10 ani de la căderea băncii Lehman Brothers. 10 ani de la criză. Bogdan Georgescu, fost managing partner al Colliers România: Ne aşteptam să vină ceva, dar nimeni nu îşi închipuia ce va urma

Piaţa imobiliară a fost unul dintre cele mai afectate sec­toare din economie în mo­mentul în care valul crizei din 2008 a lovit. Ju­cătorii de pe piaţa imobiliară ro­mânească urmăreau indicatorii interni, care la vremea aceea arătau foarte bine, şi nu se aşteptau ca factorul extern să fie atât de puternic şi să determine  o explozie atât de violentă a bulei imobiliare.

„Legat de piaţa imobiliară, aş spune ca în 2008 exista o temere că urmează o criză, dar nu era foarte mare. Oamenii au crezut că e un val mărunt, nu un tsunami. Pe plan intern nu părea că e vreo problemă din punctul de vedere al indi­catorilor cererii şi ofertei. Deşi existau nişte nori negri care se vedeau în depăr­tare, ne gândeam că sunt pro­bleme externe care nu vor afecta piaţa ro­mânească“, a declarat pentru ZF Bogdan Gorgescu, managing partner al Colliers România în perioada crizei şi fondator al Bookster.

Colliers România, cea mai mare com­panie de consultanţă imobiliară din Ro­mânia la momentul respectiv, a suferit o scădere a cifrei de afaceri de 85%. Dacă în 2007-2008 compania avea afa­ceri de 30 de milioane de dolari anual, în 2009 cifra de afaceri înre­gis­tra­tă de Colliers România a fost de 4,5 mil. dolari: „Din pers­pectiva consultanţei imobiliare, aceasta este ca o oglindă a ceea ce se întâmplă în piaţa imobiliară“.

Creşterea pieţei imobiliare a fost mai accentuată după 2001-2002. Până la momentul respectiv, piaţa a fost mai degrabă într-o perioadă de aşezare şi de organizare. Creşterea s-a accentuat începând cu 2002, având în vedere că indicatorii macroeconomici ai României începeau să arate din ce în ce mai bine şi acest lucru se reflecta şi în creşterea cererii de pe piaţa imobiliară.

„Am făcut o mare greşeală, estimările au fost departe de realitate. Mă uitam la indicatorii interni, nu la cei externi, cumva ziceam că cererea şi oferta este determinată de factori locali, forţa de muncă era la mare căutare, volumul de spaţii din piaţă faţă de nivelul din regiune era mult mai mic. Orice indicator intern luat în consi­derare arăta că mai e de crescut, nimic nu prevedea criza.“

Şocul care a urmat a fost greu de digerat şi a ţinut mult timp. Dacă pieţe mai mature, precum cea a Poloniei, şi-a revenit mai repede şi mai uşor, criza în România a lăsat urme adânci în piaţa imobiliară, în conştiinţa românilor, piaţa reîncepând să se mişte abia 5 ani mai târziu: Te astepţi să fie rău când e rău, dar când e bine şi nu te astepţi ca deodată să fie rău, te afectează şi emoţional. Cand a fost oprită finan­ţarea, blocajul respectiv a determinat trecerea de la o strategie de dezvoltare la o strategie de scăpat de datorii“.

Sectorul bancar a fost cel mai afectat în cadrul crizei financiare ce a lovit lumea în 2008. Băncile şi-au redus puternic disponibilitatea de finanţare a proiectelor imobiliare, creditul de­venind fie foarte scump, fie indisponibil. Acest lucru a avut efect de cont­agiune şi în alte sectoare, cum ar fi sectorul construcţiilor.

Politica optimistă de a acorda împru­muturi ipotecare a băncilor, la preţuri supraevaluate, s-a întors împo­triva acestora, acestea aflându-se în situaţia de a avea în portofoliu credite neperformante de care şi astăzi încearcă să scape: „În perioada 2006-2008 au fost foarte multe proiecte total nerea­liste, multe finanţări făcute fără o analiză corespunzătoare“.

Creşterea preţurilor a fost deter­mi­na­tă de cererea mare de pe piaţa imo­biliară, consecinţă a dezvoltării eco­nomice spectaculoase a României. Ce­re­rea şi preţurile au crescut în con­cor­danţă cu creşterea economică a Ro­mâniei, iar pieţele externe au reacţionat la fel la rândul lor, în ar­monie cu propria evoluţie eco­nomică. Dife­renţa între pieţele vestice şi cea din Ro­mânia a fost că scăderea a fost mai brutală la noi şi starea de şoc mai puternică.

„Din 2002-2003 piaţa imobiliară ro­mâ­nească a crescut în mod constant până în 2008, însă o piaţă relativ mică totuşi, faţă de restul pieţelor din re­giune. Deşi creştea ca volum total era la un nivel mic faţă de Polonia, de exemplu.“ Scăderea puternică a pre­ţurilor imobiliarelor a fost precedată de un îngheţ al tranzacţiilor: „Până să scadă preţul a fost un blocaj, nu au mai fost tranzacţii, iar lumea era panicată. Scăderea preţurilor a fost o plajă destul de largă, iar proiectele mari au scăzut la sub jumătate faţă de valoarea lor din 2008“.

Terenurile au fost cele mai afectate de scăderea puternică a preţurilor. Dacă preţul apartamentelor nu a scăzut atât de puternic şi şi-a revenit într-un timp mai scurt, preţul terenurilor a scăzut dramatic, pe fondul supraeva­luării acestora, multe terenuri fiind cumpărate cu bani speculativi: dacă un teren din Pipera era evaluat la 15 milioane de euro în 2008, câţiva ani mai târziu acesta valora 7-8 milioane de euro, mai puţin de jumătate“.

Ziarul Financiar din 30 septembrie 2008. Leul era sub presiune, iar BNR încerca să mai stopeze creşterea cursului leu/euro.