetică a ratelor de dobândă zilnice ale tranzacţiilor interbancare. Indicii sunt publicaţi zilnic la ora 11:00 de către BNR, iar, la final de trimestru, se stabileşte IRCC pentru trimestrul următor, având în vedere media trimestrului anterior.

Ca răspuns la aceste fluctuaţii şi impredictibilitatea lor, au luat naştere creditele cu dobândă fixă. Folosită mai întâi de către bănci pentru creditele de nevoi personale, dobânda fixă a fost introdusă apoi şi la creditele ipotecare. De exemplu, la creditul ipotecar 7FIX de la ING vei avea o rată fixă la creditul ipotecar timp de şapte ani, urmând ca în al optulea an să treci la dobânda variabilă calculată IRCC + marja băncii. În special în perioade incerte, tendinţa este de a te orienta către produse care îţi oferă stabilitate şi predictibilitate. Iar o perioadă de şapte ani în care rata este una şi aceeaşi lună de lună poate asigura aceste lucruri.

  1. Nu îţi poţi vinde locuinţa în primii cinci ani

În funcţie de tipul de credit ipotecar pe care îl iei, pot exista restricţii în ceea ce priveşte chiria sau vânzarea. În cazul Noua Casă, imobilul nu poate fi vândut în primii cinci ani, însă poate fi închiriat. În ceea ce priveşte creditul ipotecar standard, îţi poţi închiria locuinţa în anumite condiţii, poţi afla cum completând o simplă cerere la bancă, iar vânzarea imobilului poate avea loc chiar şi în primii cinci ani, atât timp cât creditul este plătit.

  1. Eşti taxat dacă închizi creditul în avans

În cazul creditelor ipotecare, inclusiv cele luate prin programul Noua Casă, nu există comision de rambursare anticipată. Asta înseamnă că, dacă ai suma necesară pentru a stinge creditul, îl poţi rambursa fără probleme. Singurul cost va fi cel de ştergere a ipotecii băncii din cartea funciară a imobilului de 90 lei pentru creditul ipotecar standard, respectiv 150 de lei pentru Prima Casă/Noua Casă, în cazul ING Bank România. Astfel, dacă vrei să împrumuţi o sumă mai mare, te ajută să îl iei iniţial pe o perioadă îndelungată până ce dispui de suma necesară pentru a-l închide.

  1. Banca la care sunt client de ani de zile îmi va acorda cele mai bune condiţii

Cumpărarea unei locuinţe este un pas important în viaţa ta. De aceea, este indicat să analizezi piaţa şi să compari ofertele a cel puţin două bănci. Faptul că eşti client la o bancă de foarte multă vreme şi încasezi salariul la aceasta nu oferă certitudinea că vei primi cele mai bune condiţii pentru creditul ipotecar. Intră pe website-urile băncilor şi foloseşte simulatoarele de credit pentru a-ţi face o idee privind avansul pe care trebuie să îl ai, cât te costă şi ce documente trebuie să ai la îndemână. De asemenea, poţi apela la un broker de credite sau poţi solicita pe website-urile băncilor să fii contactat de un consultant financiar. După prima discuţie, cere-i numărul de telefon pentru a-l putea suna în cazul în care mai ai întrebări. Oricât de ridicole ţi-ar părea întrebările tale, să nu îţi fie jenă să ceri toate informaţiile de care ai nevoie. Notează-le, cere descrierea produsului sau alte documente pe care le poţi studia şi singur după discuţia cu acesta. Apoi, compară ofertele primite trecând pe listă toate costurile. Să ai în vedere faptul că, pe lângă achiziţia casei, vei avea nevoie de finanţare şi pentru plata notarului şi eventualele modificări aduse locuinţei. Dacă ai mers la bănci, cere FEIS – singurul document care reflectă oferta personalizată într-un fel comparabil, între bănci.

  1. Asigurarea de viaţă nu e necesară

93% dintre clienţii care iau un credit ipotecar optează şi pentru asigurare de viaţă. De ce? Pentru că asigurarea de viaţă îţi oferă un dublu beneficiu. În primul rând, şi cel mai important, îţi protejează familia în cazul unui eveniment nefericit pe toată durata creditului (creditele ipotecare fiind luate pentru o treime şi mai bine din viaţa unui om, 25 - 30 de ani). În al doilea rând, faptul că iei şi o asigurare de viaţă împreună cu creditul ipotecar îţi oferă o reducere 0,3% la dobândă. Adică, dacă iei un credit pentru 63.750 de euro cu avans 15%, rata lunară a creditului scade cu 59 de lei pentru a putea acomoda plata asigurării de aproximativ aceeaşi valoare. Mai exact, dacă alegi să nu iei asigurare de viaţă, vei avea acelaşi cost doar că nu vei beneficia de protecţie.   

 

[1] Dacă vrei să iei un credit ipotecar ING 7Fix de 322.940 de lei (~75.000 EUR) pe 30 ani cu asigurare de viaţă şi vei aduce un avans de 25% vei avea:

  • Dobânda fixă 5.5% pe an în primii 7 ani, ulterior 5.23% variabilă trimestrial, indice IRCC (acum la valoare de 3,06% p.a) plus marja (2,56% p.a.);
  • Comision analiză dosar: 900 de lei;
  • Comision transfer fonduri: 21 de lei;
  • Valoarea asigurării de viaţă de grup (30 ani): 21.559 de lei;
  • Număr rate de plată: 360;
  • DAE*: 6,58% pe an.

Rezultă că ai de plătit o rată lunară de 1.834 de lei în primii şapte ani şi 1.789 de lei din anul opt. Per total, în 30 de ani, vei da înapoi 687.172 de lei*

* În calculul DAE şi al sumei total plătibile au fost incluse: rata de dobândă a creditului, taxele percepute de către ING Bank, cât şi costurile percepute de terţi, aşa cum au fost estimate de bancă: primele asigurării de viaţă, primele aferente asigurării de imobil (PAD 2.928 de lei şi facultativă), taxă evaluare imobil (550de  lei), taxe percepute de RNPM (65,7 de lei, 21,9 de lei şi 43,8 de lei) şi Cartea Funciară (375 de lei şi 75 de lei). Creditul va fi garantat cu ipotecă pe imobilul achiziţionat prin credit. Trebuie să ai în vedere că variaţia ratei dobânzii sau fluctuaţia veniturilor tale pot afecta îndeplinirea obligaţiilor de plată.

 
 
AFACERI DE LA ZERO