Despre preţurile din construcţii, îngheţarea PUZ-urilor, piaţa rezidenţială şi priorităţi. Victor Căpitanu, One United Properties: Ne concentrăm pe termen scurt pe proiectele mari din Bucureşti. „Datorită modelului rezidenţial în care tot timpul vinzi apartamentele pe care le construieşti, randamentul pe equity pentru compania noastră se duce undeva la 30%-35% pe an.“

​Pe 29 iulie 2021, la Emisiunea ZF Deschiderea de Astăzi, Victor Căpitanu, cofondator al One United Properties, dezvoltator imobiliare cu circa 2,7 mld. lei capitalizare, a discutat despre presiunea de pe piaţa construcţiilor, în contextul în care preţurile continuă să crească, îngheţarea proiectelor urbanistice zonale şi impactul asupra One, dar şi despre priorităţi şi politica de dividende.

„Costurile sunt de mult timp sub presiune. Cel puţin de vreo şase ani, costurile de construcţie cresc anual. În medie, probabil că au crescut undeva între 5% şi 10% an de an. Ca o excepţie, anul trecut nu au crescut, existând puţină presiune lansată de pandemie şi lockdown. Cumpărătorii au avut putere de negociere ceva mai bună şi preţurile n-au mai crescut. Acum, revenim la aceeaşi presiune constantă pe costuri, iar – pe termen scurt – există o tensiune mai mare decât în mod normal, costurile crescând, bineînţeles, şi din cauza inflaţiei. Constant, statele urmă­resc să facă inflaţie pentru a-şi scădea valoarea reală a datoriei şi atunci este normal să se majoreze de la an la an şi costurile“, spune Victor Căpitanu.

Zilele trecute, One United Properties a anunţat încheierea unui acord de finanţare a proiectului One Cotroceni Park, compo­nenta office, de până la 78 de milioane de euro, scadenţa împrumuturilor fiind de şapte ani. Din total, 40 de milioane de euro vor merge către proiectul One Cotroceni Park Office şi aproximativ 28 de milioane de euro către One Cotroceni Park Office Faza 2 S.A, la care se adaugă o facilitate de TVA de 9 milioane de euro.

„În ceea ce priveşte segmentul rezidenţial, noi suntem destul de avantajaţi de modelul pe care îl implementăm. Modelul nostru rezidenţial este astfel: din momentul în care cumpărăm terenul, începem să vindem apartamente, cu un preţ mai redus la o primă tranşă de vânzare. Apoi vindem după autorizaţia de construcţie şi vindem, de obicei, majoritatea apartamentelor până la actul propriu-zis de vânzare. Datorită acestui model în care tot timpul vinzi apartamentele pe care le construieşti, randamentul pe equity pentru compania noastră se duce undeva la 30%-35% pe an. Modelul nostru de business ne permite să ţinem randamentul acesta şi n-a fost afectat în ultimii ani. Din contră, chiar

s-a îmbunătăţit. Acum, dacă altă companie construieşte pe stoc, cumpără terenul doar din equity, nu face vânzări şi încearcă să vândă după finalizare, s-ar putea să aibă returnuri mult mai mici. Consider că modelul nostru maximizează foarte bine randamentul equityului anualizat“, conti­nuă cofondatorul One United Properties.

La preţurile curente de tranzacţionare, One United înregistrează o capitalizare bursieră de 2,57 miliarde de lei. Ieri după-amiază preţul unei acţiuni se aprecia cu aproape 1% la 1,82 lei.

„Ne uităm atent şi la alte oraşe, atât în România, cât şi în regiune, dar pe termen scurt vrem să ne concentrăm să livrăm dezvoltările pe care le avem în Bucureşti. Sunt proiecte foarte importante.“

„Avem One Cotroceni Park, care se află acum în construcţie. Sunt 850 de apartamente exact pe segmentul 100.000-200.000 de euro. Există apartamente chiar şi sub 100.000 de euro, aşa că aici este focusul. Avem One Lake District care va începe anul acesta, un proiect de circa 2.000 de apartamente care vor începe probabil de la 80.000 de euro. Este o locaţie fantastică şi va fi o comunitate excepţională. Aşa că o să ne concentrăm pe termen scurt pe proiectele mari din Bucureşti“, afirmă Victor Căpitanu.

În Bucureşti, planurile urbanistice zonale (PUZ) au fost suspendate în cinci sectoare până în 2022, decizia fiind anunţată pe 22 februarie anul acesta, moment descris drept „o victorie a societăţii civile“ şi un „punct de cotitură în dezvoltarea urbană a Bucureştiului“ de către primarul general al capitalei Nicuşor Dan.

„Situaţia cu îngheţarea PUZ-urilor nu ne afectează foarte mult din următorul motiv. Noi nu am cumpărat niciodată terenuri speculativ. Am cumpărat terenuri care au avut certificat de urbanism emis cu indicatori urbanistici foarte clari sau chiar autorizaţie de construcţie emisă. Puteţi arunca o privire asupra noilor noastre achiziţii. Am cumpărat două terenuri vara aceasta, unul unde o să dezvoltăm One Lake Club şi unul unde vom dezvolta One High District. Ambele au certificat de urbanism emis, iar unul dintre ele are plata condiţionată de obţinerea autorizaţiei de construcţie. Acestea sunt genul de tranzacţii pe care le facem, nu vrem să avem risc pe drepturile de construcţie şi ştim tot timpul ce avem de construit“, spune cofondatorul One United Properties.

După IPO, compania a anunţat că îşi propune să ofere dividende acţionarilor de până la 35% din profitul brut, iar restul banilor vor fi investiţi în procesele de creştere ale companiei, în condiţiile în care One United este o societate de tip holding a cărei capacitate de a genera venituri şi de a plăti dividende depinde – potrivit prospectului de listare la BVB – de capacitatea filialelor sale (25 la număr) de a declara şi a plăti dividende.

„E important să ştiţi că One United este o companie de creştere. Când reuşeşti să investeşti în proiecte noi cu un randament la equity de 30-35% pe an, nu are niciun sens să dai dividende cânt poţi să reinvesteşti banii cu un randament atât de mare. Compania noastră nu este una de dividende, nu este o companie matură – este o companie tânără, în creştere, în care are sens să reinvestim banii. Cu toate acestea, noi am decis de vreo cinci ani că vrem să dăm şi dividende şi motivul principal este că eu şi cofondatorul Andrei Diaconescu nu avem salariu fix în companie. Am decis să nu avem nici după listarea companiei. Sursa noastră de venit sunt dividendele şi am decis că o parte din profit, pe măsură ce terminăm dezvoltările şi încasăm profiturile, să fie împărţit acţionarilor ca să primim şi noi o cotă din profit. Iar restul va fi investit întrucât rata de investiţie este prea bună şi este păcat să o ratezi. Dar o să continuăm politica, plătind dividende la şase luni“, adaugă Victor Căpitanu.

Ce a mai spus cofondatorul One United Properties la ZF Deschiderea de Astăzi:

Despre listare:

„A fost o decizie destul de îndrăzneaţă pentru că la o ofertă publică iniţială nu ştii exact cum vei termina. La un IPO ştii cum stai doar după ce s-au terminat subscrierile, aşa că îţi trebuie puţin curaj pentru a face acest lucru, însă piaţa este pregătită, s-a maturizat în ultimii ani, există mulţi investitori care caută oportunităţi interesante şi am vrut să marcăm avantaje în acest sens. Procesul a fost foarte rapid. Noi am luat decizia doar cu trei luni înainte şi am fost plăcut impresionaţi de implicarea colegilor de la BRK şi Filip & Company. Au colaborat foarte bine Bursa de Valori Bucureşti şi ASF-ul, aşa că au fost foarte plăcut interesaţi pe toate contrapartidele din piaţă, au susţinut listarea şi au depus efort ca să meargă totul cât mai rapid şi eficient.“

Limitele şi oportunităţile pieţei rezidenţiale locale:

„Piaţa rezidenţială din România are un potenţial fantastic. Tot stocul este foarte vechi, iar marea majoritate a stocului este construit în perioada comunistă. Sunt apartamente în care nu este normal să locuieşti. Ce s-a construit după anii 1990 până în 2010 este de o calitate îndoielnică, noi le numim «apartamente neocomuniste». Aşa că de vreo 10-15 ani au început să se construiască lucruri de calitate. Practic, cererea se află în aşteptare de zeci de ani. În fond, puterea de cumpărare s-a îmbunătăţit destul de mult. În 12 ani, puterea de cumpărare a crescut cam de 3-4 ori. Deci în acest moment apartamentele sunt mai accesibile. Dacă te uiţi la nivelul Europei, sunt cele mai ieftine prin comparaţie cu puterea de cumpărare, aşa că preţurile din piaţă sunt corecte, cererea există şi s-a acumulat timp de zeci de ani. Trebuie doar să construieşti, să livrezi şi să muţi oamenii din apartamente vechi în apartamente noi şi de calitate. În asta constă oportunitatea. La nivelul Bucureştiului şi al României, piaţa sigur o să fie în creştere în 20-30 de ani.“

Despre segmentul premium:

„Vreau să fac o distincţie între brandul One şi produsul One. Brandul One este într-adevăr unul high-end, poziţionat foarte sus, reprezentând garanţia calităţii, designului, a locaţiei şi comunităţii. Aşadar, ai garanţia că produsul este cel mai bun pe segmentul lui. Dar segmentele pe care vine sunt diferite, adică ne adresăm tuturor cumpărătorilor, începând cu venituri medii, mari şi foarte mari. În acest moment, produsul nostru se adresează din ce în ce mai mult segmentului cu venituri medii şi medii-superioare. Dacă te uiţi pe ultimii 10 ani la companie, marea majoritate a vânzărilor au fost între 100.000 şi 300.000 de euro. În prezent, majoritatea vânzărilor sunt între 100.000 şi 200.000 de euro. Aşa că în acest moment avem mai mult produs care se adresează segmentului mediu. Într-adevăr, brandul One este garanţia produsului, numai că el este adresat acestui interval de preţ. Eu făcut tot timpul comparaţia cu brandul Mercedes, care nu face doar S-Class, produce şi A-Class, Smart, C-Class. Noi am construit ceva similar – un brand foarte sus poziţionat, dar atacăm toate segmentele de piaţă.“

Despre sursele de finanţare:

„Cele două locaţii – One Lake Club şi One High District – sunt aproape de cartierul Floreasca, au acces în şoseaua Fabrica de Glucoză, deci au acces foarte rapid la centru. Sunt aproape de One Verdi Park, One Peninsula, One Mircea Eliade – în zona noastră de interes. One Lake Club va fi finanţat parţial din equity, terenul a costat acolo 15 milioane de euro cu un avans de trei milioane de euro la semnarea contractului. Restul preţului va fi plătit după obţinerea autorizaţiei de construcţie, când vom începe de altfel şi vânzările. Aşa că va fi acoperit parţial din vânzări şi parţial din equity. Dar în niciun caz nu este nevoie de atât de mult equity cât să necesite banii de la IPO şi finanţarea se va realiza din cash flow-ul curent. La One High District, eu cred că avem un deal mult mai bun pentru companie pentru că nu plătim efectiv terenul. Într-adevăr, terenul are o valoare de tranzacţionare, dar noi îl plătim cu apartamente pe care o să le livrăm la finalizarea dezvoltării. Acest tip de structură îţi dă un randament mult superior la equity-ul investit. La fel, One High District va fi un proiect excepţional – vor fi trei turnuri cu 20 de etaje. Cred că va fi extrem de atractiv şi apartamentele vor fi poziţionate toate între 90.000 şi 200.000 de euro, aflându-se în segmentul unde avem cel mai mult succes.“

Despre veniturile din chirii:

„Estimăm ca în doi ani să ajungem undeva la 22 – 25 milioane de euro net din chirie – triple net lease: după taxe, mentenanţă şi costuri cu asigurare. Astăzi suntem undeva la 80% rezidenţial şi 20% birouri. Trebuie menţionat că noi nu am construit niciodată birouri singure. Am construit doar birouri care fac parte din comunităţi şi proiecte mixte. Asta ne-a oferit un avantaj fantastic în contextul Covid-ului pentru că nu am avut clădiri singure fără facilităţi, fără magazine, restaurante şi apartamente. Conceputul a fost dintotdeauna să dezvoltăm birouri în proiecte şi comunităţi mixte. Este un avantaj foarte mare în contextul actual.“

Despre filialele grupului:

„Cine înţelege domeniul imobiliar, înţelege exact situaţia. Ca să poţi finanţa dezvoltări imobiliare, băncile îţi cer să ai fiecare proiect pe o companie separată, ca să nu aibă contagiune între dezvoltări în cazul în care sunt finanţate de bănci diferite. Într-un fel, fiecare dezvoltare separată este o companie semnificativă, deci este cumva normal să aibă propria ei firmă. În plus, este mai uşor şi pentru contabilitatea fiecărui proiect, ţii mai bine evidenţia costurilor, veniturilor, ştii mai bine cum ai stat la final cu profiturile.“

„Întotdeauna o să cântărească rezultatele dezvoltărilor în curs. Dacă te uiţi care sunt anul acesta cele mai mari şantiere ale noastre – One Cotroceni Park, One Mircea Eliade, One Peninsula, One Verdi Park – îţi poţi da seama care vor cântări cel mai mult la profit. Dezvoltările au profitabilităţi similare, cel puţin la momentul intrării şi la partea de bugetare şi estimare. Diferenţa o fac foarte mult dimensiunea şi locaţia, bineînţeles.“

Despre cele două clase de acţiuni:

„Am verificat mai multe studii online, cel mai important fiind de la CFA Institute. CFA ia în calcul o perioadă din 1980 în 2017. În Statele Unite, din toate IPO-urile companiilor tech, 6,6% au avut două clase de acţiuni. Din companiile care nu sunt de tehnologie, 9,4% au avut două clase de acţiuni pe termen lung. Mai interesant, tehnologia a explodat în ultimii ani, a crescut de la 6,6% la 40% - două din cinci companii au două clase de acţiuni. şi firmele care nu sunt din tehnologie au crescut foarte mult, au ajuns la 20%. De notat aici şi return-urile companiilor cu două clase de acţiuni. În America de Nord, return-ul anualizat al companiilor listate cu două clase de acţiuni este de 12% pe an, iar a celor cu o clasă este de 7%. În Europa, 4% la două clase de acţiuni şi 2,5% la o clasă. Acolo unde fondatorii au mai mult control şi pot să implementeze mai bine viziunea companiei, se generează şi un return mai bun pentru toţi acţionarii. Normal, prin lăcomia de a genera pentru ei, generează pentru toată lumea. În România sunt puţine companii care au două clase de acţiuni, însă cred că trebuie să încurajăm cât mai multe firme care se listează să aibă două clase de acţiuni, astfel încât fondatorilor să nu le fie frică să crească societatea dacă au oportunitate de creştere – dacă vezi că ai oportunitate să plasezi banii la return foarte bun pentru toţi acţionarii, să nu te temi că te diluezi şi pierzi controlul acţiunii şi te dă afară cineva din companie. Mi se pare că este un sistem foarte motivant pentru fondatori să creeze valoare pentru firmă.“

„E important la două clase de acţiuni să nu fie pentru totdeauna. În engleză se cheamă sunset provision, ceea ce înseamnă că dacă eu sau Andrei ne vindem acţiunile unui terţ, ele îşi pierd dreptul. Acţiunile acestea funcţionează doar dacă sunt în mâinile fondatorilor.“

„Am văzut că mai este o companie listată la BVB cu două clase de acţiuni – Digi. Nu mi se pare normal să fie înregistrată în Olanda doar ca să poată avea două clase de acţiuni. Mi se pare mai normal ca o companie ca Digi să fie înregistrată în România şi să plătească taxe în România, chiar dacă are două clase de acţiuni. O companie care este înregistrată în altă jurisdicţie poate să însemne milioane sau zeci de milioane de euro în taxe pierdute pentru România. Mi se pare normal să încurajăm companiile să rămână în România şi să încercăm să atragem investitorii să ţină companiile în România.

„Legislaţia permite, însă nu a existat prea multă practică. În cazul în care nu vom putea înregistra direct, o să folosim legea ca să ni se facă dreptate.“