7 avantaje versus 7 dezavantaje pe care le aduce programul „O familie, o casă”

De curând guvernul a anunţat înlocuirea prin ordonanţă de urgenţă a programului „Prima casă” cu cel „O familie, o casă”. Noul program se doreşte a fi unul care să faciliteze accesul persoanelor fizice la achiziţia unei locuinţe. Cu toate acestea, este posibil ca el, în forma în care este propusă spre dezbatere publică, să aibă chiar efectul advers: să limiteze şi să îngreuneze posibilitatea de a contracta un credit prin acest program.

Desigur, el aduce şi unele elemente pozitive în comparaţie cu programul anterior „Prima casă”, dar trebuie să cântărim dacă avantajele sunt mai mari decât dezavantajele. În acest sens voi face o scurtă analiză avantaje - dezavantaje ale acestui program, cu explicarea eventualelor consecinţe ce ar putea să apară în urma implementării sale. Impactul acestuia va fi pe mai multe coordonate: piaţa imobiliară, piaţa finanţărilor imobiliare, a finanţelor publice şi social. De asemenea, unele elemente care pot fi pozitive la prima vedere, se pot transforma în unele negative în anumite circumstanţe. Pot fi benefice pentru unele părţi implicate, dar, în acelaşi timp neprielnice altora.

Avantajele programului

Voi începe cu partea plină a paharului:

1.Am putea spune că actualul program pune accentul mult mai mult pe nevoile sociale ale populaţiei, având condiţii mult mai clare în acest sens decât „Prima casă”. Acesta este un lucru bun, dar la părţile negative voi explica de ce modul în care se va aplica efectiv acest principiu în noul program nu este în regulă.

2.Un alt aspect pozitiv este acela că va încuraja construcţia de locuinţe noi şi, în acelaşi timp, reconsolidarea celor cu risc seismic (acestea din urmă fiind eligibile dacă sunt făcute deja intervenţiile necesare de consolidare).

3.Dobânda este fixă aproape pe toată perioada contractului (pot interveni ajustări ale finanţatorului în anumite condiţii previzibile), dar voi explica faptul că nivelul impus prin program va fi nesustenabil pentru bănci.

4.Proiectul prevede anumite subvenţii şi prime pentru anumite categorii de contractanţi, dar ar putea avea şi efecte negative în condiţiile efective ale programului.

5.Noul program prevede şi posibilitatea de înstrăinare fără un anumit termen minim de la intrarea în posesie şi chiar refinanţarea creditului cu alte instrumente financiare, deşi nu se explică clar cum se va putea face din punct de vedere juridic. În cazul vechiului program refinanţarea nu se putea face deoarece, conform legii, se interzicea aplicarea ipotecii de rangul II asupra imobilului, statul fiind cel în favoarea căruia se realiza cea de rangul I.

6.Rambursarea anticipată nu este comisionată, deşi creditul este unul cu dobândă fixă. OUG 50/2010 permite perceperea pentru creditele cu dobândă fixă a unui comision de rambursare anticipată.

7.Cresc plafoanele de venituri nete pentru care le e permis beneficiarilor programului să fie eligibili. Practic acoperă tot mai mult ceea ce înseamnă clasa de mijloc, însă întrebarea ce se pune este: sunt într-adevăr aceştia cei care au nevoie de acest program?

Dezavantajele programului

Acum să privim partea goală a paharului!

1.Programul prevede un sistem de subvenţii şi prime de la stat extrem de generos, fiind un adevărat dezmăţ pe bani publici. Tocmai acest lucru va fi călcâiul lui Ahile pentru acest nou program! Atât timp cât la noi în ţară nu se va face programare bugetară multianuală, există riscul ca subvenţionarea dobânzii, la un moment dat, să nu mai poată fi susţinută din bugetul public. Avem situaţia programului Kogălniceanu pentru IMM, înfiinţat în 2011 şi închis în 2014. Prin acesta se subvenţiona dobânda la creditele IMM-urilor acceptate în program. După aproximativ trei ani s-a sistat această facilitate şi multe dintre aceste firme au dat faliment, ca urmare a incapacităţii de a rambursa creditul. Va fi capabil guvernul să susţină timp de 20 ani subvenţionarea dobânzilor la aceste credite ale noului program „O familie, o casă”? Mai mult, am putea să fim şi în situaţia în care Curtea de Conturi ar putea sesiza nereguli în ceea ce priveşte utilizarea banilor publici în această direcţie. Aici avem exemplu primelor acordate în cadrul contractelor de economisire creditare în domeniul locativ pentru băncile de locuinţe, situaţie care a blocat mai bine de 3 ani sistemul. În acest context, există posibilitatea ca băncile să nu îmbrăţişeze acest program, ca urmare a riscurilor de neplată ce ar putea decurge ulterior (chiar dacă statul suportă garanţia a 80% din valoarea creditului).

2.Spre deosebire de produsele standard de credit imobiliar care pot avea perioadă de rambursare până la 30 de ani, acestea pot fi acordate doar pe 20 de ani. Perioada mai mică de eşalonare a ratelor va face ca rata lunară în cazul creditului "O familie, o casă" să fie mai mare decât a produselor standard, ceea ce va afecta gradul de îndatorare al clienţilor şi va diminua posibilitatea de a contracta şi alte credite.

3.Efortul bugetar va fi unul destul de consistent pentru a susţine subvenţionarea dobânzilor. Nu este firesc ca din impozitele şi taxele plătite de către unii contribuabili să fie susţinută financiar bunăstarea altora! Aici ar fi mers mai degrabă un sistem de deductibilităţi, decât subvenţionare. Doar anumite cazuri sociale ar putea fi ajutate prin astfel de subvenţii.

4.Programul va crea distorsiuni pe piaţa imobiliară. Preţul apartamentelor noi va creşte, iar pe segmentul apartamentelor mai vechi de 5 ani am putea asista la scăderi de preţuri. La fel şi în cazul apartamentelor cu o cameră, indiferent dacă sunt noi sau nu, ca urmare a faptului că nu sunt eligibile. În ceea ce priveşte locuinţele de tip unifamilial (casele), multe dintre ele nu se vor încadra (cele deja construite) deoarece se încadrează mai greu în suprafaţa de 100 mp, iar piaţa se va umple cu cele noi sub această suprafaţă. Aici ar fi trebuit să se facă diferenţiere între apartamente şi case, deoarece vorbim de unităţi locative diferite din punct de vedere constructiv (de exemplu, pentru o casă cu P+1 se pierde mult din suprafaţa utilă cu suprafaţa ocupată de scară). Aici poate că programul ar fi trebuit corelat cu Legea 30/2019 care stabilea cota de 5% la TVA pentru locuinţele construite cu o suprafaţă până în 120 mp.

5.Plafonarea DAE (dobândă anuală efectivă) la 5,5% comportă mai multe probleme. În primul rând faptul că statul stabileşte în mod arbitrar şi administrativ un preţ, care ar trebui format pe piaţă, funcţie de condiţiile existente. De asemenea, va face neatractiv pentru bănci produsul, ca urmare a faptului că acest preţ nu va acoperi costurile băncii, mai ales dacă dobânzile vor fi pe un trend de creştere în continuare. Băncile pot solicita reevaluarea DAE doar după 10 ani, dar aceasta nu poate fi mai mare de 7,5%. Practic, pentru ele aceste credite vor fi pietre de moară legate de picior. Acest plafon este o cifră stabilită după cum „bate vântul”, fără rigoare şi pornind de la prezent. Totodată, nu prevede şi mecanismul de ajustare în cazul în care dobânzile vor scădea. Astfel, acestea vor fi mai scumpe la un moment dat decât creditele noi standard. O a treia problemă a plafonării este aceea că limitează efectele instrumentelor de politică monetară ale Băncii Naţionale a României.

6.Generozitatea programului va stimula excesiv cererea de credite şi de locuinţe noi, lucru ce va afecta şi piaţa chiriilor. Actualii chiriaşi, care vor deveni proprietari într-o ţară unde proprietatea în materie de imobile este de aproximativ 96%, conform EUROSTAT. Dincolo de acest lucru, va lega de glie pentru 20 de ani pe contractanţi, afectând mobilitatea forţei de muncă la nivel naţional.

7.Deşi se vrea a fi un program social, acesta va adânci şi mai mult inegalitatea de avere. Plafoanele de venituri eligibile sunt destul de sus şi astfel sunt „ajutaţi” beneficiari, care s-ar fi putut ajuta singuri, contractând produsele standard. După cum spuneam mai devreme, se vor irosi resurse publice care fi putut fi utilizate pentru altfel de investiţii publice: autostrăzi, şcoli, spitale etc.

Nu trebuie să uităm faptul că în Statele Unite criza a izbucnit în 2007 tot ca urmare a unor politici publice generoase cu privire la accesul la o locuinţă a publicului larg (affordable housing policies). Când economia şi sistemul de garantare publică a creditelor ipotecare nu a mai suportat acest lucru, s-a produs „cutremurul” şi a venit ulterior criza.

De asemenea, politicile publice nu trebuie să promoveze dependenţa de stat şi stabilirea în mod administrativ a preţurilor în economie. Am trăit experienţe de-a lungul tranziţiei de acest tip şi ar trebui să învăţăm din greşelile trecutului. Această abordare va măcina eficienţa economiei româneşti. Trebuie să înţelegem că nicăieri şi niciodată nu există „prânz gratis”!