Alexandru Petrescu, FNGCIMM: De ce programul "Prima Casă" este bun

Referitor la menţiunile  cu privire la Programul „Prima Casă” cuprinse în Caietul de Studii al Băncii Naţionale a României, nr. 48 "Intermedierea financiară: probleme şi posibile soluţii", publicat în  data de 9 august 2017 şi la care Ziarul Financiar a făcut referire în două articole, rog găsiţi mai jos analiza formulată de Alexandru Petrescu, Director General al Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM).

 

Cel mai recent Caiet de Studii al Băncii Naţionale a României, "Intermedierea financiară: probleme şi posibile soluţii", publicat în data de 9 august 2017, surprinde  impactul Programului „Prima Casă” din perspectiva trendului actual al indicatorilor macroeconomici (ex: creşterea veniturilor populaţiei) şi al accesului populaţiei la finanţare prin instrumente bancare pentru achiziţia de locuinţe, în contextul unui sector al construcţiilor aflat într-o ascensiune semnificativă, indicând că Programul şi-a depăşit deja efectul maximal pentru care a fost iniţial conceput, astăzi instrumentul creditului ipotecar prinzând  o tracţiune foarte bună.

Analizând totuşi Programul „Prima Casă” dintr-o  perspectivă istorică, putem concluziona că obiectivele pentru care a fost creat au fost atinse; mai mult, acesta a fost adaptat gradual la tendinţele pieţei şi la nevoile consumatorilor, astfel încât beneficiile acestuia să fie optime şi cu un efect de leverage cât mai mare în piaţă, dovedindu-se astfel unul dintre cele mai de succes programe guvernamentale,  ce a traversat ca aplicabilitate, datorită utilităţii sale, multiple administraţii guvernamentale.

Beneficiile acestui program se regăsesc pe mai  multe paliere:

Dintr-o perspectivă socială, programul Prima Casă a extins accesul la creditul ipotecar către segmentul persoanelor tinere cu vârste până în 35 ani - astăzi 80% dintre beneficiarii Programului  având  sub 35 de ani -, cu efect direct în crearea unei premise de stabilitate a tinerei generaţii.  Intervenţia statului s-a dovedit benefică, facilitând accesul tinerilor pentru prima dată pe piaţa imobiliară, fiind cunoscut faptul  că  aceştia au o capacitate redusă de economisire, iar achiziţia unei locuinţe în alte condiţii decât prin programul Prima Casă ar fi fost problematică.

Dimensiunea caracterului social al Programului este subliniată şi prin categoria persoanelor care îl accesează preponderent, acestea având venituri medii, sub 4.000 lei/gospodărie. Din datele centralizate la nivelul FNGCIMM de la principalele bănci participante în Program, 15% dintre persoanele care au accesat Programul au venituri mai mici de 2000 lei, 58 % între 2000 şi 4000 lei, 19% între 4000 si 6000 lei,  5% au venituri cuprinse între 6000 -8000 lei şi doar 3% peste 8000 lei.

Este important de menţionat caracterul predictibil al Programului, al cadrului legal şi al condiţiilor de acordare, prin strategia comunicată transparent de către Guvern, astfel încât persoanele care vor să acceseze Programul să-şi poată planifica mai eficient achiziţia unui imobil.

Dintr-o perspectivă economică, programul a fost iniţiat într-un context de blocaj al creditării tranzacţiilor pe piaţa imobiliară, datorat crizei economico-financiare, intervenţia statului contribuind în primul rând la restabilirea încrederii pe această piaţă.

Deşi la lansarea programului ponderea locuinţelor noi în totalul locuinţelor achiziţionate/construite prin program a fost nesemnificativă, de cca. 4%, dimensiunea economică a programului a devenit din ce în ce mai pregnantă: în anul 2017 ponderea locuinţelor noi se situează la un nivel de aproximativ 60% din totalul locuinţelor achiziţionate/construite prin program, demonstrându-se impactul în revirimentul sectorului construcţiilor de locuinţe.

În acealaşi timp, s-a generat şi o întinerire a portofoliului de clienţi ai băncilor, crescând potenţialul de fidelizare  prin lansarea de produse bancare complementare  (de exemplu CEC Bank a lansat produsul « Prima noastră casă cu card »)

Prima Casă este un program guvernamental de stimulare a creditării cu o rată de neperformanţă foarte redusă, sub  0,3%, fapt care demonstrează o continuă şi  bună adaptare a acestuia la trendul şi cerinţele pieţei.          

Nu în ultimul rând, programul Prima Casă s-a dovedit a fi pe de o parte, un factor de stimulare a calităţii şi siguranţei fondului locativ, iar pe de altă parte, şi-a întărit caracterul social, prin creşterea calităţii vieţii în general. Dintre statele comunitare, România se află pe ultimul loc al calităţii locuirii deoarece 52,3% din populaţie trăieşte în locuinţe supraaglomerate, calitatea fiind de 3 ori mai redusă decât media europeană de 17,1%. Alături de indicatorul supraaglomerării, suprafaţa locuinţei poate oferi o imagine asupra calităţii locuirii, în ceea ce priveşte existenţa unui spaţiu util suficient la nivelul locuinţelor. În 2012, suprafaţa medie a unei locuinţe în UE- 28 a fost de 102,3 mp,  media utilă a unei locuinţe în România fiind de 46,9 mp.

Programul Prima Casă este evaluat şi adaptat constant astfel încât să răspundă cel mai bine nevoilor pieţei. În prezent, conform Strategiei Ministerului Finanţelor Publice pentru următorii ani, intervine o decelerare a plafonului de garanţii  alocat anual  acestui Program care echivalează bineînţeles cu o reducere graduală a intervenţiei statului prin garantare, asumându-se că piaţa creditului ipotecar se va dezvolta concomitent cu creşterea accesibilităţii populaţiei la produsele standard ale băncilor.

Cel mai mare plafon constituit în cadrul Programului Prima Casă a fost în anul 2016 cu un total de 2,94 mld. lei. Pentru anul 2017 plafonul este de 2,5 miliarde lei urmând ca în 2018 -2020 plafonul să scadă la câte 2 miliarde lei pentru fiecare an, iar pentru ultimul an (2021) 1,5 miliarde lei.

Concomitent cu retragerea graduală a sprijinului statului oferit prin Programul Prima Casă, pentru a facilita preluarea cererii existente în piaţă prin dezvoltarea de produse standard de creditare în oferta de credite ipotecare a instituţiilor de credit, se are în vedere efectuarea de către FNGCIMM a unei evaluări anuale a instituţiilor de credit participante în cadrul Programului privind performanţa şi condiţiile de acordare a creditelor în cadrul Programului precum şi raportul între creditele ipotecare acordate în cadrul programului ”Prima Casă” şi produsele standard fără implicarea garanţiilor de stat.

 

Succesul Programului se datoreaza şi modelului de administrare al FNGCIMM, care a permis o înrolare facilă a băncilor participante, îmbunătăţirea continuă a procesării solicitărilor de garanţii cât şi calibrarea parametrilor programului pe tot parcusul derulării acestuia în funcţie de evoluţia economiei naţionale. FNGCIMM administrează în continuare acest Program care îşi dovedeşte utilitatea, dezvoltând în acelaşi timp noi programe cu aplicabilitate directă şi în alte sectoare de activitate şi în special o recentrare a atenţiei spre zona pentru care acesta a fost iniţial constituit: sectorul IMM-urilor.

 

Alexandru Petrescu este director general al Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM)