​Ionuţ Dumitru, Raiffeisen: „Darea în plată” – populism versus raţiune

La sfârşitul lunii noiembrie 2015 s-a adoptat de către Parlament legea privind stingerea datoriilor asumate prin contracte de credit prin transferul bunului ipotecat („darea în plată”). Proiectul de reglementare nu a fost promulgat de Preşedintele României, care l-a retransmis la jumătatea lunii decembrie Parlamentului României pentru reexaminare, legea „dării în plată” fiind acum rediscutată în Parlament. 

Instituţii foarte importante, cu expertiză de specialitate în domeniu dovedită, s-au pronunţat deja vehement împotriva acestei legi - Bancă Naţională a României, Banca Centrală Europeană, Comisia Europeană.

S-a discutat pe seama acestei legi poate cu prea multă patimă şi există un risc foarte mare că sub pretextul ajutării debitorilor, foarte generos de altfel din perspectiva legiuitorului (mai ales într-un an electoral), să ajungem ca efectele negative asupra economiei să depăşească cu mult pe cele pozitive de ordin social. Este absolut necesar ca în decizia finală asupra formei legii să primeze argumentele raţionale şi să lăsăm la o parte populismul. Acesta nu a condus nicăieri în lume la dezvoltare economică pe termen lung, aceasta din urmă fiind singura soluţie pentru creşterea reală a nivelului de trai al populaţiei.

Fără îndoială că legea dării în plată are şi părţi bune, dar are şi părţi rele, această reglementare putând să-i protejeze pe cei care reprezintă cu adevărat cazuri sociale, dar i avantajează în acelaşi timp foarte mult şi pe cei care au făcut speculaţîi imobiliare.

Există multe implicaţii ale acestei legi, pe multe paliere, însă o să mă refer strict doar la cele asupra economiei. 

În primul rând, efectul cel mai important se va materializa indubitabil prin înăsprirea condiţiilor de creditare – creşterea foarte puternică a avansului solicitat şi a costurilor de finanţare, în condiţiile în care riscul asumat de către creditori creşte foarte mult. În condiţiile în care există riscul ca la o scădere a preţului la imobilul pus ipoteca debitorul să „dea în plata” colateralul, caz în care creditorul va înregistra o pierdere, acesta din urmă se va proteja (nu numai pe sine, adică pe acţionari, ci în primul rând pe deponenţii de la care provine cea mai mare parte a resurselor atrase de către o bancă) în primul rând prin solicitarea unui avans suficient de confortabil (putem avea un indiciu uitându-ne la cât de mult au scăzut preţurile la imobiliare în timpul crizei – până la 50-60% în unele cazuri) şi în al doilea rând printr-un preţ mai mare al creditului în general pentru a acoperi potenţialele pierderi în cazul „darii în plata”. Creditarea mult mai restrictivă va afecta negativ creşterea economică şi implicit locurile de muncă. 

În plus, riscul legal şi cel de ţara vor creşte, ceea ce va deteriora percepţia investitorilor, atât străini cât şi locali. Impredictibilitatea legislativă este extrem de nociva pentru investitori, iar caracterul retroactiv al „dării în plată”, pe lângă conflictul evident cu legea fundamentală a ţării (Constituţia), are efect de redistribuire arbitrară a proprietăţii/averii. 

Dacă legea rămâne în forma sa iniţială, riscăm procese internaţionale (există deja un precedent de acest tip în Croaţia şi chiar şi în România – într-o altă industrie, pe o speţă apropiată, unde instanţele internaţionale au dat câştig de cauza investitorilor în detrimentul statului român) în care se vor aduce în discuţie atât directivele europene încălcate cât şi tratatele bilaterale semnate cu alte ţări de protejare a investitorilor, care se vor solda cel mai probabil cu despăgubiri de plătit de către statul român, adică de către fiecare dintre noi în calitate de contribuabili. 

Aşa cum s-a pronunţat şi Banca Naţională a României în repetate rânduri, pierderile potenţiale la nivelul sectorului bancar dacă legea s-ar aplica în formă iniţială ar fi de ordinul miliardelor de lei, ceea ce ar putea afecta negativ soliditatea financiară a instituţiilor de credit, atât la nivel individual, cât şi la nivel sistemului financiar în ansamblu prin potenţialele efecte de contagiune. Evident că reacţia publică ar putea fi „si ce dacă vor plăţi şi băncile?”, ceea ce este cel puţin o abordare simplistă, naivă, dacă nu chiar greşită, ştiut fiind faptul că vor fi afectaţi în primul rând deponenţii ca principali finanţatori ai băncilor (băncile nu lucrează în primul rând cu bani proprii, ci cu banii deponenţilor). 

Nu în ultimul rând, efectele negative asupra pieţei imobiliare, de construcţii şi industriilor conexe va fi unul important. Din păcate, actorii din domeniile respective abia recent pare că au realizat cât de mari ar putea fi efectele negative. 

Pot fi şi efecte negative importante asupra bugetului public atât în mod direct prin programul „Prima casă”, cât şi indirect, prin costurile asociate instabilităţii financiare şi prin despăgubirile potenţiale de plătit de către statul român ca urmare a unor eventuale litigii viitoare.

Potenţialele efecte ale acestei legi asupra Programului Prima Câsă sunt majore. În prima formă a legii, pare că garanţia statului pur şi simplu dispare la „darea în plată”, adică statul este exonerat de obligaţia garantării cu 50% în cazul în care debitorul stinge datoria prin predarea colateralului (apartamentului/casei). Dacă legea rămâne aşa, statul  îşi asumă un risc foarte mare  prin faptul  că deşi şi-a asumat  mod explicit formal o garanţie de stat de 50%, vine ulterior prin altă  lege şi spune că acea garanţie nu mai este valabilă (este practic un cvasi-default al autorităţii suverane, care rămâne de văzut cum va fi interpretat de investitori/agenţii de rating).O astfel de situaţie poate avea consecinţe foarte severe.

În fapt, creditul „Prima casă” a fost foarte ieftin faţă de produsele standard tocmai pentru că a existat o garanţie de stat de 50% în mod explicit, care este pe cale să dispară subit chiar şi la contractele existente. Deşi există percepţia publică generalizată că în România creditul este scump, realitatea cifrelor arată cu totul altceva, România având atât în cazul creditelor ipotecare cât şi de consum pentru populaţie costuri (dobânzi şi comisioane) foarte atractive (cele mai mici din grupul ţărilor Europei Centrale şi de Est, deşi dobânda de politică monetară este cea mai mare). 

Costul creditului (DAE) in moneda locala, volume noi (%, dec 2015)

Sursa: Banca Centrala Europeana

Dacă se va menţine forma iniţială a legii, programul „Prima casă” va dispărea probabil complet din oferta băncilor şi argumentele legale ale creditorilor vor fi foarte puternice în a solicita în justiţie despăgubiri de la statul român (cu efecte bugetare suportate în final de contribuabili) care ar face practic o „înşelătorie”: da o garanţie de stat după care o retrage, efectul fiind şi retroactiv. Nu îmi pot imagina cum mai poţi promova România ca destinaţie de investiţii într-o astfel de situaţie, în condiţiile în care domnia legii şi siguranţa dreptului de proprietate sunt elemente esenţiale în decizia de investiţii.

În situaţia în care în formă finala a legii statul va rămâne totuşi cu garanţia în cadrul programului „Prima casă” chiar şi după „darea în plată” de către debitor, efectele bugetare pot fi de asemenea însemnate. La o variaţie mai mare a preţului bunului ipotecat, poate exista tentaţia „dării în plată” a respectivului bun. Debitorul a plătit un avans foarte mic, de doar 5%, iar banca a acordat un credit de 95% din valoarea imobilului. Dacă această valoare scade mai mult decât cu 5% probabil unii dintre clienţi vor fi determinaţi să apeleze la „darea în plata”. După valorificarea colateralului, banca rămâne cu o pierdere, iar diferenţa dintre valoarea actuală a imobilului şi cea iniţială va reprezenta o pierdere care va fi suportată, în proporii egale, de bancă şi de stat, pentru că statul a garantat aceste credite cu 50%. Sumele -mai mult decât considerabile- care vor fi suportate de stat vor afecta în mod direct bugetul ş contribuabili sunt cei care vor plăti. Stocul creditelor contractate prin Programul Prima casă s-a apropiat probabil de 30 miliarde lei. 

Prin urmare, nu trebuie să fim naivi să trăim cu iluzia că doar băncile vor pierde în  urma aplicării acestei legi.

Ce ar trebui modificat în lege în forma finală pentru a avea un echilibru între   interesele debitorilor, creditorilor şi  economiei în ansamblu?  În opinia mea, câteva modificări sunt  absolut necesare. În primul rând, dacă cu adevărat se doreşte protecţia debitorilor vulnerabili, a cazurilor cu adevărat sociale, persoane în dificultate care trebuie ajutate, trebuie introduse criterii de calificare la această schemă  de „dare în plată” (după exemplul Spaniei), cum ar fi: un nivel maxim  creditului, un anumit nivel  al gradului de îndatorare, doar pentru ipoteci rezidenţiale (locuinţa debitorului), un anumit nivel al veniturilor familiale, existenţa  unor reale dificultăţi la  plata datoriei, etc. Legea nu trebuie să îi  protejeze pe speculatori!  În doilea rând, din lege trebuie eliminate conflictele cu constituţia ( principal retroactivitatea), cu alte legi ale statului român şi  cu directivele europene (prin încălcarea cărora riscăm de asemenea foarte mult). 

În al treilea rând, programul „Prima casa” ar trebui exclus în această procedură de „dare în plată”, el fiind un caz special de la bun început, cu avans foarte mic (care creşte foarte mult tentaţia „dării în plată”), garanţie de stat şi un cost foarte mic.

Cred că pentru a avea o discuţie aplicată pe subiect cu adevărat şi a avea un vot final în Parlament în cunoştinţă de cauza, este necesară o analiză de impact serioasă care să evalueze consecinţele legii pe diverse paliere – sistem financiar, piaţă imobiliară, piaţă de construcţii, locuri de muncă, acces la credite (în special la nivelul tinerilor), economie în ansamblu, impact bugetar potenţial. Dacă se va întâmpla ca la formă iniţială a legii, când aprobarea s-a produs „pe repede înainte”, fără nici un fel de consultare reală şi înţelegere a implicaţiilor, efectele asupra economiei vor fi negative şi ne vom face rău singuri. Din acest punct de vedere, cred că responsabilitatea Parlamentului este foarte mare.

Ionuţ Dumitru este economistul şef al Raiffeisen Bank şi preşedintele Consiliului Fiscal*

*Opiniile exprimate sunt opinii personale ale autorului şi nu implică instituţiile cu care acesta este asociat