Cumpărarea unui apartament reprezintă pentru cei mai mulţi oameni una dintre deciziile importante din viaţă, cu atât mai mult cu cât majoritatea face o astfel de achiziţie doar de câteva ori pe parcursul vieţii.
Preţul apartamentului, designul, construcţia în sine, zona – totul trebuie cântărit cu atenţie pentru a fi siguri de oportunitatea momentului ales şi de siguranţa investiţiei.
Este acum un bun moment pentru achiziţia unui apartament? Cu un preţ al locuinţelor care a scăzut în ultimul an (în valoare relativă) şi cu un indicator preţ/venit favorabil – cel puţin în Capitală, răspunsul este unul afirmativ.
Iată de ce:
Dacă luăm în considerare indicatorul preţ/venit, în Capitală spre exemplu, în momentul actual, achiziţia unui apartament este o oportunitate. Raportul asupra Stabilităţii Financiare publicat la finalul anului trecut de Banca Naţională a României confirmă acest fapt. Pentru cumpărarea unui apartament de 55 de metri pătraţi, fără finanţare bancară, sunt necesari 7,5 ani în Bucureşti şi 11 ani în Cluj.
Iar dacă ne uităm dincolo de graniţe, la ţările din jur, accesibilitatea pieţei imobiliare din Capitală devine mai evidentă. Mă refer la faptul că acelaşi apartament se achită în Praga în 17,9 ani, iar în Budapesta şi Varşovia în aproape 15 ani, dublul perioadei necesare în Bucureşti.
Aşadar, Capitala este în continuare o piaţă accesibilă, unde e nevoie de aproximativ 70-80 de salarii medii pe economie (din mediul urban) pentru a achiziţiona un apartament. Un alt exemplu – în München este nevoie de aproximativ 200 de salarii ca să poată fi cumpărat un apartament de 55 de metri pătraţi, fără finanţare bancară. Concluzia este că preţurile apartamentelor din Bucureşti rămân printre cele mai accesibile din Europa.
În plus, preţurile imobiliarelor au scăzut deja şi probabil că acum vedem un minim al preţurilor. Nu vorbim însă de o scădere în valoare absolută a preţurilor, ci de una în valoare relativă, pentru că au existat creşteri de preţuri mai mici decât nivelul inflaţiei. Cei mai mulţi dezvoltatori au păstrat preţurile apartamentelor pe parcursul ultimului an, în condiţiile în care toate materialele de construcţii au crescut şi, în general, preţul produselor din economie s-a majorat semnificativ.
În plus, vorbim de o inflaţie anuală care a ajuns la 16,4% în decembrie 2022, faţă de decembrie 2021.
Creşterea preţurilor pentru materialele de construcţii de la an la an a fost mai mare în ultima perioadă decât oricând în ultimii 15 ani. Motivul principal este acela că o componentă importantă a preţului materialelor de construcţie este energia utilizată pentru producerea acestora, iar conflictul din Ucraina a adus creşteri semnificative ale preţului energiei.
Din acest motiv, costul zidăriei aproape că s-a dublat în ultimul an, cel al polistirenului a crescut cu 30%, costul betonului a crescut şi el cu 32%, iar al oţelului s-a majorat iniţial cu 150%, iar după revenirea preţurilor, creşterea faţă de perioada de dinaintea războiului este de aproximativ 30%.
Punând în balanţă aceste cifre, cred că preţurile apartamentelor noi s-au menţinut la aceeaşi valoare şi, în unele cazuri, chiar au scăzut uşor.
Va exista o scădere consistentă a preţurilor apartamentelor în viitor? Puţin probabil....
În mod cert, în viitorul apropiat este puţin probabil să asistăm la o scădere consistentă a preţurilor apartamentelor, pentru că acestea au înregistrat deja o scădere în valoare relativă (nu absolută). Asistăm acum la un minimum al preţurilor, pentru că în piaţă există un nivel scăzut al cererii în această perioadă, cauzat de mai mulţi factori:
- pentru zonele periferice ale Capitalei, principala problemă este eligibilitatea în obţinerea unui credit, din cauza faptului că dobânzile ridicate au crescut rata lunară;
- pentru zonele mai centrale ale Capitalei, deşi în general nu vedem o problemă de eligibilitate a clienţilor, nivelul ridicat al dobânzilor face ca ratele să nu fie atât de atractive. Dacă în urmă cu 2 ani nivelul chiriei unui apartament era apropiat sau chiar mai mare decât nivelul ratei, acum rata pentru acel apartament ajunge să fie cu 20-25% mai mare, din cauza nivelului ridicat al dobânzilor;
- în final, principalul motiv pentru care astăzi vedem o cerere scăzută este cel ce ţine de perspectiva cu privire la viitor a clienţilor care au nevoie de o locuinţă. În general, oamenii fac achiziţii importante, fie că vorbim de o locuinţă nouă sau de schimbarea autoturismului personal, atunci când sunt optimişti, încrezători cu privire la viitor. Războiul de la graniţe, creşterea dobânzilor, a preţurilor la mai toate serviciile şi produsele din economie duc ponderea încrederii şi optimismului la un nivel scăzut.
Iar în situaţiile acestea, piaţa reacţionează: scăderea interesului clienţilor pentru locuinţe a dus la scăderea preţurilor, doar că într-o perioadă de inflaţie nu am văzut această scădere ca o creştere absolută, faţă de preţurile de acum un an, ci într-o scădere relativă, o blocare a preţurilor la nivelul de acum un an, în timp ce toate celelalte bunuri din economie au cunoscut creşteri semnificative de preţuri.
Privind pe termen lung însă, dacă ne uităm la ciclurile economice, vedem că tocmai aceste perioade în care clienţii sunt puţini sunt cele în care se pot face achiziţiile şi investiţiile care, privind pe termen lung, sunt cele mai rentabile. Tocmai din acest motiv, consider că acum este un moment mai potrivit pentru achiziţie decât mai târziu, când e posibil ca preţurile să crească.
Pe de altă parte, în Capitală există o nevoie locativă semnificativă. Să ne amintim că a existat o lungă perioadă de timp în care, atât în Bucureşti, cât şi în celelalte oraşe mari nu au fost construite locuinţe. Iar cifrele reflectă realitatea: din totalul de aproximativ 900.000 de locuinţe din Bucureşti, doar circa 10% sunt construite după 1990. Multe dintre locuinţele construite înainte de această dată se apropie sau chiar au depăşit durata de viaţă proiectată, care este de 50 de ani.
În acest context, sunt destui cei care consideră achiziţia unui apartament o investiţie pe termen lung prin care să-şi protejeze finanţele de inflaţie sau pur şi simplu prin care să-şi crească gradul de confort mutându-se într-un apartament nou, construit la standarde moderne. Pe termen lung, Bucureştiul are nevoie de zeci de mii de locuinţe noi situate în zone avantajoase ale oraşului, care să ofere clienţilor confort la standardele secolului 21 şi acces rapid la diverse facilităţi. Cu toate acestea, este puţin probabil să vedem în viitorul apropiat, în Capitală, o „explozie” a proiectelor imobiliare. Unul dintre motivele principale pentru acest aspect este şi blocajul urbanistic, ce a dus la o scădere drastică a numărului de autorizaţii emise pentru proiectele noi de locuinţe. Numărul acestora a scăzut în ultimii ani. SVN estimează, spre exemplu, că numărul de unităţi rezidenţiale livrate în 2022 a fost uşor scăzut faţă de anul precedent, respectiv 21.328 în 2022 faţă de 22.010 în 2021. Iar aşteptările pentru anul acesta şi chiar următorii doi ani sunt ca numărul de unităţi livrate să urmeze în continuare tendinţa descendentă. După cum este de aşteptat, o scădere a ofertei înseamnă, implicit, o creştere a preţurilor.
Adrian Stoichină, COO (Director Operaţional) Prima Development Group
