Verde, culoarea anului în imobiliare. Ce înseamnă când o clădire este performantă energetic?

„Am observat foarte mult interes la începutul anului, mai ales din partea dezvol­tato­rilor, care doreau să înţe­leagă noile cerinţe, să găseas­că soluţiile necesare implementării legis­laţiei nZEB şi, evident, să-şi calcu­leze costurile şi cum le vor amortiza. Din păcate, faptul că nu avem încă nor­me clare de aplicare a dus la pierderea inte­re­sului şi la o senzaţie generală că vor apă­rea interpretări care nu vor influenţa prea mult modul în care se construieşte acum în mod curent“, spune Adrian Pop, arhitect şi consultant BREEAM, unul din standardele aplicate clădirilor „verzi“, la ADP green building.

Există 196 de proiecte certificate astfel în România, spune el, însă „verde“ nu înseamnă doar eficient energetic. Abor­darea este mai complexă şi presu­pu­ne şi reducerea amprentei de carbon a pro­ceselor de construire şi a celor de ope­ra­re a unei clădiri sau chiar şi a celor de de­molare sau reabilitare majoră, pro­tejarea biodiversităţii, condiţiile de confort (termic, acustic, calitate a aerului, acces la lumină naturală şi a legăturii vizuale cu exteriorul), promovarea mo­bili­tăţii alternative care reduce depen­denţa de maşina personală.

„Clădirile «verzi», în special cele con­fir­­mate de un sistem de certificare precum BREEAM, sunt mai atractive, au un suc­ces pe piaţă mai mare, sunt mai valoroase sau prezintă o garanţie mai mare pentru acor­­darea finanţărilor“, adaugă Adrian Pop.

Pentru a ajunge în acel punct însă, este nevoie de investiţii punctuale în folosirea surselor de iluminat pe LED, îmbu­nătă­ţi­rea anvelopei, echipamente cu ran­da­ment mai bun sau surse regenerabile. O stra­tegie completă ar trebui să atingă trei pa­liere: reducerea pierderilor, reducerea cons­u­mu­lui şi producerea de energie din surse re­generabile. Un al patrulea palier, mai puţin explorat, dar cu mare potenţial de re­du­cere a consumurilor de energie, este schim­barea de comportament a utili­zatorilor.

„Vedem deseori spaţii de birouri în care sunt trase jaluzelele şi merge iluminatul în tim­pul zilei, sau spaţii în care este prea cald sau prea frig. De multe ori oamenii sau spaţiile slab conformate duc la consumuri de energie foarte mari, fără a asigura un bun confort.“

Primele certificări verzi în România au avut loc în 2009, vizate fiind clădirea de birouri Euro Tower din Bucureşti şi fabrica Nokia de la Jucu (Cluj). În următorii ani, măsurile de dezvoltare suste­nabilă au început să fie tot mai frecvent implementate în piaţa de birouri, fiind considerate iniţial un instrument de marketing pentru atragerea chiriaşilor şi a investitorilor.

Multă vreme, doar clădirile de birouri şi foarte timid cele rezidenţiale urmau acest proces de certificare, implementând tehno­lo­gii şi soluţii verzi. Au urmat însă centrele co­merciale mari, mallurile, iar paleta a con­ti­nuat să se extindă. Astfel, în ultimii doi ani, cele mai multe certificări verzi s-au făcut pentru proiecte logistice, retail şi centre come­rciale mai mici.

Dezvoltarea unei clădiri care să se înscrie în standardele imobilelor „verzi“ nu presupune neapărat un cost mai mare, dar vine cu nevoia de atenţie la concepte noi şi decizii luate la momentul potrivit.

România are, de pildă, cel mai sustenabil proiect finalizat în 2020 în zona de centru-est a Europei, după ce magazinul din Otopeni al retailerului Penny şi-a adjudecat acest premiu în cadrul competiţiei BREEAM Awards 2021, care marchează anual realizările semnificative în proiectarea, dezvoltarea şi managementul clădirilor sustenabile. Proiectul a primit servicii de consultanţă din partea ADP green building.

Din cele 196 de proiecte certificate BREEAM în România, doar şapte clădiri au primit nivelul Outstanding, cel mai înalt nivel de certificare, iar proiectul PENNY Otopeni a fost primul proiect din lume care a obţinut nivelul Outstanding folosind ultima versiune a standardului BREEAM New Construction.

Pentru a se încadra în aceste standarde, magazinul din Otopeni a redus considerabil emisiile de CO2, consumul de energie electrică şi apă, s-a concentrat pe stimularea biodiversităţii şi a facilităţilor destinate persoanelor cu dizabilităţi.

Deşi cel mai mare interes pentru sustenabilitate este în zona de logistică în acest moment, urmată de retail, există şi câteva proiecte hoteliere care stau drept exemplu, Radisson Blu din Braşov şi din Cluj-Napoca fiind doar două dintre ele.

„Dinspre rezidenţial, interesul a rămas scăzut, iar zona de birouri şi mallurile trec din păcate printr-o etapă dificilă, însă soluţia cred că poate fi o reinventare în care sustenabilitatea are un rol major“, spune Adrian Pop.

Dezvoltarea unei clădiri care să se înscrie în standardele imobilelor „verzi“ nu presupune neapărat un cost mai mare, dar vine cu nevoia de atenţie la concepte noi şi decizii luate la momentul potrivit. Cu cât începe mai repede discuţia despre o certificare, cu atât sunt mai mici costurile, pentru că, în loc de modificări şi costuri în plus, e vorba despre acele decizii.

„Dacă vom compara o clădire foarte slab calitativă cu una foarte performantă, desigur că sunt şi costuri diferite. Dintre proiectele în care am fost implicaţi, costurile dedicate acestui proces de certificare au fost de la 0% până la 25% în plus faţă de un buget iniţial prevăzut. 25% este un procent de creştere foarte mare, deci trebuie să menţionez că a fost pentru un proiect concept, unde obiectivul cercetării şi testării a cât mai multe soluţii şi tehnologii a fost important şi asumat.“

Peisajul imobiliar s-a „îmbogăţit“ şi cu prima clădire precertificată „Zero Waste Building“ „ Amera Tower. Ce înseamnă asta? Practic, imobilul Amera Tower din Cluj-Napoca, dezvoltat în urmă cu circa un deceniu, a trecut printr-o perioadă de transformare şi monitorizare la capătul căreia organizaţia Zero Waste Europe a ajuns la concluzia că a fost atins obiectivul de reducere cu 83% a deşeurilor generate, care ajung la rampa de gunoi, la procesul de incinerare sau chiar în mediu înconjurător.

Concret, s-a trecut la implementarea unui sistem de colectare separată pe 12 tipuri de deşeuri „ precum pet, metal, polistiren sau ulei uzat „, iar Amera Tower a început colaborarea cu RDE Harghita, o companie de salubritate care ajută la identificarea celor mai bune soluţii pentru fiecare din aceste tipuri.

„Investiţia financiară a fost minimă, de câteva sute de lei. Mai mult este vorba despre o schimbare de atitudine, de mentalitate. Am reuşit să arătăm că nu este necesar să cheltui bani mulţi pentru a crea un mediu de lucru realmente sustenabil“, spune Adam Ambrus, directorul Amera.

Amera Tower, printre chiriaşii căreia se numără E.On Business Services şi Groupama Asigurări „ nu se află la prima realizare, în 2012 fiind certificată drept prima clădire verde din Cluj-Napoca, de către U.S. Green Building Council.

Dezvoltatorul One United Properties, care are în portofoliu atât birouri, cât şi locuinţe, este de asemenea un jucător recunoscut pentru „aderarea“ la principiile clădirilor sustenabile.

„Certificarea ´verdeª a clădirilor rezidenţiale este o practică curentă a companiei noastre. Încă de la debutul pe piaţa imobiliară, One United Properties s-a concentrat pe adoptarea unor practici sustenabile în ceea ce priveşte dezvoltările sale“, spune Beatrice Dumitraşcu, CEO al diviziei de rezidenţial la One United.

Toate clădirile cu locuinţe finalizate până acum au certificarea „verde“ acordată de Romania Green Building Council, aici fiind incluse One Charles de Gaulle, One Herăstrău Park, One Herăstrău Plaza sau One Mircea Eliade, parte a proiectului multifuncţional One Floreasca City.

Nici birourile nu fac excepţie, astfel că imobilele One Tower şi One Cotroceni Park au certificare verde LEED PLATINUM, iar clădirile One Herăstrău Office şi One North Gate au certificare BREEAM.

În cazul birourilor, „investiţia este cu minimum 10-20% mai mare într-o clădire certificată verde versus una tradiţională, iar diferenţa este dată de costul echipamentelor şi al materialelor instalate, dar şi de cel al tehnologiilor clădirii, care trebuie să fie aliniate cu rigorile certificării“, explică Mihai Păduroiu, CEO al diviziei de birouri.

Şi în viitor, toate clădirile rezidenţiale dezvoltate de One United vor avea certificare „verde“, ca o strategie de business a grupului, lucru valabil şi pentru clădirile de birouri.

Începând cu anul 2021, cantitatea de energie necesară a fi consumată într-o clădire nouă devine mult mai mică faţă de o clădire obişnuită proiectată anterior, iar un procent important din consumul de energie trebuie să provină din surse regenerabile, inclusiv energie regenerabilă produsă la faţa locului sau în apropiere, pe o rază de 30 de km faţă de coordonatele GPS ale clădirii. Energia regenerabilă poate proveni din panouri fotovoltaice, parcuri eoliene, pompe de căldură sau agent termic din sistemul centralizat de încălzire.

„Dincolo de sursele de energie, dezvoltatorii acordă atenţie digitalizării, tehnologizării şi implementării de măsuri eficiente privind sistemul de ventilaţie, iluminatul, încălzirea, apa caldă menajeră, răcirea şi managementul deşeurilor „ toate acestea ducând la reducerea emisiilor de CO2“, explică Răzvan Nica, fondator şi managing director la BuildGreen, consultant local de pe segmentul de certificări sustenabile şi dezvoltare a clădirilor eficiente.

În ultimele trei luni, a crescut interesul pentru alinierea la noile cerinţe în special în rândul proiectelor rezidenţiale, iar bugetele de proiectare şi execuţie sunt astfel afectate.Totuşi, pe termen lung, implementarea acestor cerinţe va conduce la costuri operaţionale mai reduse.

„Astfel, în următorii ani pe piaţă vom avea, pe zona rezidenţială, două tipuri de produse - pre şi post nZEB, iar în cazul unei diferenţe rezonabile de preţ clientul final va putea alege. Pe lângă alţi factori de decizie, cred că cumpărătorul final va alege performanţa energetică superioară. Există şi soluţii de finantare în acest sens, fie că vorbim de fonduri europene sau de facilităţi guvernamentale“, adaugă Răzvan Nica.

Cu o nouă legislaţie guvernamentală care obligă proprietarii de clădiri şi dezvoltatorii să respecte standarde mai stricte de durabilitate, practicile din spatele certificărilor sunt acum puse în aplicare şi în rândul proprietăţilor publice. La nivelul proiectelor comerciale, principiile dezvoltării nZEB sunt implementate deja de câţiva ani, mai ales prin intermediul criteriilor impuse de metodologiile BREEAM şi LEED.

„Aceste două standarde privind dezvoltarea sustenabilă sunt deja nu doar o normalitate, ci şi un instrument foarte util dezvoltatorilor pentru eficientizarea consumului de energie şi reducerea costurilor pe parcursul funcţionării clădirilor.“

Anul 2020 a adus un astfel de exemplu, programul de eficienţă energetică a clădirilor publice fiind implementat în mai multe şcoli din Bucureşti. Proiectul urmează implementarea soluţiilor pentru construcţia clădirilor de tip nZEB, care vor duce la creşterea performanţei energetice a unităţilor de învăţământ, reducerea consumului de energie pentru încălzire, consumul de apă caldă, iluminat, ventilaţie şi răcire. Aceste consumuri reduse de energie duc la emisii scăzute de CO2.