Adrian Vascu, Veridio: Foamea de bani (la buget) naşte monştri

De-a lungul timpului am întâlnit diverse bâlbâieli legislative, dar mai ales interpretări ale prevederilor Codului Fiscal, care se îndepărtau de intenţia de reglementare. În loc să remediem aceste situaţii, ne afundăm în ele.

Nu ştiu dacă este „directivă de partid”, iniţiativă individuală pe baza unor indicatori de performanţă inepţi sau pur-şi-simplu o soluţie disperată de adus bani la buget fără a creşte pe faţă taxele şi impozitele; dar în oricare din situaţii, direcţia nu este bună.

Concret, în acest articol mă voi referi la o speta care sper să nu se perpetueze. Căci, dacă aşa va fi, nu mai avem nevoie de legi atâta vreme cât fiecare le interpretează „în legea lui”.

În urmă cu 5 ani, un om a vândut altui om o casă cu teren. Casă sănătoasă, locuibilă.

Bineînţeles că, fiind vorba de o proprietate în care cumpărătorii locuiesc şi în prezent, nu s-a pus problema plăţii taxei pe valoare adaugată la data tranzacţiei - în conformitate cu art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, care spune că: (este scutită de plata taxei) f) livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. 

Mai exact, vânzătorii şi cumpărătorii de bună credinţă s-au bazat pe prima parte a frazei de mai sus, fiind vorba de un teren construit.

După 5 ani, un reprezentant al organului fiscal se gândeşte că de fapt se aplică a doua parte a frazei de mai sus, adică zona de excepţie. De ce? Pentru că ar fi vorba de un teren construibil cu o clădire veche. Astfel, a interpretat situaţia în favoarea abordării sale. Prevederile din Normele de aplicare ale Codului Fiscal, care îşi doreau să aducă „preţioase clarificări” sunt următoarele:

55. (1) În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci când se livrează un corp funciar unic format din construcţia şi terenul pe care aceasta este edificată, identificat printr-un singur număr cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construcţia urmează regimul construcţiei, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcţiei aşa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

b) construcţia va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului aşa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

c) dacă terenul şi construcţia au valori egale, aşa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare, regimul corpului funciar se stabileşte în funcţie de bunul imobil cu suprafaţa cea mai mare. Se va avea în vedere suprafaţa construită desfăşurată a construcţiei.

Pe baza acestor informaţii, interpretate absolut trunchiat, a rezultat că:

1. Agentul fiscal, cu de la sine putere, a eliminat ipoteza că tranzacţia a avut la bază o proprietate imobiliară rezidenţială, reconsiderând-o ca o tranzacţie a unui teren destinat construirii.
2. A considerat că, dacă se uită în ziare sau în grila notarilor şi constată că valoarea construcţiei este mai puţin de jumătate din preţul plătit de cumpărător, se încadrează în litera b din norme: adică respectiva construcţie urmează regimul fiscal al terenului; iar terenul construibil nu este scutit de taxă, deci trebuie plătită taxa. Hai deci să răsturnăm şi reinterpretăm o tranzacţie de acum 5 ani în ciuda realităţilor din teren. (voi vorbi într-un articol viitor de ce grila notarială nu poate fi utilizată la aşa ceva)
3. S-a omis total că scopul acestui articol din norme a fost să taxeze terenurile pe care existau construcţii demolabile sau nu erau dezvoltate in cea mai buna utilizare a lor, şi pentru care se urmărea dezvoltarea acestora. Şi pentru că pe unele terenuri exista câte o clădire - fie în stare proastă, fie nesemnificativă ca suprafaţă - s-au făcut aceste precizări.
4. În opinia mea, normele au utilizat si o logica nefericita si o exprimare la fel, legată de comparaţia dintre valoarea terenului şi cea a construcţiei, comparaţie rezultată din raportul de expertiză, ca şi cum fiecare tranzacţie imobiliară din România ar fi însoţită de o evaluare.
5. Nu este aşa, nu este obligatorie utilizarea unei evaluări la orice tranzacţie. Iar până acum fiscul solicita aceste evaluări doar acolo unde suprafeţele de teren erau de fapt destinate unei alte utilizări - adică unor alte construcţii decat cele existente la data tranzacţiei. Ceea ce era corect.
6. S-a schimbat „modificarea”. Aşa s-a născut deci monstrul. De ce monstru? Pentru că transformă legile, care ar trebuie să fie clare ca intenţie şi aplicare, într-o zonă gri care poate fi interpretată de autorităţi după interes şi de la caz la caz. Si asta la 5 ani de la aparitia legii.
7. Pe logica „agentului fiscal 2021”, dacă în orice tranzacţie imobiliară clădirea are o valoare mai mică decât terenul, ar trebui să se plătească TVA de 19%.
8. Nimeni nu s-a întrebat dacă şi cum se pot face aceste evaluări prin care compari cât e terenul şi cât e clădirea. Această operaţiune - numită uzual „alocare a preţului” - se realizează de regulă pentru înregistrarea în situaţiile financiare în care preţul de piaţă se desparte în două valori, care nu mai sunt valori de piaţă. Sunt valori juste şi sunt definite ca atare de standardele de profil - atât contabile cât şi de evaluare.
9. Mai există voci care spun că acelaşi teren are valori diferite dacă este construit sau dacă este liber. Din nou, e o problemă de fineţe în interpretarea acestor afirmaţii, altfel de bun simţ, dar care din persepctiva strict legata de profesia de evaluare este tratata de regula prin intermediul conceptului de Cea Mai Buna Utilizare.
10. Şi până la urmă ar trebui să clarificăm intenţia prevederilor legale. Acestea nu ar trebui să fie folosite ca bază de impozitare mai mare fără a creşte oficial impozitele. Dacă impozitele sunt prea mici, să fie crescute. Iar dacă problema bugetelor este colectarea, să fie rezolvată. Dar nu ne putem folosi de prevederi legale neclare sau nefericite pentru a obţine în mod abuziv mai mulţi bani la buget. Şi cel mai grav - această abordare lasă loc tratamentelor preferenţiale la discreţia unora şi altora.

Pe scurt: sunt multe opinii şi din nou, ca în cazul PNRR, se scrie şi se interpretează după ureche şi nevoi. Ca principiu, rolul legilor este tocmai să nu lase loc la interpretare. Rolul autorităţilor nu este să interpreteze, ci să aplice.

Bun, şi ce se întâmplă dacă acest monstru creşte mare? Practic se va renunţa la ideea de a impozita cu TVA 19% doar terenurile care într-adevăr sunt destinate construirii. Noua premiză va fi că toate terenurile sunt destinate construirii dacă, din preţul unei tranzacţii, valoarea terenului reprezintă peste 50% (nu ştiu cum va fi stabilită această valoare, dar nu pare să fie o grijă pentru nimeni în ţara lui „pentru că putem”).

În acest caz vom avea următoarele implicaţii:

1. Toate tranzacţiile din România ar trebui să aibă la bază un raport de evaluare din care să rezulte cele două componente.Una dintre practicile de alocare a valorii unei proprietăţi rezidenţiale între cele două componente - clădire şi teren - in cadrul unei evaluari, este să se stabilească nivelul de cost de înlocuire al clădirii (adică: la ce nivel de preţ ai construi astăzi acea clădire minus deprecierile corespunzătoare vârstei cronologice). Acest cost este dedus din preţul de vânzare negociat de vânzător şi cumpărător; conform logicii matematice, restul din valoarea negociată este terenul.
2. Dacă avem deci în vedere acest raţionament, la multe dintre apartamentele din centrul oraşelor mari din România, aportul valorii terenului în preţul final va rezulta mai mare decât valoarea construcţiei. Bineînţeles, nu e vorba doar despre centru, ci despre zonele cele mai căutate unde preţurile sunt pe măsura cererii şi în creştere.
3. În zone similare, la spaţiile comerciale de la parter de bloc - aportul valorii terenului este mai mare decât costul de înlocuire net al clădirii.
4. Iar în ambele situaţii (c Ă d), terenul nu poate fi construit cu altceva pentru că este imposibilă demolarea unei părţi din clădire.
5. La fel se întâmplă şi cu proprietăţile vechi, dar cu clădiri întreţinute, utilizabile şi tranzacţionate în scopul locuirii. Este posibil ca, prin alocarea făcută în modul descris mai sus, să rezulte că ponderea terenului în valoarea totală să depăşească 50%.

Şi exemplele pot continua.

Ce se doreşte prin urmare?

O deturnare a prevederilor legale, care sunt valabile începând cu 1 ianuarie 2016 şi care nu au fost interpretate astfel până acum?

O creştere de taxe pentru tranzacţiile imobiliare cu 19% la majoritatea dintre acestea?

Dacă obiectivul este creşterea impozitării, izvorât din foamea bugetelor, atunci nu aceasta este calea - inventarea unui nou monstru. Soluţia este luarea unor măsuri asumate, consemnate într-o lege clară şi neintrepretabilă din care să rezulte pentru fiecare dintre noi exact ce avem de făcut.

P.S.: Un monstru de la început de an a fost termenul de 3 sau 5 ani pentru reevaluarea clădirilor persoanelor juridice. Un alt monstru mare al acestor zile l-am găsit în menţiunile PNRR. Iar un alt monstru, mai mic, se află în discuţie zilele acestea - impozitarea diurnelor.