Impozitul pe clădiri în noul Cod Fiscal – un pas înainte, cu riscuri de doi înapoi

Noul Cod Fiscal se află într-o acerbă analiză, firească de altfel, având în vedere complexitatea acestuia şi amploarea modificărilor propuse. Un aspect remarcabil este faptul că, după cum a anunţat recent Ministrul Finanţelor Publice, Darius Vâlcov, circa 200 de specialişti analizează toate cele 1000 de amendamente primite până în acest moment şi că fiecare adresant va primi un răspuns dacă amendamentul său a fost respins, oferindu-i-se posibilitatea susţinerii directe a acestuia în cadrul unei întâlniri la nivel de vârf în Ministerul de Finanţe. Aceasta este o practică pe care am întâlnit-o frecvent în cadrul organismelor internaţionale care elaborează standarde, iar o astfel de deschidere şi de transparenţă nu poate fi decât benefică într-un astfel de proiect.

Desigur, sunt multe capitole aflate în dezbatere, dar aici aş vrea să discut propunerile de modificare legate direct şi indirect de impozitele pe clădiri.

Capitolul referitor la impozitele pe clădiri reprezintă un mare pas în faţă, în forma prezentată în proiect. Desigur, pentru că tot aminteam de transparenţă, această zonă este, din păcate, una pentru care nu sunt disponibile – încă - foarte multe informaţii reale din piaţă. Şi din acest motiv, în proiectul de Cod, există modalităţi diferite de stabilire a valorii impozabile pentru clădirile cu destinaţie rezidenţială versus clădirile cu destinaţie nerezidenţială. În primul caz, valoarea este stabilită de către autorităţile locale pe baza algoritmului prevazut în proiectul de Cod Fiscal, operaţiune posibilă, ţinând seama de faptul că primăriile deţin informaţiile legate de suprafeţele tuturor locuinţelor situate în aria lor de administrare, şi de faptul că structura constructivă a locuinţelor este destul de omogenă, fapt ce a permis punerea la punct a unui algoritm. În cazul clădirilor nerezidenţiale, aflate în principal în proprietatea persoanelor juridice, situaţia este complet diferită. Autorităţile locale nu deţin informaţii privind suprafeţele construcţiilor nerezidenţiale, având în vedere că acestea au fost impozitate până în prezent pornind de la valoarea lor contabilă (valoarea de inventar). Suplimentar, diversitatea acestor clădiri este atât de mare - hale industriale de diverse tipuri, clădiri de birouri, spaţii comerciale, silozuri, magazii, patule, cabine poartă, centrale termice, benzinării etc. - încât nu poate fi stabilit niciun algoritm fără o bază de date solidă în spate. Aceasta nu există în acest moment. Din acest motiv, ca reprezentant al profesiei evaluatorilor autorizaţi, consider că momentul actual este unul de cotitură, în care impozitele pe clădiri vor putea fi puse pe baze foarte solide, pentru totdeauna.

În premieră, de la 1 ianuarie 2016, ANEVAR va organiza şi va întreţine o bază de date, cu toate valorile impozabile stabilite de către evaluatorii autorizaţi prin rapoartele de evaluare obligatorii o dată la 3 ani pentru clădirile cu destinaţie nerezidenţială. După un ciclu de 3 ani, în această bază de date se vor regăsi toate clădirile nerezidenţiale din România, având o bază impozabilă calculată individual, de către evaluatori autorizaţi, pe baza aceluiaşi standard de evaluare. Totodată, ANEVAR va asigura şi un mecanism de monitorizare a activităţii evaluatorilor, astfel încât să asigure uniformitatea modului de calcul al valorii impozabile, la nivel naţional. După un ciclu de 3 sau 6 ani, această bază de date va fi pusă la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice, iar pe baza acesteia se va putea elabora un algoritm care să alinieze maniera de calcul a valorii impozabile pentru clădiri rezidenţiale si nerezidenţiale.

Valori reale sau valori orientative pentru impozitarea tranzacţiilor?

Au existat opinii care sugerau ca autorităţile locale să realizeze o evaluare grosso-modo a tuturor imobilelor nerezidenţiale prin angajarea unor evaluatori. Profesional vorbind, acest lucru este imposibil. De asemenea, a fost invocată ca precedent expertiza notarială sau grila notarilor, cum mai este cunoscută. Acesta reprezintă un alt neajuns al Codului Fiscal încă în vigoare, care ar trebui înlăturat sau măcar ameliorat prin noua modificare. În Cod există afirmaţia "valori orientative stabilite prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici". Această frază conţine mai multe neclarităţi. Prima, aşa cum îşi poate da seama şi un nespecialist, o reprezintă noţiunea de "valoare orientativă". Ea nu este definită nicăieri şi vreau să reamintesc că, pe baza acestor expertize notariale, despre care nu există nici o precizare legală suplimentară referitoare la cine le întocmeşte şi pe ce bază, se stabilesc în prezent chiar şi valori de expropriere şi se restituie proprietăţi. A doua neclaritate este legată de afirmaţia ca expertiza este "întocmită de Camera Notarilor", în condiţiile în care obiectul de activitate al notarilor nu este întocmirea de expertize. Este adevărat că notarii au plătit până acum aceste lucrări, deşi utilizarea lor a depăşit simplul uz intern! Trebuie să fie foarte clar că aceste expertize nu pot să conţină evaluarea tuturor proprietăţilor imobiliare dintr-o anumită arie, având în vedere diversitatea acestora. Şi mai ales faptul că un om sau un grup de experţi nu poate realiza în mod profesionist această lucrare, pentru că ea reprezintă o misiune imposibilă. Mai ales în lipsa unor baze de date.

În acest moment, însă, nu există un substitut al acestei expertize ”notariale”, astfel încât, pentru impozitarea tranzacţiilor imobiliare, va trebui să ne mulţumim cu ea încă cel puţin o perioadă de timp. Până atunci însă, eu aş propune ca în Codul Fiscal, ea să capete denumirea de ”Studiu al pieţei imobiliare din judeţul X”, care să conţină preţurile medii de tranzacţionare ale principalelor categorii de proprietăţi imobiliare, iar utilizarea acestui studiu să fie restricţionată la calculul impozitului pe tranzacţiile imobiliare. Orice alte utilizări vulnerabilizează atât documentul în sine, cât şi celelalte utilizări.

Riscul de doi paşi înapoi

Soluţiile alternative la grila notarilor vor putea rezulta în viitor de la autorităţile locale, care au, şi ele, posibilitatea constituirii unor baze de date – în acest caz, cu tranzacţiile imobiliare. Apariţia acestora va aduce un salt major în transparentizarea pieţei imobiliare. Din aceste considerente, varianta conform căreia autorităţile locale sa îşi elaboreze câte o ”grilă orientativă” a tuturor clădirilor în acest moment este imposibilă, dacă vrem să menţinem modernitatea Codului Fiscal şi pasul mare în faţă pe care acesta îl reprezintă. Altfel, vom risipi subiectivismul de la un număr limitat de expertize notariale astăzi, la câte una pentru fiecare localitate din România, care - nota bene! - vor fi plătite tot din banii noştri, întorcându-ne în urmă cu mulţi ani si pentru multă vreme.

Adrian Vascu  este Preşedinte ANEVAR