Ce vrea guvernul Orban cu programul Noua Casă: să sperăm că majorarea surprinzătoare a plafonului la 140.000 de euro şi o garanţie a statului către bănci de 80% nu va duce doar la creşterea preţului apartamentelor de la 70.000 euro la 100.000 euro pentru două camere, de exemplu
Guvernul Orban a luat joi în discuţie propunerea Ministerului de Finanţe de modificare a celebrului program Prima Casă, rebotezat O familie, o casă, care va fi redenumit Noua Casă.
Varianta propusă de Florin Cîţu, ministrul finanţelor, “în urma discuţiilor pe care le-am avut atât cu cetăţenii, cât şi cu cei care sunt implicaţi direct” (probabil dezvoltatorii şi băncile - n.r.) a fost de majorare la 100.000 de euro a plafonului şi garantarea a 60% de către stat din creditul dat de bănci clienţilor pentru locuinţele noi, şi un plafon de 70.000 de euro pentru locuinţele vechi, cu o garanţie a statului de 50%.
Avansul a fost menţinut la 5%.
Dar, supriză imensă: la briefingul de presă de după şedinţa de guvern, Ionel Dancă, şeful Cancelariei primului ministru, a declarat că plafonul de garantare pentru locuinţele noi s-a majorat de la 100.000 de euro la 140.000 de euro, cu o garanţie a statului în proporţie de 80% a creditului ipotecar acordat de bănci clienţilor.
Ordonanţa de urgenţă a guvernului a fost adoptată în primă lectură, iar după obţinerea avizelor va reintra în şedinţă de guvern pentru aprobarea finală.
Majorarea plafonului de garanţie de la 100.000 de euro la 140.000 de euro, total neaşteptată şi mai ales cu o garanţie dată de stat de 80%, este fabuloasă pentru dezvoltatorii imobiliari şi pentru bănci.
Acum să vedem dacă va fi şi pentru clienţi.
Dan Bucşa, economist-şef al UniCredit Bank pentru regiune, este “absolut sigur” că această majorare a plafonului de garanţie va duce la creşterea preţului locuinţelor.
Până acum, preţurile apartamentelor în România, faţă de cele din regiune, au fost ţinute în frâu de plafonul din programul Prima Casă de 65.000 de euro, dar dacă va creşte limita, preţurile se vor duce spre 95.000 de euro, crede Dan Bucşa.
De mai bine de un an, pe piaţa imobiliară se discută despre faptul că în România, mai precis în Bucureşti, preţurile locuinţelor - în special cele noi - sunt prea mici faţă de regiune, dar şi faţă de schimbările economice şi de creşterea puterii de cumpărare din ultimii ani.
Dezvoltatorii au adus în discuţie creşterea preţurilor materialelor de construcţie, creşterea salariilor din construcţii, mai ales după Ordonanţa 114 dată de Dragnea, după creşterea preţurilor la terenuri, la care s-au adăugat evoluţia extrem de stabilă a cursului leu/euro, creşterea din ultimii ani fiind de numai 10%. Peste toate acestea se adaugă şi scăderea mare a dobânzilor la lei, ceea ce a dus şi la reducerea substanţială a ratelor la creditele ipotecare. ROBOR-ul era de peste 6% în 2012, iar acum, cu toată criza, este de 2,15-2,2%.
La polul opus, creşterea preţului apartamentelor era doar de câteva procente pe an.
Aşa că era nevoie de un impuls de undeva pentru o creştere mai substanţială a preţului apartamentelor, mai ales că salariile s-au dublat sau chiar triplat în ultimii 10 ani, la bancă au fost strânşi foarte, foarte mulţi bani (depozitele din bănci ale populaţiei erau de 238 de miliarde de lei în mai 2020, faţă de 82 de miliarde de lei în decembrie 2008), iar părinţii şi bunicii au şi ei o proprietate pe care o pot lăsa moştenire.
La nivelul salariilor, spre exemplu, cei din IT, o categorie extraordinar de bună de clienţi pentru bănci, au avut o creştere salarială în ultimul deceniu de la 2.600 de lei, adică 700 de euro în septembrie 2008, până la 8.000 de lei, 1.700 de euro, la jumătatea acestui an.
Care vor fi câştigătorii crizei de acum?
Cei din asigurări au avut o creştere salarială de la 2.020 de lei la 6.700 de lei, un plus de peste 300% în acelaşi interval de timp. În intermedieri financiare salariile au crescut de la 3.000 de lei, la aproape 6.000 de lei.
Salariul mediu a crescut de la 1.300 de lei la 3.300 de lei, adică de la 350 de euro la 680 de euro.
La polul opus, preţul apartamentelor noi a crescut, poate, de la 50.000 de euro, la 65.000 de euro, adică cu 30%.
Într-o analiză făcută la finalul anului trecut, societatea de brokeraj imobiliar SVN spune că, datorită creşterii salariilor şi a scăderii preţului apartamentelor (vechi) de după criza anterioară, rata pentru un apartament cu 2 camere a scăzut la mai puţin de 60% dintr-un salariu mediu net, faţă de 250% cât era în 2008.
În 2008, preţul unui apartament de 2 camere de 50 mp utili în Bucureşti ajunsese la 130.000 de euro, cu o rată lunară de plată la bancă de 826 de euro, la un salariu mediu de 330 de euro.
Chiar dacă în ultima perioadă ponderea creditelor ipotecare Prima Casă a scăzut la 30% în total credit ipotecar de la 90% cât era în anii anteriori, toţi clienţii au ca reper plafonul Prima Casă, iar dezvoltatorii trebuiau să se ghideze după acest lucru. Chiar şi pentru apartamentele cu un preţ mai mare decât plafonul Prima Casă, de 65.000 de euro, clienţii nu acceptau să plătească preţuri mult mai mari.
Nu ştiu ce va fi acum, după apariţia programului Noua Casă, dar dacă dăm timpul înapoi, spre exemplu cu 15 ani, creşterea exponenţială de atunci - de la 30.000 de euro un apartament de 2 camere în Militari a ajuns în numai 5 ani la 120.000 de euro, pe vârful pieţei - a avut la bază apariţia creditelor în franci elveţieni, o ofertă de nerefuzat având în vedere dobânzile extraordinar de mici faţă de euro sau lei, şi mai apoi a creditelor în euro. Sper că vă mai amintiţi.
Toate aceste oferte de creditare în franci elveţieni şi euro au fost împinse în faţă de bănci în detrimentul împrumuturilor în lei, care aveau dobânzi duble sau triple. Dar aceste oferte de nerefuzat purtau în spate un risc valutar, de creştere a cursului, care a fost transferat clienţilor români, pe care băncile îi consideră în proporţie de 90% needucaţi financiar.
Pe lângă riscul valutar vândut clienţilor, a mai intervenit şi creşterea preţului apartamentelor, acceptată de bănci în dosarele de evaluare şi de acordare de credit, chiar dacă salariile nu justificau acel lucru. Şi nici preţul metrului pătrat vândut, care ajunsese ca în Viena.
Eu sper ca acum să nu se ajungă la aceeaşi situaţie, în care programul Noua Casă să ducă la creşterea preţului apartamentelor, aşa dintr-o dată.
Mai sper ca băncile să se uite cu mare atenţie la evaluările de peste 100.000 de euro, să spunem, pentru că între timp a apărut şi Legea dării în plată.
Mai ales că acum între 30-50% din apartamente sunt cumpărate ca o investiţie, pentru a fi date în chirie.
Dar dacă guvernul PNL vrea să garanteze creditul Noua Casă în proporţie de 80% la un plafon de 140.000 de euro, nu-i nicio problemă pentru bănci, pentru că are cine să acopere pierderile în cazul în care piaţa imobiliară va avea o sincopă, iar clienţii nu vor mai putea să-şi plătească ratele.