Conferinţa ZF – Construcţii & Imobiliare: Construcţiile reintră în criză: după un prim semestru de creştere, blocajul finanţărilor şi arieratele trag piaţa în jos

Piaţa construcţiilor, care a su­ferit pe timp de criză un im­por­tant declin, de circa 30-40%, a dat câteva semne de revenire în prima parte a acestui an, însă în prezent incertitudinea este cuvântul de ordine pentru cea mai mare parte a jucătorilor care activează în această industrie. Incertitudinile vin în special din partea statului, care are de onorat obligaţii pentru o serie de lucrări deja executate.

"Industria noastră a suferit de lipsă de lucrări finanţate în această perioadă. (...) Ceea ce ne îngrijorează nu este realizarea lucrărilor fizice, care în general se fac, ci plata acestora, pentru că plata ne dă peste cap pe toţi. Dacă lucrările nu sunt şi finanţate, mor mulţi şi după ei atrag moarte în jurul lor", a declarat Mihai Rohan, preşedinte al patronatului din industria cimentului CIROM, în cadrul conferinţei "Piaţa construcţiilor, în noul ritm de creştere: cărămidă cu cărămidă", organizată vineri de Ziarul Financiar în parteneriat cu CIROM, AdePlast, BASF şi Celco.

Producţia de ciment a scăzut cu circa 40% în primii doi ani de criză, reuşind să revină uşor pe creştere în 2011, până la 7,6 milioane de tone. În primul se­mestru, producţia a crescut cu 6%, iar vânzările cu 3%, datorită lucrărilor de infrastructură, însă Rohan a atras atenţia că în a doua jumătate a anului s-a simţit acut problema plăţilor, motiv pentru care reprezentantul CIROM estimează că piaţa de profil ar putea stagna în 2012, în cel mai bun caz.

La rândul său, Liviu Neagu, di­rectorul general al distribuitorului de uti­laje pentru construcţii Bergerat Monno­yeur, a arătat că problema arieratelor persistă în industria construcţiilor din România.

"Nu este posibil să pleci la un proiect atâta timp cât ştii că în spate, undeva, cumva, se află un minister, statul, sau indiferent cine altcineva, o autoritate publică, şi să-ţi pui problema dacă vei fi plătit. Asta nu te ajută să faci business", a declarat Neagu.

Conferinţa organizată de Ziarul Financiar a atacat şi problema reabi­litării termice a locuinţelor, program care reuşise să înregistreze o creştere în prima parte a anului, dar care a intrat într-un con de umbră după alegeri. Programele de anvelopări se lovesc de mai multe probleme, cum ar fi birocraţia, utilizarea unor materiale ieftine, dar care nu sunt calitative, precum şi aspectul inestetic pe care blocurile vopsite neuniform îl oferă oraşelor.

"Pe segmentul de reabilitări termice ale blocurilor e o încetinire. Construc­torul merge de obicei pe cele mai ieftine variante, de unde rezultă probleme cu calitatea termoizolaţiei", a declarat Alin Bărbuţ, regional sales manager în cadrul producătorului de materiale de cons­trucţii AdePlast.

Pe de altă parte, reprezentanţii din industria imobiliară atrag atenţia că pe piaţa românească au mai rămas mai puţin de zece dezvoltatori activi, iar investiţiile acestora merg aproape exclusiv către segmentul comercial şi de birouri.

"Principala problemă în piaţă este lipsa de încredere. Dezvoltatorii au terenuri pentru rezidenţial, dar nimeni nu construieşte, pentru că nu are încredere în piaţă. Azi nu se cumpără apartamente", a declarat Mihnea Şerbănescu, director general al DTZ Echinox.
 

Mihai Rohan, preşedinte al CIROM

Industria noastră a suferit de lipsă de lucrări finanţate în această perioadă. (...) La ora actuală, din cauza crizei nici noi nu mai avem acces la credite şi ne împrumutăm scump. După cum ştim din teoria economică, în perioadele de criză cel care trebuie să se îndatoreze este statul, pentru că numai statul se poate îndatora la nişte dobânzi rezonabile în această perioadă.

Din păcate şi statul, intrând în acest joc de criză, nu se mai poate împrumuta, şi atunci modelul de business are de suferit foarte mult, nu numai la noi, ci în toată Europa.

Ceea ce ne îngrijorează nu este realizarea lucrărilor fizice, care în general se fac, ci plata acestora, pentru că plata ne dă peste cap pe toţi. Dacă lucrările nu sunt şi finanţate, mor mulţi şi după ei atrag moarte în jurul lor. Ar fi mai bine să nu se mai înceapă lucrări care nu sunt finanţate, decât să se lase construite la un sfert, la jumătate. Programul de infrastructură s-a oprit în august la corecturile bugetare. Suntem foarte îngrijoraţi pentru că mulţi depind de el.
 

Mădălin Dumitru, director - Direcţia Infrastructură, Primăria Municipiului Bucureşti

Marile proiecte se dezvoltă în baza unor strategii pe termen mediu, cerute şi de UE. Deci există strategie generală, de unde se pot lua proiecte la finanţat.

Dacă proiectele nu sunt în strategie, nu se finanţează. Dorim să direcţionăm traficul pe zona inelară, inelul principal de circulaţie. Urmează să întregim şi inelul median de circulaţie. Într-o lună finalizăm străpungerea Dna Ghica - Chişinău. Prioritizăm circulaţia pe inele, în defavoarea circulaţiei radiale. (...)

S-a stabilit un criteriu de absorbţie (a fondurilor europene - n.red.) care ne dezavantajează enorm. Legea a fost pliată pe unu sau două modele.

Dacă autorităţile care doresc să absoarbă fonduri trebuie să demonstreze că au proprietate asupra terenului, ajungem la o problemă uriaşă.
 

Valentin Stoica, director general al Search Corporation

Avem o problemă de lipsă de continuitate, de viziune, avem nevoie de un masterplan, care poate să aibă caracterul unei legi organice, trecută prin Parlament, ideea fiind să nu poată fi schimbat timp de 7-10 ani, şi atunci când trebuie, să fie schimbat pe criterii tehnice, de trafic, de necesităţi, şi nu de interese politice.

Mai mult, când schimbăm un om în conducerea ministerului schimbăm toată echipa, până la şofer şi secretară. Vin oameni noi, care au nevoie de cel puţin şase luni până să înţeleagă măcar despre ce e vorba.

Mereu am avut dialog cu autorităţile. Avem un dialog şi acum, dar nu avem bani, adică nu au dânşii bani. E foarte bine că discutăm despre probleme, e foarte bine că ni le înţeleg, dar e foarte grav că nu încasăm banii. Diferenţa între încasarea la o lună sau la un an şi jumătate o suportăm noi, şi nu mai e vorba că o suportăm din profit, e vorba că mergem în pierdere tot timpul.
 

David Hay, CEO - AFI Europe România

Obţinerea finanţării în ziua de azi e un proces foarte dificil şi foarte lung. Nouă ne ia aproximativ un an să încheiem un contract de finanţare, prin care obţinem cam 65% din valoarea proiectului. Înainte de criză, finanţarea contractată ajungea la un nivel de 80%.

Momentan ne concentrăm pe două domenii: retail şi office. Pe rezidenţial, deşi avem multe terenuri pentru proiecte rezidenţiale, nu vedem niciun motiv pentru a începe un proiect, pentru că nu credem că există o piaţă adecvată.

Nu cred că ajutorul guvernului va ajuta piaţa rezidenţială. Probleme principale de pe piaţa rezidenţială sunt criza financiară, pentru că oamenii se tem să investească, şi disponibilitatea finanţării. Dacă nu ai banii şi siguranţa investiţiei, nu există piaţă.
 

Cristian Stamatiade, director - Direcţia Tehnică în Construcţii, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (centru)

Se continuă strategia pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor. S-a trecut de ultima fază şi legea de creştere a performanţei energetice se discută săptămâna viitoare (săptămâna aceasta - n.red.).

Ea aduce îmbunătăţiri, printre care obligativitatea explicită a existenţei certificatului de performanţă energetică la vânzare, sancţiuni pentru lucrări de proastă calitate, abateri de la norme de proiectare, abateri de la normele de calitate, un aviz prealabil al comisiei tehnice a ministerului privind nivelul de indicatori acolo unde este finanţare de stat sau de la UE, condiţionarea restituirii avansurilor date de autorităţile locale, pentru sprijinirea financiară a asociaţiilor de proprietari, în 10 ani.
 

Alexandru Dobre, preşedinte de onoare al ARACO

O soluţie din care noi spunem că ies bani este să schimbăm ponderea kilometrilor de autostrăzi cu cea de drumuri expres. Se vorbeşte despre peste 2.000 km de autostrăzi, noi spunem că am putea să ne oprim pe la 500-600 km de autostradă în plus faţă de ce avem acum şi să ridicăm cifra de drumuri expres la 1.800 km. Când un proiect de drumuri e pus în discuţie, dacă e bancabil sau nu, se are în vedere de unde se scot banii. Banii vin de la benzină şi de la maşină. Dacă ne uităm la centura Capitalei, cu kilometri de tir-uri, nu ar trebui să întrebăm de autostrada de centură, ci de modernizarea acestei centuri. Dacă s-ar face pasaje de nivel la fiecare intersecţie de ieşire din Bucureşti în mod accelerat, într-un an şi jumătate toate, s-ar termina cu mersul maşinilor în gol.
 

Alin Bărbuţ, regional sales manager al AdePlast

Avem clienţi care ne plătesc mai bine sau mai greu, pentru că banii vin greu de la stat. E o problemă care trebuie rezolvată. Am avut parteneri care ne-au plătit după un an, pentru că atunci şi-au luat şi ei banii.

Pe segmentul de reabilitări termice ale blocurilor e o încetinire. Constructorul merge de obicei pe cele mai ieftine variante, de unde rezultă probleme cu calitatea termoizolaţiei. De asemenea, noi observăm că din ce în ce mai mult se vinde polistiren cu rezistenţă la compresiune din ce în ce mai mică.

Nu văd pe nimeni de la Inspectoratul de Stat în Construcţii să meargă în teren, să demonteze termosistemul făcut neadecvat. Deci, sunt şanse mici ca oamenii să meargă spre programele de reabilitare cu statul. Tot mai mulţi oameni îşi reabilitează pe cont propriu. Avantajul e preţul.
 

Liviu Neagu, director general al Bergerat Monnoyeur România

Primii care ajung în insolvenţă sunt constructorii, trăgând după ei furnizorii de materii prime, trăgând constructorii mai mici, care au lucrat ca subcontractori. Acest fenomen este din ce în ce mai acut, iar problema României, momentan, este problema arieratelor. În construcţii, acesta este subiectul principal. Nu este posibil să pleci la un proiect atâta timp cât ştii că în spate, undeva, cumva, se află un minister, statul, sau indiferent cine altcineva, o autoritate publică, şi să-ţi pui problema dacă vei fi plătit. Asta nu te ajută să faci business. (...) Avem încă suficient loc pentru a împrumuta bani.

Băncile străine îşi vor duce banii acolo unde sunt proiecte, dar pentru asta România trebuie să arate că e un loc sigur în care pot să-şi pună banii. Întrebarea care se pune este: mai investim? Raspunsul este "da", dar trebuie să investim inteligent.
 

Ion Dogeanu, director executiv Agenţia Locală pentru Energie, Primăria Sector 1

Programul naţional de reabilitare nu funcţionează. Nu a funcţionat de când a intrat legea în vigoare. Noi ne-am luptat mai mult de 5 ani ca să fie modificată, pentru că prima variantă era foarte birocratică şi nu s-a întâmplat chiar nimic în România, dacă cele 10 blocuri care s-au făcut din 2004 în 2008 înseamnă ceva.

După prima modificare legislativă, deşi modificarea a fost acceptată doar în proporţie de 60% din ceea ce cereau autorităţile publice locale, programul s-a deblocat şi s-a blocat din nou când guvernul a trebuit să deconteze partea care îi revenea.

Fiecare industrie trebuie să-şi promoveze interesele. Industria are nevoie de lobby. Legislaţia lobby trebuie să existe şi să fie transparentă.
 

Mărioara Capră, director - Direcţia Tehnică, CNADNR

În total, programul nostru cuprinde 2.302 kilometri de autostradă. Stadiul actual este de circa 500 de kilometri în operare, 400 în construcţie şi 1.400 în pregătire.

De asemenea, CNADNR are un program de 516 km de drumuri expres, pe şapte secţiuni. Avem pentru toate studii de fezabilitate, aşteptăm să găsim şi sursa de finanţare. Aceste secţiuni vor asigura legătura între autostrăzi sau vor prelua traficul foarte mare. Pentru partea de sud a centurii Bucureşti avem deja contractele încheiate din 2009, pentru extinderea centurii la 4 benzi, cu pasaje denivelate. Contractele sunt încheiate cu trei constructori, însă alocaţia bugetară a fost foarte mică. S-a făcut o parte din centura sud, iar când vor fi bani vom continua proiectul. E foarte scumpă această secţiune, 20 mil. euro / km. Bugetul nu poate suporta această finanţare momentan.
 

Mihnea Şerbănescu, director general al DTZ Echinox

Cred că sunt mai puţin de zece dezvoltatori activi în România. Astăzi, în criză, atractivitatea maximă e în zona de retail, cu accente pe office.

Principala problemă în piaţă este lipsa de încredere. Dezvoltatorii au terenuri pentru rezidenţial, dar nimeni nu construieşte, pentru că nu are încredere în piaţă. Azi nu se cumpără apartamente.

Soluţia ar fi oferirea unui stimulent. O extindere a reducerii de TVA la toate plafoanele de preţ ar fi foarte benefică, mai ales dacă s-ar da pe o perioadă lungă de timp, doi-trei ani.

În reabilitarea termică nu se vorbeşte despre aspect. Aspectul poate ajuta blocurile să arate mai bine şi să schimbe în bine vieţile oamenilor. De ce nu există o reglementare simplă în care asociaţia să nu pună chiar ce culori vrea pe pereţi?
 

Tatian Diaconu, managing director la Immochan România

Azi investesc oamenii care se uită în viitor. Cred că au dispărut superdeal-urile. Cine se aşteaptă să scoată bani în 6 luni

dintr-un proiect imobiliar nu are aşteptări realiste.

Nu suntem un sistem în afara sistemului. Dacă până în 2007 dezvoltatorul îşi putea permite un proiect fără să aibă finanţare, acum e nevoie de parteneriat: cu vânzătorul terenului, cu constructorul, cu retailerul chiriaş, şi numai în urma acestui parteneriat va fi un proces de succes, altfel riscăm să repetăm erori din trecut. Cred că piaţa nu mai e dispusă să înghită astfel de erori. Este un pic ca la fotbal, sunt mai multe gurupe. Avem Bucureşti ca Champions League şi se poate vorbi de proiecte cu rentabilitate şi o doză de risc scăzută, mai departe vorbim de zona Europa League, oraşele cu peste 300.000 de locuitori, şi restul oraşelor, unde disparitatea este mult mai mare.