Pandemia descentralizează spaţiile de logistică: companiile renunţă la spaţiile logistice regionale mari pentru depozite mici şi locale. România are şansa de atrage investiţii

♦ Vlad Mustaţă, Colliers: Dacă infrastructura se va dezvolta într-un ritm suficient de alert pentru a scurta timpul în care poate fi acoperită întreaga ţară avem şanse mari să atragem suprafeţe însemnate de spaţii logistice. Investiţiile în reabilitarea căilor feroviare sunt foarte importante.

Pandemia a adus în zona de construcţii de spaţii de logistică o nouă tendinţă. Companiile încep să prefere spaţii mai mici, locale, în locul spaţiilor mari, regionale. Tendinţa se observă mai ales la companiile din retail/FMCG, a spus, pentru ZF, Vlad Mustaţă, Associate Industrial Agency la Colliers International.

„Mai ales companiile active în Retail/FMCG îşi reconsideră strategia de acoperire a pieţei, iar tendinţa este de renunţare la depozitele regionale mari în favoarea unor depozite mai mici şi locale.  Astfel, descentralizarea s-ar putea să fie laitmotivul anului 2021”, a spus el.

În aceste condiţii, noua tendinţă poate genera cereri noi de spaţii de logistică în România. Avantajul României este poziţia şi accesul la o piaţă suficient de mare:

„Acest lucru poate genera cereri noi de spaţii logistice în România, o ţară care oferă acces la o piaţă suficient de mare şi are capacitatea de a acoperi şi livrări către Serbia, Bulgaria sau chiar Grecia, asigurând o conexiune bună cu celelalte depozite din Uniunea Europeană ale companiilor.”

Astfel, România ar putea beneficia de relocarea sau reducerea spaţiilor de depozitare din Polonia sau Cehia prin deschiderea unor centre locale ale companiilor.

„În sectoarele Retail şi FMCG tendinţa principală pentru 2021 este descentralizarea depozitelor regionale (renunţarea la/reducerea unităţilor din ţări precum Polonia şi Cehia) şi deschiderea unor centre locale. Procesul de sale and lease back a apărut mai frecvent în piaţă în 2020 şi poate fi o modalitate prin care companiile să poată debloca sume importante de bani.”

Condiţia principală rămâne, însă, dezvoltarea infrastructurii, continuă Vlad Mustaţă, care adaugă că investiţiile în infrastructura feroviară sunt obligatorii, pentru că din ce în ce mai multe companii implementează politici de reducere a emisiilor de carbon, iar transportul feroviar este mai puţin poluant.

„Dacă infrastructura se va dezvolta într-un ritm suficient de alert pentru a scurta timpul în care poate fi acoperită întreaga ţară avem şanse mari să atragem suprafeţe însemnate de spaţii logistice. Investiţiile în reabilitarea căilor feroviare sunt însă foarte importante, pentru că din ce în ce mai multe companii implementează politici pentru limitarea emisiilor de carbon, spre exemplu.”

El apreciază că zona Transilvania ar putea prezenta atractivitate mare pentru investiţiile în spaţii de depozitare, datorită conectivităţii cu Vestul Europei.

„O zonă precum Transilvania continuă să fie interesantă pentru că are o conectivitate foarte bună cu restul Europei, în special când vine vorba de companii din industria auto. De aici se poate livra în timp optim către fabricile din Ungaria, Cehia sau Polonia, dar şi către uzinele Ford şi Dacia din Craiova.”

În ceea ce priveşte anul 2020 pentru zona de logistică, aproape toate şantierele dedicate construcţiilor logistice au fost oprite, în perioada martie-mai, ca urmare a restricţiilor impuse: „Lucrările au fost reluate începând cu jumătatea lunii mai, volumele de livrări estimate iniţial pentru 2020 fiind în mare parte realizate până la sfârşitul anului, şi probabil că în primele două trimestre din 2021 vor fi integral finalizate toate proiectele.”

Creşterea cererilor pentru proiecte mai mari, de peste 15.000 de metri pătraţi - principalele motoare fiind sectoarele Retail şi FMCG, în mare parte prin componenta de e-commerce,  a făcut ca dezvoltatorii să construiască şi speculativ spaţii noi, în special în clădiri cu mai mulţi chiriaşi.

„Cu alte cuvinte, chiriaşii pentru spaţii de peste 15.000 de metri pătraţi au devenit un fel de clienţi „ancoră”, care au determinat dezvoltatorii ca în planurile lor pentru 2021 să includă şi aproximativ 10% spaţii speculative. Sfârşitul lui 2020 a adus finalizarea câtorva proiecte mari, cu suprafeţe apropiate de 20.000 de metri pătraţi”, a mai spus Vlad Mustaţă.

Aceste proiecte noi de clădiri, care sunt dedicate pentru a fi ocupate de către mai mulţi chiriaşi, sunt începute doar în momentul în care aproximativ 30-40% din viitoarele suprafeţe sunt deja pre-închiriate, iar livrarea se realizează în termen de cel mult un an de zile.

Colliers International, companie cu afaceri globale de 3,5 mld. de dolari şi prezenţă în 68 de ţări, a tranzacţionat anul trecut 800.000 de metri pătraţi de spaţii logistice şi industriale.

„E un volum record pentru ultimii 5 ani, poate chiar mai mult, şi poate fi justificat foarte uşor prin faptul ca multe contracte de închiriere încheiate în 2015 sau înainte de acest an au ajuns la maturitate. Astfel, o parte importantă din volumul total tranzacţionat sunt renegocieri”, explică Vlad Mustaţă.

El spune că 2021 are potenţialul de a fi mai dinamic: „Spre exemplu, dezvoltatorii de proiecte de clădiri sunt acum interesaţi şi de domeniul logistic şi industrial, considerat o investiţie sigură din moment ce piaţa logistică şi industrială nu au fost afectată semnificativ de pandemie.”