Opinii

Opinie Dragoş Dragoţeanu: În imobiliare timpul a devenit mai important decât preţul

Opinie Dragoş Dragoţeanu: În imobiliare timpul a devenit mai important decât preţul
15.08.2010, 23:20 31

Într-o piaţă imobiliară confuză, în mare parte blocată, aproapetoată lumea vorbeşte numai de preţ. În perioada boom-uluiimobiliar, investitorii se raportau strict la valoarea de vânzaresau de cumpărare.

Între timp, condiţiile economice s-au schimbat. Cu toateacestea, astăzi există jucători din acest domeniu care au acelaşicomportament.

În ţările dezvoltate, un factor primordial care influenţeazăpercepţia publicului despre piaţa imobiliară este dat de timpul încare se vinde o casă. Preţurile nu fluctuează foarte multcomparativ cu perioada necesară finalizării unei tranzacţii dinmomentul în care o proprietate a fost listată. În România, astfelde analize aproape nici nu s-au făcut şi, din păcate, evoluţiaacestui barometru imobiliar este imperceptibilă saunesemnificativă. Să însemne acest lucru că actuala criză nu a adusnicio schimbare în percepţia publicului despre imobiliare?Răspunsul nu e greu de aflat!

Cei care au avut inspiraţia să vândă înainte de spargereabooble-ului imobiliar au fost norocoşi. Puţini au intuit că piaţa ova lua la vale. Imobiliarele erau pentru oricine şi se credea că sepoate vinde orice la orice preţ.

Dacă în perioada 2006 -2008 acest lucru se putea numi eroare,acum s-a transformat pentru mulţi într-o consolare. Totul a ţinutde timp. Speculatorii s-au resemnat şi vor trece ani buni până cândacest cuvânt va fi rostit de aceiaşi "actori" imobiliari. Timpul alucrat în defavoarea acelora care au intrat în acest domeniunepregătiţi. Dar, oare, acum sunt mai conştienţi decât înainte?

Poziţionarea imobilelor, fie că e vorba de o construcţierezidenţială sau nerezi­denţială, s-a dovedit cu adevăratimpor­tantă. Location, location, location!

Cine a făcut imobiliare la "plesneală" sau la grămadă suferăacum de lipsă de clienţi. Timpul a făcut deja şi va face şi înviitor o selecţie foarte dură în acest domeniu. Preţul a trecutdeja pe planul doi.

Cât timp un potenţial client nu consideră că o proprietate esteastăzi o reală oportunitate, el nu va deschide buzunarul pentruniciun fel de nouă investiţie, fie că vorbim de cumpărare sauînchiriere. Preţul nu va mai fi singura unitate de măsură, pentrucă timpul lucrează în favoarea acelora care ştiu să evite greşeliletrecutului.

Educaţia imobiliară se face în timp. Iar timpul înseamnă banipierduţi sau câştigaţi! Spre surprinderea multora, timpul a "săpat"în valoarea imobilelor şi pentru beneficiarii cumpărătorilor prinprogramul "Prima Casă".

Plafonul de 60.000 de euro s-a dovedit într-un timp scurt preageneros pentru cei care şi-au dorit să acceseze fonduri destinateprimei achiziţii. Unui apartament cumpărat acum un an sau mai mult,dacă i s-ar face o reevaluare în prezent, valoarea lui nu ar depăşi75% din cât a costat. Pentru unele case deprecierea va atingecurând şi 50%!

Perspectiva revenirii pieţei nu este prea apropiată pe acestsegment de piaţă. La modul general, uzura blocurilor vechi vadiminua şi mai mult valoarea acestui gen de proprietăţi.

Deşi creditele preferenţiale au fost şi rămân atractive prinacest program, se poate constata că, cel puţin momentan, toţi"fericiţii" cumpărători au pierdut de fapt bani. Direct - prinmomentul la care s-a făcut tranzacţia şi indirect - prin trecereatimpului, raportat la posibilitatea revânzării în caz denevoie.

E adevărat că nu mulţi au de gând să vândă, dar timpul le poateschimba pre­tenţiile locative sau poate să-i pună în faţa luăriiunei decizii de înstrăinare forţată de împrejurări nefericite.

Perspectiva apoape sigură a creşterii în timp a valorii Euriborva afecta şi mai mult profitabilitatea investiţiei imobiliare prinprogramul "Prima casă". Preţurile s-au schimbat din cauzavremurilor, dar timpul se scurge imperturbabil. În aceste condiţii,intenţia Guvernului şi garantarea împru­muturilor respective sepoate transforma în timp în profit exclusiv în favoareafi­nanţatorilor. Din nou băncile îşi iau partea leului.

Investitorii care mai sunt activi pe piaţă caută oportunităţi.Timpul lucrează în favoarea lor. Acelaşi timp pe care-l măsoară şipotenţialii vânzători.

De cealaltă parte a "baricadei" acest indicator imobiliar sevede altfel. Pentru unii este o catastrofă, alţii îl percep ca ocreştere a şanselor de noi achiziţii profitabile. Mai devreme saumai târziu vor exista victime directe sau colaterale.

Pe zi ce trece, numărul activelor neperformante creşte. BNRmonitorizează listele băncilor cu rău-platnici, care devin oproblemă reală. Fără o revigorare sănătoasă a economiei, în 2011vor fi multe victime în imobiliare. Cert este că timpul trece. Înfavoarea cui, rămâne de văzut. În defa­voarea cui putem săconstatăm şi astăzi!

Dragoş Dragoteanu este proprietarul firmei deintermediere şi consultanţă în imobiliare Euroest, cu afaceri de2,18 milioane de euro în 2009

AFACERI DE LA ZERO