Din proprietari în chiriaşi. Piaţa creditării imobiliare se îndreaptă spre un blocaj major. Legea dării în plată a prăbuşit vânzările de credite noi. Cei care mai cumpără apartamente o fac pentru investiţie, pentru a obţine o chirie mai mare decât dobânda la bancă

Pe 13 mai a intrat în vigoare controversata lege a dării în plată, care-i permite unui debitor să predea cheile apartamentului şi să scape de plata oricărei datorii către bancă sau către un recuperator oficial de credite dacă banca i-a vândut datoria. De asemenea, scapă şi de orice executare silită.

Programul „Prima casă“ cu un avans de numai 5% a fost exclus din legea dării în plată.

Chiar înainte ca legea să intre în vigoare, pentru a-şi reduce riscurile, băncile au majorat avansurile la creditele ipotecare de la 15% la 30% sau chiar 35%, atât la lei, cât şi la euro.

După prima lună, vânzările de credite ipotecare noi s-au prăbuşit, de la câteva sute pe lună băncile au ajuns să dea doar câteva.

Programul „Prima casă“ s-a epuizat în primele cinci luni ale anului, aşa că bancherii nu au ce să le ofere clienţilor decât credite cu avans de 30% sau 35%. 

„Prima casă“ a ţinut în viaţă creditarea imobiliară în criză şi a stopat, într-un fel sau altul, scăderea preţurilor apartamentelor, care se prăbuşiseră în numai un an, din 2008 în 2009, cu 50-60%. Prin stoparea scăderii preţurilor, bancherii au reuşit să oprească extinderea „cangrenei“ în portofoliul de credite imobiliare, a cărui valoare s-a prăbuşit şi punea în pericol toată banca. În acelaşi timp, şi-au majorat creditarea prin noile împrumuturi imobiliare acordate, în condiţiile în care celelalte segmente scădeau, respectiv corporate sau retail, credite de consum sau auto.

Aproape 90% din creditele noi ipotecare pentru persoane fizice acordate din 2010 până în prezent au fost „Prima casă“, un produs  bancar garantat de stat, care a beneficiat de condiţii bune de creditare, respectiv  indicele Euribor (euro) şi Robor (lei) la trei luni, plus două puncte procentuale.

Mai mult sau mai puţin, băncile s-au pliat din punctul de vedere al condiţiilor şi pentru celelalte credite ipotecare, care aveau o valoare mai mare de 60.000 euro, cât era limita maximă de la „Prima casă“.

În 100% din cazuri, nu dobânda contează în creditele ipotecare, ci avansul să fie cât mai mic. Valoarea apartamentelor deja scăzuse cu 50-60%, aşa că oamenii se simţeau mai confortabil să ia noi credite ipotecare odată ce criza a fost lăsată în urmă.

„Prima casă“ îşi trăieşte ultimele clipe de glorie, pentru că statul nu poate susţine la nesfârşit acest program. Conform săptămânalului Capital, Ministerul Dezvoltării, cel care a iniţiat în 2010 acest program, pe vremea ministrului Elena Udrea, vrea să schimbe condiţiile, respectiv „Prima casă“ să poată fi accesat numai de cei care au venituri sub me­dia naţională (care acum se situează la 2.000 lei/lună).

În aceste condiţii, viitorul creditării ipotecare se va baza numai pe ceea ce vor da băncile, care însă au un avans de 30-35%, cu toate că mai sunt excepţii, respectiv sunt bănci care au un avans mai redus, dar nu poţi să dai apartamentul în plată.

Un avans de 30-35% nu este acceptat de piaţă, după cum arată datele şi vânzările de credite noi după intrarea în vigoare a legii dării în plată. Pentru un apartament de 80.000 de euro (gândiţi-vă că în principalele oraşe, mai ales în Bucureşti şi Cluj, preţul apartamentelor a crescut) un client trebuie să aibă un avans de 24.000 de euro, faţă de 12.000 de euro, cât era înainte. Destul de greu de făcut rost de încă 12.000 de euro pe loc, chiar dacă un avans mai mare îţi reduce rata lunară de plată.

Brokerii imobiliari vorbesc deja despre instaurarea unui blocaj în piaţă, iar bancherii simulează noi produse de creditare care să includă reducerea avansului, dar care să le acopere riscul în cazul în care clientul vrea să predea cheile apartamentului în viitor şi să scape de orice obligaţie de plată.

Cei care mai cumpără apartamente în acest moment, chiar şi cu un avans de 30%, sunt cei care vor să facă o investiţie, respectiv să nu locuiască, ci să le închirieze.

După legea dării în plată, chiriile au crescut cu câteva procente bune, pentru că lumea anticipa blo­cajul şi scăderea tranzacţiilor de vânzare-cum­pă­rare de apartamente pentru locuit, nu pentru investiţii.

Reducerea dramatică a dobânzilor la depozite, atât în euro, cât şi în lei, i-a adus pe cei care au economii de câteva zeci de mii de euro în postura să găsească alternative de plasare a banilor, întrucât „zero şi ceva“ la euro pe an sau 2% la lei/an nu înseamnă ceva consistent. Din chirie poţi să obţii între 5 şi 10% pe an dacă achiziţionezi un apartament cu banii cash şi chiar din faza de proiect.

Dacă blocajul se va menţine, noile generaţii vor deveni chiriaşi şi nu proprietari ai apartamentelor. Dezvoltatorii fac proiectele pe banii lor, dar şi aceştia se vor epuiza. Iar băncile, chiar dacă au bani, nu au clienţi cărora să le dea credite.

Această vară va trece într-o euforie a consumului, dar va veni toamna, care va aduce o nouă realitate a pieţei imobiliare şi ipotecare.