''Ador'' dezvoltatorii imobiliari care garanteaza tot, fara sa riste nimic. Mi se pare spectaculos ca gasesc multi fani, care sunt atrasi de tepele imobiliare ale promotorilor din acest domeniu. La fel de adevarat este ca educatia unor investitori privati, care pun botul la asemenea ''oferte'', este de un primitivism iesit din comun.
Atunci cand un constructor sau un vanzator de imobile va spune ceva de genul: ''aveti un profit garantat de x % pe an'' sau ''in maximum 10 ani va recuperati investitia'', personal consider ca ar trebui sa credeti asa ceva la fel cum aveti siguranta ca veti fi al doilea roman care ajunge in Cosmos, dupa Dumitru Prunariu. Iar, pentru ca unii inca mai cred in minuni, chiar achizitioneaza mai multe oferte ''garantate''!
Ma tem ca aceste ''ocazii'' au intrat deja in competitie directa cu titlurile de stat, garantate de Ministerul Finantelor, unde se da o dobanda in jur de 9%, pe termen de 1-2 ani. Macar acolo, de bine de rau, chiar daca nu mai ai incredere deloc in statul roman, ai sanse mai mici sa pierzi banii investiti, avand in vedere ca suntem parte din Uniunea Europeana.
Un exemplu recent, concludent ... Litoralul romanesc colcaie de ''super-oferte'' cu apartamente de vacanta. Mai toti dezvoltatorii se jura ca ei fac ce nu mai face nimeni. Randamentul acestor imobile este promovat ca fiind mai profitabil decat orice investitie in Dubai. ''Luxul'' din mizeria urbanistica dintre Mamaia Nord si Navodari este redefinit. Ma mir ca autorii ''Dex'' nu au completat inca dictionarul cu un nou reper ligvistic: ''luxul de la Marea Neagra''.
Acum, numai cine are frica de avion sau ca-si pierde bagajele prin aeroporturi a ajuns din nou pe litoralul romanesc. Astfel, a avut ocazia sa revada promotiile ''garantate'' cu un avant remarcabil. Daca iti place sa joci la pacanele sau esti obsedat si de alte jocuri de noroc, poti sa incerci si la ruleta imobiliara. Nu ai cum sa ratezi asa ceva, daca chiar ai bani de riscat. Ceea ce nu o sa va spuna niciodata vanzatorii de apartamente de vacanta este ca, in orice criza, acest tip de imobile sunt primele care se prabusesc ca valoare.
Aceste ''oportunitati'', sanatatea acestei afaceri imobiliare, imi aduce aminte de o reclama: ''Cum sa gatesti sanatos'', in care o distinsa doamna cat un dulap explica pofticiosilor ce minuni gastronomice face tigaia pe care o prezenta. E ca si cand un bucatar de peste 140 kg, in viu, ne ademeneste cu retete dietetice pentru slabit. Exemple ''garantate'', ispititoare, nu gluma!
Prima mare surpriza ''garantata'' este ca, in cele mai multe cazuri, termenul de finalizare nu este respectat! Din multiple motive, dezvoltatorul amana aparitia profitului promis pana cand poate sa livreze ceea ce s-a obligat prin contract. Asa ai pierdut deja cateva luni de profit ''garantat''. Sa tot crezi in continuare... Daca ai ratat startul unei afaceri imobiliare de succes, ai ''siguranta'' pentru urmatorii 10 ani. Doar ai preluat o afacere la pachet, ’’speciala”, frumos impachetata.
La pachet vin si urmatoarele surprize cand, cititind mai bine contractul de vanzare-cumparare incheiat, constati ca nu ai ce sa-i faci dezvoltatorului. Atunci poti sa-ti aduci aminte de un binecunoscut slogan media:''Te uiti si castigi''... Adica, mananci pufarine sau bei bere la pet si profitul iti bate la usa. Asa crezi tu sau cel putin ai crezut. In timp, ai toate sansele sa constati pe propria piele ca nimeni nu poate sa-ti garanteze nimic in domeniul imobiliar.
E usor sa dai din gura si sa garantezi cu...nimic. Nu exclud bunele intentii, buna-credinta a multor antreprenori generali sau a unor dezvoltatori seriosi, a majoritatii ''actorilor'' implicati in constructia si promovarea unui imobil sau a unui complex imobiliar. Ceea ce incerc sa transmit prin acest articol, celor care merg ''in orb''/ pe incredere, este ca evolutia pietei imobiliare nu poate fi garantata de nimeni.
Altfel spus, de ce credeti ca bancile cer garantii peste garantii, uneori de 200%, pentru un credit? Si, cu toate acestea, exista credite neperformante, adica garantiile ajung sa nu fie suficiente sau indestulatoare. Personal, nici daca un antreprenor imobiliar mi-ar garanta cu casele proprietatea lui nu l-as crede atunci cand imi ''garanteaza un profit anual'' pe termen lung. De ce? Pai daca da faliment sau dispare, avand in vedere ca sunt multi pagubiti, pot cel mult sa ma aleg cu praful de pe toba masinilor lui.
Mi-am permis sa afirm acest lucru dupa 30 de ani de activitate in acest domeniu. Daca vreti sa luati in considerare si aceasta opinie e alegerea dvs. In rest, va doresc sa incercati sa va securizati singuri orice tranzactie, cat mai bine. Evaluarea gradul de risc al unei investitii imobiliare incepe cu analiza informatiilor si luarea unei decizii corecte, in cunostinta de cauza.
Dragos Dragoteanu
Certified International Property Specialist
