Business Construct: "Furnicarul" de o jumătate de miliard de euro din nordul Capitalei

În urmă cu doar şapte-opt ani, în zona calea Floreasca-Barbu Văcărescu din Capitală se aflau doar fostul sediu al grupului Oracle, un showroom Porsche, câteva clădiri mai vechi şi mult teren liber şi disponibil pentru construcţii. Între timp, zona s-a schimbat total la faţă după ce investitorii au dezvoltat şi tranzacţionat clădiri de sute de milioane de euro în acest perimetru.

Mai mult, această parte a Bucureştiului a reuşit să stabilească două recorduri – cea mai înaltă clădire din România, Sky Tower, respectiv cel mai scump mall vândut în Bucureşti, Promenada Mall, fiind în acelaşi timp şi sediul unor companii precum Oracle, Raiffeisen, PwC sau Carrefour. Iar ce s-a construit până acum este doar jumătate din cum va arăta peste câţiva ani principalul centru de birouri din Bucureşti.

Clădiri de birouri şi complexri rezidenţiale de circa jumătate de miliard de euro se află în prezent în lucru într-un perimetru de doar un kilometru în jurul Pasajului Pipera.

Macaralele galbene, portocalii sau albastre şi sutele de muncitori care lucrează la foc continuu în această zonă se văd cel mai bine de pe acoperişul Sky Tower, cel mai înalt imobil de birouri din ţară, cu 137 de metri. Turnul, în care lucrează angajaţi ai Oracle, PeliFilip, Raiffeisen Property sau 1&1 Internet este una dintre primele clădiri care şi-au pus amprenta asupra polului de birouri din Floreasca, fiind deschis în 2013.

„Zona a început să se dezvolte şi mai mult din punctul de vedere al investiţiilor în birouri odată cu construcţia Sky Tower, pentru că acum cinci ani aici erau doar câteva clădiri, zona era dezolantă, pasajul (Pipera – n.red.) nu exista. Avântul in­vestiţional din zona calea Floreasca-Barbu Văcărescu va consolida segmentul de birouri din nordul Bucureştiului, care va deveni un business center în adevăratul sens al cuvântului”, afirmă Ruxandra Grinzeanu, managing director al Raiffeisen Property România, compania în portofoliul căreia se află turnul Sky Tower.

Stocul de birouri moderne existent în prezent în zonele Barbu Văcărescu-Floreasca şi Dimitrie Pompeiu se ridică la circa 550.000 de metri pătraţi, adică peste 30% din totalul de astfel de spaţii din Bucureşti,  potrivit datelor oferite de compania de consultanţă imobiliară Colliers International. Având în vedere că în medie un angajat ocupă circa 10 metri pătraţi de birou, în această zonă lucrează în prezent circa 55.000 de corporatişti, potrivit estimărilor ZF.

De altfel, Pipera Sud şi Floreasca sunt şi printre cele mai căutate zone din Capitală de chiriaşii de birouri, având în vedere că rata de neocupare din clădirile de aici se ridică la circa 7%, faţă de o medie de 13% la nivelul întregii Capitale. Chiriile medii sunt de circa 13-17 euro pe metrul pătrat pe lună în aceste zone, potrivit informaţiilor de la companiile de consultanţă imobiliară.

„Analizând rezultatele din ultimii cinci ani, a reieşit că cele două zone au contribuit cu 30% până la 45% din tranzacţiile (de închiriere de spaţii de birouri – n.red.) închise în fiecare an. Stocul va continua să crească în cele două zone, în jur de 400.000 de mp fiind planificaţi a se construi până la finalul anului 2018”, spune Daniela Popescu, head of research în cadrul Colliers International. Ea adaugă că se aşteaptă ca în continuare această parte a Bucureştiului să atragă mare parte din cererea venită de pe piaţa de tranzacţii de birouri.

În acest context, şi dezvoltatorii de birouri au început să ridice din ce în ce mai multe clădiri, astfel că în prezent se află în lucru în zona de lângă staţia de metrou Aurel Vlaicu şi pe Dim­itrie Pompeiu circa 300.000 de metri pătraţi de birouri, suficienţi pentru alţi circa 30.000 de corporatişti, potrivit calculelor ZF.

Compania de dezvoltare imobiliară Globalworth, fondată şi condusă de grecul Ioannis Papalekas, este de departe cel mai mare investitor în zonă, având în lucru trei proiecte de birouri, Bucharest One, Gara Herăstrău şi Globalworth Campus, care cumulează peste 150.000 de metri pătraţi. Globalworth investeşte peste 200 mil. euro în aceste trei proiecte de birouri, potrivit estimărilor Business Construct.

Bucharest One este cel mai avansat şantier, având în vedere că structura deja a fost ridicată de constructorul Bog’Art, controlat de omul de afaceri Radu Ouatu, iar mare parte din faţadele de sticlă au fost deja montate. Clădirea, o inves­ti­ţie de circa 100 de milioane de euro, are ca termen de finalizare sfârşitul acestui an şi va avea 118 metri, urmând să fie a doua cea mai înaltă clădire din Bucureşti, după Sky Tower.  La o aruncătură de băţ de Bucharest One, pe strada Gara Herăstrău, şi suedezii de la Skanska se află în plin proces de construcţie a celei de-a treia clădiri din proiectul Green Court, după ce au construit deja alte două clădiri în acelaşi complex. Skanska a vândut deja prima clădire, unde există chiriaşi precum Orange şi Schneider Electric, către Globalworth, pentru 42 de milioane de euro.

„În acest moment lucrăm la cea de-a treia clădire, pe care plănuim să o finalizăm în trimestrul al doilea al anului 2016. Zona a devenit adevăratul hub de business al Bucureştiului (…). Vedem cum evoluează în fiecare zi, cu proiecte bune, fie finalizate, fie încă în construcţie, ceea ce reprezintă un avantaj pentru companiile care caută spaţii de birouri atractive şi oportunităţi de creştere”, afirmă Marcin Lapinski, preşedintele Skanska Property România.

„Gard în gard” cu clădirea pe care a cumpărat-o de la suedezii de la Skanska, Globalworth ridică şi clădirea de birouri Gara Herăstrau, o investiţie de circa 12 milioane de euro, potrivit datelor ZF.

Aproape de Green Court se află în construcţie şi proiectul Oregon Park al companiei Portland Trust, condusă de britanicul Robert Neale, unul dintre primii investitori străini care au început dezvoltarea de birouri în Bucureşti la finalul anilor 90, prima clădire realizată fiind Opera Center.

Portland Trust ridică acum proiectul Oregon Park, de 44.000 de metri pătraţi, care implică o investiţie de circa 90 de milioane de euro. De altfel, proiectul acesta a fost protagonistul uneia dintre cele mai mari tranzacţii de pe piaţa de spaţii de birouri de anul acesta, după ce gigantul IT Oracle a preînchiriat 20.000 de metri pătraţi din Oregon Park. Primele două clădiri din acest complex, A şi B, au o suprafaţă de 20.000, respectiv 24.000 de metri pătraţi şi urmează a fi finalizate în vara anului viitor, fiind ridicate de austriecii de la Strabag. Robert Neale spunea pentru Ziarul Financiar la începutul lunii iunie că are autorizaţie de construire şi pentru o a treia clădire, ce va avea 27.000 de metri pătraţi.

Pe Dimitrie Pompeiu, aproape de staţia de metrou Pipera, au început să apară de asemenea noi şantiere. Spre exemplu, belgienii de la Atenor ridică acum clădirile A şi C din proiectul Hermes Business Campus, după ce primul imobil a fost finalizat anul trecut şi este 100% închiriat, printre chiriaşi numărându-se Idea Bank, Lavalin, Luxoft sau Ambasada Regatului Ţărilor de Jos. Destul de aproape de Hermes Business Campus, şi austriecii de la Immofinanz lucrează la foc continuu la prima clădire din complexul de birouri Metroffice, ce va avea 20.000 de metri pătraţi.

„Lucrările de construcţie au demarat la finalul anului trecut, iar finalizarea lor este estimată pentru al doilea trimestru al anului 2016”, afirmă Sorin Vişoianu, country manager office & logistics pentru România şi Bulgaria în cadrul Immofinanz România. El spune că principalele motive care i-au determinat pe cei de la Immofinanz să investească în acest complex de birouri sunt legate de faptul că piaţa imobiliară dă semnale de revenire. „Treptat, România îşi confirmă potenţialul semnificativ de dezvoltare şi beneficiază de pieţe de export importante, cum ar fi Germania, Austria şi alte ţări vestice. (...) Faptul că există multe proiecte în lucru ne confirmă punctul de vedere: economia României a intrat pe o traiectorie ascendentă şi se dezvoltă mai rapid decât alte ţări din Europa Centrală şi de Est.”

Metroffice este prima etapă a unui plan pe termen lung al Immofinanz, care implică reproiectarea întregii zone din cadrul complexului Iride Business Park, controlat de dezvoltatorul austriac, pentru a da naştere viitorului Iride City. Proiectul va conţine la final spaţii de birouri, comerciale, dar şi reziden­ţiale.

De altfel, potenţialul zonei Floreasca-Dimitrie Pompeiu şi pe zona de rezidenţial a fost deja sesizat de mai mulţi investitori, care au început deja să construiască blocuri. Un exemplu este ansamblul rezidenţial City Point, dezvoltat de companiile israeliene Shikun & Binui şi Red Sea Group pe un teren pe care îl deţin în spatele sediului Poliţiei Rutiere din Capitală. Compania a construit deja două blocuri şi are în construcţie alte două blocuri în prezent, potrivit informaţiilor ZF, investiţiile israelienilor în acestea ridicându-se la circa 15 milioane de euro. Cele două companii au însă în plan să ridice începând din 2017 alte 1.800 de apartamente pe terenul din Aviaţiei, în care estimează că vor mai investi alte 100 de milioane de euro. Tot aproape de City Point se ridică şi complexul rezi­denţial Metropolitan, dezvoltat de doi investitori locali, Robertino Georgescu şi Dan Drăgulin. 

Dincolo însă de rezidenţial, zona va rămâne cunoscută ca un centru de business, iar în viitor, calea Floreasca-Barbu Văcărescu şi Pipera Sud s-ar putea „uni“.

„Ca şi perspective, ţinând cont de faptul că cele două zone sunt la cinci minute distanţă, că în prezent Portland Trust dezvoltă proiectul Oregon Park, proiect care se află ca şi poziţie la graniţa dintre cele două zone, că în Pipera Sud sunt în construcţie 95.000 de metri pătraţi ce urmează a fi livraţi în 2016, este foarte posibil ca cele două zone să «fuzioneze», este de părere Mihaela Gălăţanu, head of research în cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Pasajul Pipera care străbate această zonă şi-a adus contribuţia la fluidizarea traficului, dar la orele de vârf zona este tot mai greu de accesat şi părăsit cu mijloacele de suprafaţă. Prezen­ţa metroului este un plus imens, dar dacă în zonă vor ajunge să lucreze alte 30.000 de persoane, pe lângă cele 50-60.000 care deja o fac, problema infrastructurii va ajunge să fie din ce în ce mai mare. Cum va fi rezolvată aceas­­tă situaţie, ră­mâ­ne în­să de văzut.