Videoconferinţa ZF Economia Verde. „Apare un criteriu nou atunci când se discută o tranzacţie în imobiliare: cât de sustenabil este proiectul. Dacă va fi să construim verde, avem nevoie de personal calificat şi companii care să-şi asume riscurile“

♦ În vreme ce transporturile generează 23% din emisiile totale de CO2, clădirile generează în jur de 39%, din care 11% pe zona de construcţii şi 28% pe zona de operare.

Clădirile verzi, eficiente energetic, vor fi, în viitorul apropiat, norma, şi nu excepţia pe piaţa imobiliară, în condiţiile în care Green Deal încurajează aceste dezvoltări. Tranziţia va fi totuşi costisitoare, eforturile nu vor fi mici, iar companiile private şi instituţiile publice trebuie să înţeleagă, la unison, că pentru a îmbunătăţi calitatea vieţii este nevoie de investiţii. Sunt câteva dintre concluziile videoconferinţei Econo­mia verde, realizată de Ziarul Financiar în parteneriat cu Raiffeisen Bank, care a avut loc joi şi care a fost dedicată clădirilor şi modului în care finanţăm, construim şi operăm acest tip de imobile.

„Fiecare instituţie va trebui să facă o analiză să vadă dacă proiectul pe care îl finanţează este sustenabil sau nu. Criteriile de sustenabilitate au devenit o necesitate“, a spus Cristian Sporiş, vicepreşedintele Raiffeisen Bank.

În România însă s-a făcut până acum economie la elemente precum atenţia la mediu, siguranţa şi confortul ambiental atunci când vine vorba de construcţii şi, prin urmare, acest sector a devenit unul dintre cele mai poluante din oraşe. Ceea ce se construieşte în România cu 500-600 de euro/mp, în Polonia se construieşte cu 1.200 de euro/mp, iar în Belgia cu 2.500 de euro/mp, a exemplificat Cristian Erbaşu, proprietarul companiei Construcţii Erbaşu. „În acelaşi timp, aceeaşi clădire în România se vinde cu 1.200 de euro/mp, în Polonia cu 2.000 de euro/mp, iar în Belgia cu peste 4.000 de euro/mp. Autorităţile trebuie să se pregătească pentru Green Deal şi să înţeleagă ce înseamnă acest lucru. Green Deal nu înseamnă ceva ieftin, Green Deal înseamnă ceva scump şi de calitate. Dacă noi vom merge mereu după criteriul costului cel mai mic, vom rămâne în urmă“, a spus Cristian Erbaşu.

În vreme ce transporturile generează 23% din emisiile totale de CO2, clădirile ge­nerează în jur de 39%, din care 11% pe zona de construcţii şi 28% pe zona de operare, a spus Andrei Văcaru, head of ca­pital markets în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL Romania. „Când un fond de investiţii va decide să intre într-o companie cu active imobiliare, va investi şi în funcţie de aspectele de sustenabilitate. Apare aşadar un criteriu nou atunci când se discută o tranzacţie. Atunci când cineva va veni şi va achiziţiona în România o clădire nouă sau veche, toţi vor avea acest criteriu foarte sus pe agenda lor“, a spus Andrei Văcaru.

Construcţiile verzi vin însă cu nevoia de personal calificat pentru noile norme, dar şi cu cea de deschidere din partea auto­rităţilor.

„Dacă va fi să construim verde, va trebui să avem personal calificat şi companii care să-şi asume riscurile unor astfel de proiecte, care nu vor fi ieftine. În ultimii ani, companiile care au arătat competenţe în proiecte au fost lovite pe componenta financiară din mecanisme care nu respectă dinamica corectă a preţurilor în principal la materiale. Când vorbim de investiţii în zona verde, zona privată este cea care face pionieratul şi deschide potecile, iar zona publică este într-o aşteptare latentă, care arată că fenomenul nu este înţeles în totalitate, iar reacţiile sunt amânate“, a spus Laurenţiu Plosceanu, preşedintele ARACO (Asociaţia Antreprenorilor din Construcţii).

Pandemia a accelerat procesul de trecere la sustenabilitate, iar pe viitor, aşteptările sunt ca beneficiarii finali ai construcţiilor să fie preocupaţi mai mult să achiziţioneze proiecte verzi.

„Tehnologia există, dar problema este cum reuşim să convingem clienţii de beneficiile unor astfel de soluţii“, a precizat Răzvan Gabriel Popa, director executiv la Alusystem, parte din grupul BogíArt.

Gheorghe Ţucu, managing partner la Valeg Creative Solutions, o companie de consultanţă şi inginerie specializată în livrarea de soluţii integrate pentru cogenerare, spune că soluţiile pentru o clădire mai puţin verde să devină verde sunt numeroase.

„Există soluţii de panouri fotovoltaice hibride, care, pe lângă energie electrică, produc şi energie termică. Astfel, utilizatorul are parte şi de energie electrică, şi de energie termică şi, mai ales, de reducerea facturii. Este adevărat, în momentul investiţiei, o astfel de soluţie este mai scumpă, dar recuperarea investiţiei se face în maximum cinci ani, iar beneficiile pe termen lung sunt majore.“

Amber Gardens este un proiect rezidenţial verde în Bucureşti, conceput pentru 700 de familii, iar Alex Skouras, managing partner la Alesonor, compania dezvoltatoare, spune că astăzi nu se mai cumpără o locuinţă doar pentru metri pătraţi, ci se caută un concept care include un stil de viaţă pentru familie.

„Sunt multe elemente care trebuie incluse în acest aspect, de la aerul curat care intră în casă până la soluţiile eficiente de reducere a consumului termic sau electric, prin utilizarea materialelor adecvate, a panourilor fotovoltaice.“

Şi pentru proiectele de birouri, componenta sustenabilităţii este importantă. În prezent, circa 80-90% din clădirile office din Bucureşti sunt certificate ca fiind sustenabile şi eficiente energetic.

„Stocul de clădiri vechi care au fost construite înainte de 2008-2010 va trebui să treacă printr-un proces de renovare. Acesta se va suprapune peste perioada de aliniere la cerinţele Green Deal şi aici apare o oportunitate din partea proprietarilor, pentru a-şi alinia proiectul la nivelul cerinţelor actuale de piaţă“, a spus Răzvan Nica, fondator şi managing director al companiei de consultanţă pentru construcţii verzi BuildGreen.

Potrivit lui, la începutul anului 2022 vom putea vedea primele clădiri care vor avea implementate şi normele nZEB, conceptul potrivit căruia un imobil trebuie să aibă consum de energie aproape de zero.

„Cu cât creşte rezistenţa termică a anvelopei unei clădiri, cu atât ajungem să investim mai puţin la măsurile active. Este în interesul beneficiarului final să investească şi în măsurile pasive. Anveloparea şi măsurile pasive sunt elementele care ar trebui cumva evaluate încă din stadiul de concept“, a spus Mihail Ştefan, director executiv ROMEPS (Asociaţia Producătorilor de Polistiren Expandat din România).

Tot pe termen lung, panourile fotovoltaice sunt un element care poate îmbunătăţi considerabil consumul de energie dintr-o clădire.

„Cheltuielile pentru instalarea unui sistem fotovoltaic se ridică la 20.000-25.000 de lei pentru un sistem de 4-5 kW, care, timp de dnouă luni pe an, asigură cam 100% din consumul necesar. Dar când primeşti factura cu minus de la compania furnizoare de energie electrică, atunci realizezi că investiţia pe care ai făcut-o a acoperit atât consumul propriu şi ai economisit şi la factură“, a explicat Dan Tudose, General Manager e-acumulatori

Cristian Erbaşu,

Erbaşu Construcţii:

► În construcţii sunt multe materiale care pot fi reciclate, dar legislaţia nu permite acest lucru. Un exemplu în acest sens este piatra pe care o obţinem din drumurile vechi şi pe care nu avem voie să o folosim la cele noi.

► Ce se construieşte în România cu 500-600 de euro/mp, în Polonia se construieşte cu 1.200 de euro/mp, iar în Belgia cu 2.500 de euro/mp. În acelaşi timp, aceeaşi clădire se vinde în România cu 1.200 de euro/mp, în Polonia cu 2.000 de euro/mp, iar în Belgia cu peste 4.000 de euro/mp. Cu toate acestea, profiturile sunt total invers. În Belgia, profitul este de 12%, în Polonia - 20%, iar în România de 40%.

Diferenţa vine din nivelul costurilor, din condiţiile în care se construieşte - condiţiile de mediu, de securitate, de ambient, toate lucrurile acestea costă şi se reflectă în preţ.

► În România se face economie la aceşti factori ñ mediu, siguranţă, confort ambiental. Trebuie să realizm că, în momentul în care vrem aceste lucruri, ele se vor regăsi în costuri.

Autorităţile trebuie să se pregătească pentru Green Deal şi să înţeleagă ce înseamnă acest lucru. Green Deal nu înseamnă ceva ieftin, Green Deal înseamnă ceva scump şi de calitate. Dacă noi vom merge mereu pe costul cel mai mic, vom rămâne în urmă.

Andrei Văcaru,

head of capital markets, JLL Romania

► Vor urma nişte schimbări fundamentale într-o perioadă foarte scurtă. Dacă ne uităm la cifrele pe care le avem, în vreme ce transporturile generează 23% din emisiile totale de CO2, clădirile generează în jur de 39%, din care 11% pe zona de construcţii şi 28% pe zona de operare.

► În contextul în care pe zona de transporturi există legislaţie europeană de zeci de ani, există taxe care să încurajeze un consum redus, domeniul construcţiilor a rămas mult în urmă. La nivelul UE există nişte iniţiative legate de impunerea unor reguli care vor trasa nişte linii foarte clare vizavi de modul în care fondurile se marchetează către investitori şi de felul în care ei va trebui să arate cum integrează măsuri de sustenabilitate în deciziile lor de investiţii.

Când un fond de investiţii va decide să intre într-o companie cu active imobiliare, va investi şi în funcţie de aspectele de sustenabilitate.

► Apare un criteriu nou atunci când se discută o tranzacţie, iar criteriul verde a crescut în importanţă foarte mult atunci când se discută o tranzacţie. Atunci când cineva va veni şi va achiziţiona în România o clădire nouă sau veche, toţi vor avea acest criteriu foarte sus pe agenda lor.

Acum, când vindem o clădire, de foarte multe ori dezvoltatorii se gândesc că pentru o clădire verde trebuie să solicite un preţ mai ridicat, dar credem că în următorii ani, clădirile verzi vor deveni norma, iar cele care nu respectă anumite standarde în acestă zonă vor avea un discount.

Dan Tudose,

general manager, e-acumulatori.ro

► Automobilele electrice se pot încărca şi de lângă blocuri. Trebuie doar să ţinem cont şi să beneficiem de infrastructura deja existentă cum ar fi branşamentele trifazate ale blocurilor care se pot folosi.

► Panourile fotovoltaice au un timp de instalare foarte scurt, de 1-2 zile pentru o locuinţă normală. Costul instalării sistemului este foarte mic, adică 5-6% din valoarea unei investiţii într-o locuinţă nouă, iar amortizarea este foarte scurtă, în maximum 5-7 ani.

► Cheltuielile pentru instalarea unui sistem fotovoltaic se ridică la 20.000-25.000 lei pentru un sistem de 4-5 kW care timp de 9 luni de zile pe an asigură circa 100% din consumul necesar.

Când primeşti facturi cu minus de la compania furnizoare de energie electrică, ele arată că investiţia pe care ai făcut-o a acoperit consumul propriu, ai livrat şi surplus în reţea.

Cristian Sporiş,

vicepreşedintele Raiffeisen Bank

► Raiffeisen Bank a făcut raportul de sustenabilitate pentru 2020, pentru al 12-lea an la rând. Începând cu 2023, acest raport va fi obligatoriu pentru toate companiile mari.

► Am fost prima instituţie bancară din România care a emis primul bond verde, pe 14 mai. Emisiunea a fost suprasubscrisă şi a atras 400 mil. lei. Astăzi s-a listat la BVB. Emisunea a avut un randament la jumătate de punct procentual peste referinţa titlurilor de stat la aceeaşi perioadă (la 5 ani).

► Criteriile de sustenabilitate au devenit o necesitate, iar în câţiva ani acestea vor fi impuse. Ele vor fi necesare pentru a ţine cadrul de reglementare aliniat normelor europene.

► În viitor, pentru tot sistemul bancar, în analiza riscului de credit pentru un proiect de orice natură vor fi înglobate şi criterii de sustenabilitate.

► Cei care vor adopta din timp aceste lucruri vor fi câştigători, iar băncile sunt obligate de către Green Deal, PNRR să dea tonul în acest sens.

► În viitor, Banca Centrală Europeană va veni cu norme în ceea ce priveşte proiecte green şi brown, iar cel mai probabil, tot ce înseamnă finanţare sustenabilă atinge criterii în ceea ce priveşte capitalul de care băncile vor avea nevoie pentru a putea finanţa aceste proiecte.

► Fiecare instituţie va trebui să facă o analiză, să vadă dacă proiectul pe care îl finanţează este sustenabil sau nu este. Automat preţul va fi mult diferit.

► Cel mai probabil vor fi din ce în ce mai multe cerinţe, se va ajunge şi la creditele ipotecare, unde cele verzi vor fi mai ieftine ca dobândă comparativ cu celelalte. O să vedem o reaşezare a pieţei pentru a stimula investiţiile şi dezvoltările sustenabile.

Gheorghe Tucu,

managing partner, Valeg Creative Solutions:

► Există multe soluţii ca o clădire mai puţin verde să devină verde. Concret, există soluţii de panouri fotovoltaice hibride, care pe lângă energie electrică produc şi energie termică. Cantitatea de energie pe care o produc este de 4 ori mai mare decât a unui panou fotovoltaic specific. Astfel, utilizatorul are parte şi de energie electrică şi de energie termică şi mai ales de reducerea facturii.

► Este adevărat, în momentul investiţiei, o astfel de soluţie este mai scumpă, dar recuperarea investiţiei se face în maximum 5 ani, iar beneficiile pe termen lung sunt majore. Din păcate, soluţiile acestea nu sunt foarte populare în România. Oamenii se gândesc la costul iniţial, şi nu la beneficiile pe termen lung. Aici trebuie să intervină autorităţile, care ar trebui să impulsioneze utilizarea unor astfel de soluţii de către constructori în proiecte.

Cererea pentru implementarea conceptului nZEB (nearly zero-energy building), adică standardul care prevede ca imobilele ce se vor construi de acum înainte să aibă consum de energie aproape de zero, vine cu precădere din zona privată. Acolo este o mai mare flexibilitate în abordarea soluţiilor inovative. În zona publică, unde investiţiile sunt mari, cererea este mult mai mică.

Mihail Ştefan,

director executiv, ROMEPS (Asociaţia Producătorilor de Polistiren Expandat din România)

►  Ar fi ideal să putem să folosim soluţii care să nu afecteze atât de mult amprenta de carbon a unei clădiri, însă toate aceste măsuri active tind să ridice costurile de implementare a conceptului nZEB (nearly zero-energy building), adică standardul care prevede ca imobilele ce se vor construi de acum înainte să aibă consum de energie aproape de zero. Este în interesul beneficiarului final să investească şi în măsurile pasive. Aici vorbim despre întreaga anvelopă a unei clădiri. Cu cât creşte rezistenţa termică a anvelopei unei clădiri, cu atât ajungem să investim mai puţin la măsurile active.

► Anveloparea şi măsurile pasive sunt elementele care ar trebui cumva evaluate încă din stadiul de concept. Avem 2,2 mld. euro alocaţi prin PNRR pentru renovarea blocurilor. Până acum au fost izolate în Bucureşti circa 40% din toate locuinţele colective, însă, dacă intră în vigoare noile standarde nZEB, ar trebui recalculate aceste procente. După termoizolare consumul de energie termică ar trebui să se reducă cel puţin până la jumătate.

Răzvan Gabriel Popa,

executive director, Alusystem, parte din grupul Bog’Art

► Postpandemic, putem să vorbim de o sustenabilitate accelerată. Clientul final va începe să fie precupat tot mai mult să achiziţioneze proiecte verzi.

► O tehnologie viabilă este sistemul cu geamuri care pot fi panouri fotovoltaice în acelaşi timp. Sunt două companii în piaţă care au sistat producţia unor astfel de sisteme din lipsa cererii şi imposibilitatea de a livra la un preţ rezonabil aceste proiecte. Tehnologia există, dar problema este cum reuşim să convingem clienţii de beneficiile unor astfel de soluţii.

► Un proiect la care am luat parte - o dezvoltare realizată de Globalworth - este o clădire verde prin trei aspecte - au pompe geotermale şi transfer de căldură astfel încât să utilizeze pompele de căldură, colectează apa gri, cea pluvială şi o folosesc la toalete şi la irigare.

Au în curs de dezvoltare un acoperiş cu fotovoltaice, iar anvelopa clădirii respectă un coeficient de transmisie termică astfel încât clădirea nu are nevoie de multă căldură.

Alex Skouras,

managing partner, Alesonor:

► Astăzi nu se mai cumpără o locuinţă doar pentru metri pătraţi, ci se caută un concept care include un nou stil de viaţă pentru familie. Sunt multe elemente care trebuie incluse în acest aspect, de la aerul curat care intră în casă, până la soluţiile eficiente de reducere a consumului termic sau electric, prin utilizarea materialelor adecvate, a panourilor fotovoltaice.

► Comunitatea este importantă şi asta este propunerea mea nu doar pentru cumpărători, dar şi pentru dezvoltatori, instituţiile financiare şi chiar pentru stat: trebuie să luăm în calcul iniţiativele care lucrează la crearea unor comunităţi cu infrastructură completă. A trăi într-o comunitate este foarte important în zilele noastre, lucru ce a fost evidenţiat puternic şi de perioada de pandemie.

Răzvan Nica,

fondator şi managing director al companiei de consultanţă pentru construcţii verzi BuildGreen:

► O parte din proiectele existente au ales să se certifice în zona de clădiri existente. Astfel, proprietarii care au ratat certificarea construcţiei noi, încearcă prin operare să optimizeze performanţele clădirii. Într-un final tot ce înseamnă procesul de certificare se va răsfrânge la un moment dat, în următorii ani, într-o amprentă de carbon. Indiferent că există o certificare sau nu, reperul este performanţa energetică a clădirii.

► Implementarea conceptului nZEB (nearly zero-energy building), adică standardul care prevede ca imobilele ce se vor construi de acum înainte să aibă consum de energie aproape de zero, depinde de dezvoltator, dar foarte multe proiecte rezidenţiale care au depus după ianuarie 2021 autorizaţiile de construire sunt obligate să respecte aceste norme. Teoretic, la începutul anului 2022 vom vedea şi primele clădiri care vor avea implementate şi normele nZEB.

Indicatorul care vizează o amprentă de carbon cât mai redusă va fi curând un reper relevant pentru selecţia unei anumite proprietăţi.

Laurenţiu Plosceanu,

preşedintele ARACO (Asociaţia Antreprenorilor din Construcţii)

► Când vorbim de investiţii în zona verde, zona privată este cea care face pionieratul şi deschide drumurile, iar zona publică este într-o aşteptare latentă, care arată că fenomenul nu este înţeles în totalitate, iar reacţiile sunt amânate.

► În România nu există un cod de construcţii actualizat, nu există o certificare a companiilor. În materie de reglementare a decontărilor, aplicarea nu este unitară. Dacă va fi să construim verde, va trebui să avem personal calificat şi companii care să îşi asume riscurile unor astfel de proiecte, care nu vor fi ieftine.

► În ultimii ani companiile care au arătat competenţe în proiecte au fost lovite pe componenta financiară din mecanisme care nu respectă dinamica corectă a preţurilor în principal la materiale.

Începutul anului arată o creştere la preţurile de materiale pe toate planurile, cde la oţel beton, ciment, motorină, creşteri care pun companiile în postura de a prefera să oprească din proiecte, decât să lucreze şi să nu-şi poată recupera banii.

Constructorul nu-şi va permite să preia spre pierderea lui aceste creşteri de preţuri. Cu cât soluţia politică la acestă problemă va întârzia, companiile vor fi mai mult afectate, iar disponibilitatea de a-şi asuma riscuri în viitor se va limita.