Investiţi în România! Preţurile apartamentelor din Capitală ar putea creşte din vara anului viitor dacă nu se mai autorizează proiecte noi, iar cererea se menţine

Costurile în creştere cu materialele de construcţii şi cu forţa de muncă reprezintă alţi factori care pun presiune pe preţuri.

Preţurile apartamentelor din Capitală ar putea înregistra creşteri începând cu vara anului viitor în cazul în care cererea din piaţă se menţine, iar autorizarea de proiecte noi nu se deblochează, a explicat Georgian Marcu, fondator al companiei de consultanţă imobiliară Green Angels, în emi­si­unea Investiţi în România, realizată de ZF în parte­neriat cu CEC Bank. 

„Acţiunea de suspendare a PUZ-urilor ar putea fi foarte bună dacă în această perioadă de un an de zile s-ar rezolva problema şi s-ar putea autoriza în continuare proiecte. Dacă lucrurile rămân blocate, estimez că anul viitor în vară piaţa va trece printr-o perioadă problematică“. 

Consultantul a explicat că un proiect are nevoie de circa doi ani de la lansare până la finalizare, ceea ce înseamnă că există unităţi suficiente în piaţă pentru a satisface cererea de anul acesta şi de la începutul anului viitor. Totuşi, dacă nu vor fi autorizate proiecte noi, iar cererea se menţine, preţurile ar putea avea o tendinţă de creştere. 

„Atenţie, nu este singura ameninţare asupra preţurilor, preţul materialelor de construcţii a crescut, costul cu mâna de lucru creşte de la an la an, mă îngrijorează puţin situaţia. Este cumva rolul autorităţilor să acorde mai multă atenţie pieţei imobiliare şi unul dintre obiective ar trebui să fie acela de a menţine piaţa accesibilă“. 

Mai mult, cererea s-ar putea intensifica în 2021, întrucât revin în piaţă cei care achi­ziţio­nează unităţi rezidenţiale în scop investiţional, în contextul în care evoluţia din piaţa chiriilor i-a determinat să stea în expec­ta­tivă anul trecut. „Ca orice altă piaţă, cea imo­biliară răs­punde la cerere şi ofertă. Estimez că cererea va fi în creştere pentru că pe lângă cei care cum­pără cu scop rezidenţial mai sunt şi investitorii care anul trecut au pus pe hold deciziile pentru că piaţa chiriilor nu s-a simţit foarte bine, iar ei vor reveni în piaţă anul acesta.“

„Va mai fi o categorie de cumpărători care vor achiziţiona pentru aprecierea valorii şi pentru a fugi de inflaţie, deci lucrurile nu arată foarte bine pentru anul viitor dacă mă întrebaţi pe mine“. 

Invitatul a subliniat că cifrele arătau bine la finalul anului trecut, cu o creştere a vânzărilor de 11% faţă de 2019 la nivelul pieţei rezidenţiale, în timp ce preţurile s-au apreciat cu 3,5%. 

„2020 a fost unul dintre cei mai interesanţi ani din piaţa imobiliară a ultimilor 15 ani. (...) Ultimul trimestru a fost extrem de bun, în noiembrie şi decembrie s-au înregistrat vânzări record“. 

Compania de consultanţă Green Angels intermediază tranzacţii în Capitală, iar de zece ani are în portofoliu doar proiecte cu o anumită calitate arhitecturală, din categoria premium sau lux. Anul trecut a semnat contracte pentru 40-50 de apartamente. 

„Este greu de făcut o medie de preţ pentru că unităţile au şi terase generoase. Unele unităţi au circa 118 mp utili plus 100 mp de terasă, spre exemplu. Aş spune că media preţurilor în portofoliul nostru este undeva pe la 250.000 de euro, adică pleacă de la 130-140.000 de euro pentru un apartament cu două camere şi ajungem spre 400.000 de euro cu penthouse-uri“.

Marcu a subliniat că fluxul de proiecte de acest tip nu este unul ridicat, întrucât este mai uşor pentru dezvoltatori să facă profit cu proiectele de tip mass-market. Cu toate acestea, compania a găsit în mod constant astfel de proiecte în piaţă, pe care le-a intermediat în ultimii ani. 

Un procent de circa 10% din cei care cumpără unităţi în astfel de proiecte le iau cu scop investiţional, în timp ce restul sunt achiziţionate cu scop rezidenţial. În ceea ce priveşte modul în care sunt finanţate achiziţiile, raportul este de 60% fonduri proprii şi 40% finanţare bancară. 

„Cred că finanţarea pentru persoane fizice este accesibilă în România, BNR-ul a menţinut cu mare atenţie gradul de îndatorare, tranzacţiile sunt destul de securizate şi procentul celor care achiziţionează cu credit este unul sănătos (...) În schimb, finanţarea către persoane juridice mi se pare mult mai complicată, iar condiţiile nu sunt unele care să faciliteze achiziţia de bunuri imobiliare pe companie“.

Totodată, Green Angels are şi un portofoliu de investitori pentru care cumpără pachete de apartamente odată la 2-3 ani, unităţi care sunt scose ulterior la închiriat. 

„Anul acesta ar fi unul de intrat din nou în piaţă. (...) Investitorii pe care îi am în portofoliu se uită la proprietăţi care se pot închiria în marja de 600-800 de euro, ceea ce înseamnă un preţ de achiziţie de peste 100.000 de euro“.