Cum încearcă dezvoltatorii AFI Palace Cotroceni să „cucerească“ Ploieştiul, un oraş cu o putere de cumpărare de 500 mil. euro/an

Ploieştiul a rămas unul dintre puţinele oraşe mari ale ţării fără un mall modern până în prezent, deşi dezvoltatorii nu au ocolit acest oraş în perioada de "boom" al imobilia­re­lor, când cel puţin cinci investitori au cum­părat parcele pentru realizarea unor centre comerciale.

Criza a venit, planurile au fost "agăţate în cui" de companii precum Sonae Sierra, Mivan sau Westhill, iar unul dintre cele mai puternice oraşe ale ţării, care poate fi considerat "capitala petrolului şi a gazelor naturale" şi care găzduieşte operaţiuni ale unor multinaţionale precum Unilever, Timken, Cameron, Yazaki, Kaufland (centrul logistic), LukOil sau OMV Petrom a rămas fără o destinaţie comercială modernă, de mari dimensiuni.

În iarna anului trecut însă, NEPI şi Carrefour au început să lucreze la un proiect în jurul hipermarketului deţinut de francezi la ieşirea din oraş către Braşov, în timp ce în luna mai israelienii de la AFI Europe au mişcat prima piatră la proiectul AFI Palace Ploieşti, o investiţie de 49 de milioane de euro.

Dacă proiectul de lângă Carrefour este aproape gata, AFI lucrează încă la structura de beton care este ridicată în proporţie de 70% şi ar trebui finalizată până la sfârşitul anului. Mallul israelienilor va fi astfel cel de-al doilea din oraş, cu deschiderea programată în toamna anului viitor, dar cu toate acestea aproape 70% din spaţii au fost deja închiriate către retaileri precum Cora, H&M, Reserved, New Look, Nike sau Flanco. În plus, dezvoltatorii proiectului afirmă că nu au oferit "pachete motivaţionale" (incentives) pentru viitorii chiriaşi, situaţie întâlnită des în ultima perioadă pe piaţa centrelor comerciale.

"Acesta a fost primul meu proiect cum­părat pentru AFI Europe, în 2007, când ocupam poziţia de business development manager pentru companie. Fabrica Flacăra intrase în insolvenţă, cineva a cumpărat-o şi noi am preluat de la ei terenul de patru hectare", povesteşte David Hay, cel care a preluat în 2011 poziţia de CEO al AFI Europe România, compania care a dezvoltat cel mai scump proiect comercial de pe piaţa locală - AFI Palace Cotroceni - o investiţie de 300 mil. euro.

Mallul de la Ploieşti este însă cu totul altă poveste. Terenul se află între centrul oraşului şi ieşirea către Buzău, iar intenţia este de a construi un mall cât se poate de "curat", fără artificiile proiectului de la Cotroceni, care a fost construit în alte vremuri.

"Mallul de la Cotroceni a fost construit în vârful pieţei, când totul fierbea, şi la un standard peste medie nu doar în România, ci şi la nivel european. Spre exemplu, cupola de sticlă de la Cotroceni a fost extrem de scumpă şi mai găseşti aşa ceva doar la Moscova. Proiectul din Ploieşti este adaptat la oraş şi la vremuri", afirmă Hay.

Pe şantierul din Ploieşti lucrează circa 350 de angajaţi ai firmei Danya Cebus din Israel, constructor care a realizat şi proiectul compa­niei din Bucureşti, în condiţiile în care cele două firme au acţionariat comun.

Proiectul este format din subsol, parter şi un etaj superior şi are o suprafaţă închiriabilă de 28.500 mp, iar în zona din spate este prevăzută o a doua etapă de construire, cu o suprafaţă de 3.500 mp "rezervaţi" în special pentru un viitor cinematograf multiplex.

La subsol sunt amenajate 350 de spaţii de parcare, depozitele Cora, 2.300 de metri pătraţi de spaţii comerciale, dar şi un "refugiu" de 600 mp împotriva atacurilor chimice sau biologice, la parter va fi hipermarketul Cora, magazinele cu servicii (bancă, farmacie, magazine de tele­fonie) şi primul nivel al magazinului H&M, în timp ce restul magazinelor de modă compania încearcă să le poziţioneze la etajul superior.

"Ştim că o bună parte a mallurilor din provincie au probleme - unele sunt în afara oraşului, altele au probleme de design şi majoritatea au probleme cu etajele superioare, situaţie cu care ne-am confruntat şi noi la Cotroceni, până am reuşit să ne stabilizăm. La Ploieşti în schimb vrem să ducem toate magazinele de modă la etaj şi ducem muncă de convingere cu retailerii să înţeleagă că aceasta este soluţia potrivită. Stâlpii de la etaj sunt în interiorul magazinelor, astfel că proiectul are o geometrie bună, de la parter fiind vizibile toate vitrinele, iar clienţii vor fi nevoiţi să urce pentru cumpărături", explică David Hay.

Managerul afirmă că nivelul mediu al chiriilor din mall se apropie de 20 de euro/me­trul pătrat lunar, luând în calcul şi spaţiul ma­gazinului Cora (hipermarketurile au cele mai mici chirii pe metrul pătrat, în condiţiile în care închiriază cea mai mare suprafaţă), şi depăşeşte 20 de euro/mp excluzând hipermar­ketul.

Potrivit estimărilor ZF, AFI Europe a in­vestit până în prezent circa 20 mil. euro în acest pro­iect (9 mil. euro a costat doar terenul) pen­tru care speră că va semna un contract de finanţare cu o bancă austriacă până la sfârşitul acestui an.

Ce rezultate aşteaptă? "Am solicitat un studiu de piaţă şi puterea de cumpărare din oraş este de circa 500 de milioane de euro pe an. Sunt 180.000 de oameni în Ploieşti şi circa 250.000 în regiune, iar noi estimăm un trafic zilnic de circa 20.000 de persoane. Sunt mulţi oameni din Ploieşti care merg în Băneasa, care e la 50 de minute de mers cu maşina, sau chiar la noi în Cotroceni pentru cumpărături şi pro­babil vor continua să vină şi după deschiderea proiectelor din Ploieşti deoarece oferă o altă varietate de magazine".

Dar concurenţa locală? În Ploieşti, pe lângă mallul celor de la NEPI şi Carrefour, mai sunt două unităţi Kaufland şi un magazin Real. "Cea mai mare parte a ariei de cuprindere a mallului nostru nu coincide cu cea a celorlalte proiecte, situate în nordul şi în vestul oraşului. De la intrarea în oraş dinspre Bucureşti şi până la proiectul nostru nu este niciun centru comercial, dar tot cred că vom avea nevoie de doi ani pentru stabilizare".

Pe drumul spre Bucureşti, gândul mana­gerului pleacă deja spre viitoarele proiecte, în condiţiile în care consideră că mallul din Ploieşti este "pe drumul cel bun". AFI Europe, companie controlată de către miliardarul Lev Leviev, a investit circa jumătate de miliard de euro pe piaţa locală, unde deţine terenuri în Arad, dar şi la intersecţia dintre centura Ca­pitalei cu autostrada spre Ploieşti sau în Bucu­reştii Noi, unde compania a plătit peste 70 mil. euro pe platforma Laromet în urmă cu cinci ani.

"Acela este proiectul pe care trebuie să îl împingem acum înainte deoarece au trecut prea mulţi ani de când am cumpărat terenul şi deocamdată nu am construit nimic. Am obţinut PUZ-ul, sperăm să obţinem şi autorizaţia de construire până la finalul anului, iar ulterior să începem construcţia la zona comercială. Proiectul din Ploieşti şi birourile de lângă mallul de la Cotroceni, unde am început lu­cră­rile la a doua clădire, sunt pe drumul cel bun".