Din Suedia până în China, din Marea Britanie până în Australia şi Canada se înmulţesc semnele rău prevestitoare pentru piaţa imobiliară

Din Suedia până în China, din Marea Britanie până în Australia şi Canada, din unele dintre cele mai mari sau mai dezvoltate economii ale lumii vin semne rău preves­titoare pentru piaţa imobiliară. Spargerea unei bule imobiliare în SUA a degenerat în criza financiară mondială din 2008.

În Suedia, apartamentele scoase la vânzare au atins cel mai ridicat nivel din ultimii nouă ani, iar preţurile scad. Acţiunile dezvoltatorilor imobiliari sunt în retragere. Apar tot mai multe semne de avertizare că piaţa imobiliară din Suedia, una dintre cele mai rezistente economii europene de până acum, îşi schimbă stadiul „din fierbinte ca fierul încins în rece ca gheaţa“, scrie Bloomberg. Cererea de locuinţe nu se ridică la nivelul ofertei. Iar activitatea din construcţii creşte. Numărul apartamentelor a căror construcţie a început în al doilea trimestru este cel mai ridicat din 1996 încoace. Sondajele arată că gospodăriile sunt tot mai puţin optimiste în legătură cu piaţa. Proporţia celor care cred că preţurile vor scădea, deşi acum nu este mare, creşte. Din datele publicate de Valueguard reiese că preţurile locuinţelor au scăzut cu 1,5% în septembrie, cel mai accentuat declin din octombrie 2012. Preţurile scad în toate oraşele mari, iar cel mai pronunţat în Stockholm (2,2%). Autorităţile înăspresc condiţiile de creditare pentru frânarea creşterii datoriilor. Creditele ipotecare au fost limitate la 85% din valoarea proprietăţii. De asemenea, este cerută o amortizare, care forţează debitorii să plătească o parte din creditele noi care depăşesc 50% din valoarea proprietăţii. Autorităţile vor să introducă o nouă amortizare pentru cele mai îndatorate gospodării şi vehiculează ideea limitării creditelor în funcţie de venituri.  Efectele se fac simţite. Creşterea anuală a preţu­rilor apartamentelor s-a situat la 6% în septem­brie, faţă de 16% la sfârşitul anului 2015. Avansul preţurilor caselor a încetinit de la 12% la 9%. Dez­voltatorii se pregătesc pentru încetinire. Unii îşi închiriază apartamentele în loc să mai încerce să le vândă. Acţiunile multora dintre dezvoltatori s-au dus în jos din cauza temerilor că piaţa trece într-un teritoriu dificil. Teama s-a propagat şi în grupul acţiunilor bancare. OCDE a avertizat că în mai multe economii cu preţuri imobiliare foarte ridicate tendinţa care se întrevede la orizont, de a majora ratele de dobândă, ar putea avea efecte negative îngrijorătoare după ani de creditare foarte ieftină. „În unele economii avansate, printre care Suedia, Marea Britanie, Australia şi Canada, preţurile locuinţelor sunt ridicate în raport cu chiriile, ceea ce aduce riscuri privind stabilitatea financiară dacă majorarea dobânzilor va declanşa o corecţie a pieţei imobiliare“, se arată într-o analiză a OCDE.

Strategii de la UBS au identificat opt oraşe din lumea dezvoltată ale căror pieţe imobiliare prezintă cele mai mari riscuri de spargere a bulelor speculative.

„Creşteri anuale ale preţurilor de 10% corespund dublării preţurilor locuinţelor la fiecare şapte ani, ceea ce este nesustenabil“, spun analiştii. Oraşele cu cele mai mari riscuri sunt Toronto, Stockholm şi Munchen. Acestea sunt urmate de Vancouver, Sydney, Londra, Hong Kong şi Amsterdam. În Toronto şi Amsterdam preţurile locuinţelor s-au majorat cu peste 50% începând cu 2011.

În Marea Britanie, experţii avertizează că bula imobiliară londoneză este pe cale să se spargă deoarece preţurile s-au prăbuşit cu peste 8% în trimestrul trecut. Spre comparaţie, scăderea medie la nivel naţional este de aproape 2%.

La nivel general, preţurile sunt cu 1,5% mai scumpe decât erau anul trecut. Analiştii spun că scăderile ar putea reflecta incertitudinile create de Brexit. Brokerul ipotecar  One 77 a pus 19 oraşe britanice pe lista cu alerte de bulă, notează CityA.M. Cap de listă sunt Cleveland, Blackburn şi Blackpool. În Cleveland, preţurile au urcat cu 11% între martie 2016 şi martie 2017, în timp ce creditarea s-a dus în jos cu 0,9%.

În Australia, în vara acestui an premierul Malcolm Turnbull şi-a avertizat concetăţenii să fie prudenţi şi să nu se mai bazeze pe investiţii în locuinţe. „Creşterea preţurilor a fost un pariu destul de bun mult timp, dar este important ca oamenii să fie prudenţi“, a spus el. Politicianul a făcut aceste comentării când dobânzile au început să crească pentru mulţi debitori. „Nivelul ridicat de îndatorare la care se ajunge când dobânzile sunt foarte mici presupune întotdeauna riscuri când ai perspectiva creşterii ratelor. Mai ales dacă totul s-a construit pe presupunerea că preţurile cresc“, a explicat premierul.

FMI a avertizat săptămâna trecută că gradul ridicat de îndatorare din Australia şi preţurile locuinţelor fac această ţară vulnerabilă la şocuri provocate de dobânzi. Vulnerabilităţile cresc în special în sectorul financiar nonbancar.

Analiştii de la Citi au avertizat şi ei că piaţa locuinţelor din Australia stă pe un munte de datorii tot mai instabile. După cum scrie presa australiană, „zilele de glorie ale investitorilor cu proprietăţi multiple ar putea deveni curând un coşmar“.

Bloomberg remarcă că boom-ul periculos al preţurilor locuinţelor din China se extinde, în condiţiile în care Beijing şi Shanghai, oraşe cât o ţară, se alătură oraşelor regionale în era boom-ului. În Beijing şi Shanghai, preţurile locuinţelor au înregistrat creşteri mai mari de 10% anul trecut, provocând înăsprirea legislaţiei. Cele două oraşe, ambele cu peste 20 de milioane de locuitori, sunt în special vulnerabile pentru că populaţia creşte mai lent ca în alte părţi, salariile urcă de asemenea lent şi preţurile locuinţelor sunt mari.

În Canada, autorităţile au avertizat că populaţia mizează prea mult pe creşterea preţurilor locuinţelor pentru a avea o viaţă liniştită din punct de vedere financiar după pensionare. Spre exemplu, un studiu arată că în Ontario 45% din persoanele cu vârste de 45 de ani şi mai mari se bazează pe creşterea valorii locuinţelor lor pentru anii de pensie. În Toronto, preţul unei locuinţe pentru o singură familie a scăzut în medie cu 24,5% de când guvernul provinciei a anunţat noi reguli pentru achiziţia de locuinţe în aprilie.

Un număr tot mai mare de experţi spun că piaţa locuinţelor din Canada se va confrunta cu presiuni descendente şi mai mari, acum când dobânzile au început să crească.