ZF Investiţi în România! Daniel Tudor, The Concept: Preţurile au crescut cu peste 8% de la începutul anului în piaţa rezidenţială din Capitală. Evoluţia ciclică a pieţei sugerează că preţurile nu vor mai înregistra scăderi în următorii 3-4 ani în lipsa unui şoc puternic

Preţurile din piaţa rezidenţială din Capitală au înregistrat deja creşteri de peste 8% de la începutul anului, iar până la finalul anului aceste creşteri vor depăşi 10%, a explicat Daniel Tudor, CEO şi fondator al companiei de consultanţă imobiliară The Concept, în emisiunea ZF Investiţi în România!, realizată în parteneriat cu CEC Bank.

„Vedem creşteri cam de la 8% în sus până acum, nu am văzut niciun proiect cu creşteri sub cifra asta de la începutul anului până acum. Noi ne aşteptam la această evoluţie pentru întreg anul, nu ne aşteptam să se întâmple atât de repede. Probabil se va duce la peste 10% până la finalul anului“. 

El a punctat că unul dintre principalii factori care au contribuit la această evoluţie ţine de situaţia din piaţa materialelor de construcţii, unde fluxurile logistice sunt perturbate de la începtul anului iar oferta nu poate ţine pasul cu cererea.  „Acest 10% pe care îl vedem pentru tot anul este OK raportat la cât de rău puteau arăta lucrurile în primăvară. Chiar şi aşa, nu e confortabil pentru clienţi, întrucât acum câteva luni puteau să cumpere la un preţ cu 10% mai mic“. 

Fondatorul The Concept vede evoluţia actuală a preţurilor mai degrabă ca un joc de aşteptare între vânzător şi cumpărător, însă consideră că preţurile nu vor mai reveni în lipsa unui şoc puternic la nivel global. 

„Dacă ne uităm pe evoluţia ciclică a pieţei din România din ultimele două cicluri, ar trebui să urmeze o zonă de creştere explozivă şi cam toate premisele spun asta. Mai poate fi temperată creşterea de accesul la finanţare, în momentul de faţă creditarea este destul de jos, probabil BNR va mai umbla puţin la politica monetară. Dar acum, pe un orizont de 3-4 ani, nu pare să există o scădere a preţurilor“. 

Anul 2021 a început cu două trimestre puternice pentru piaţa rezidenţială locală, însă în timpul verii numărul tranzacţiilor a scăzut simţitor, a explicat Daniel Tudor. 

„Cererea în continuare este acolo şi este reală. Ne punem şi în postura cumpărătorului, unde este greu să accepţi un preţ cu 5-7-8-10% mai mare, şi e nevoie de o perioadă în care să te obişnuieşti cu noul nivel de preţuri.“

„Nu vorbim de o creştere artificială, ci de un buget de venituri versus cheltuieli, iar dacă cheltuielile cresc trebuie să majorezi şi preţurile ca să păstrezi o marjă corectă“. 

De cealaltă parte, fundamentele pentru creşterile de preţ înregistrate de apartamentele vechi ar ţine de faptul că atunci când oferta potrivită nu ţine pasul cu cererea, această cerere se mută de la locuinţele noi la cele vechi sau aflate la revânzare. 

„Poate suna a speculă dacă priveşti de departe, pentru că construcţia a avut un cost la momentul realizării, dar în componenţa fiecărei proprietăţi există şi componenta de teren, şi terenul este cunoscut că este primul care creşte. Terenul este cel care creşte în esenţă, pentru că locaţiile bune îşi atrag cererea şi de aici mai departe se ţine cumva pasul şi cu piaţa de locuinţe noi“. 

Compania de consultanţă imobiliară The Concept are în portofoliu proiecte din Bucureşti-Ilfov, care se încadrează în segmentele medium, upper medium, respectiv high-end. Compania fondată de Daniel Tudor a intermediat tranzacţii pentru aproape 400 de unităţi de la începutul anului şi îşi propune să mai realizeze un nivel similar de vânzări până la finalul anului. 

În ceea ce priveşte imobiliarele ca investiţie, de la proiect la proiect procentul celor care achiziţionează pentru a obţine randamente variază de la 5-10% şi până la 50% în cazul proiectelor intermediate de companie. 

„Referitor la chirii, avem o scădere a chiriilor în mod cert de anul trecut şi a fost pe buzele tuturor ideea că dacă scad chiriile ar trebui să scadă şi preţul. E greşit contextul pentru că chiriile nu sunt singurul pilon pe care se bazează creşterea preţurilor în piaţa imobiliară. Sunt şi alţi piloni, precum inflaţia din piaţa de construcţii“. 

De la un randament mediu pe chirii de circa 7-8% de care se discuta în urmă cu trei ani, Daniel Tudor vede în prezent un randament brut de circa 5,5%, reprezentând un randament net de 4-5%. 

„Probabil nu vom mai ajunge la nivelul anterior. Deja chiriile au pierdut un an, este greu să credem că vor recupera foarte repede, deci randamentul unei investiţii imobiliare nu mai trebuie gândit doar ca randament din chiri, ci chirie plus câştiguri de capital – de la momentul achiziţiei până la un moent ulterior când vei vrea să vinzi sau să obţii finanţare pe ea“. 

În paralel a crescut piaţa clienţilor care cumpără în primele săptămâni de la lansarea unui proiect pentru a vinde ulterior, ajungând acum la aproximativ 20% din fiecare proiect. 

„Probabil în următorii ani v creşte la 30-35%, oameni care cumpără fie cu scopul de a specula pe termen scurt, fie pentru a revinde peste ceva ani, eventual cu închiriere între timp“. 

O ramură care a primit mai multă atenţie în piaţă ţine de proiectele de case, care ar putea apărea în număr tot mai mare începând din 2022. 

„Anul trecut a crescut cererea de trei ori. Evident că nu a putut fi susţinută, nu au fost proiecte suficiente. (...) Cred că vom vedea tot mai multe anul viitor, dar cererea existentă pe case va începe să fie tot mai mult satisfăcută“. 

Cu toate acestea, invitatul a atras atenţia asupra provocării care vine din zona de infrastructură pe măsură ce se dezvoltă tot mai multe proiecte rezidenţiale în Ilfov. 

„Nu ştim cum va evolua acest lucru, rămâne să vedem primarii de sectoare, primarii localităţilor din jurul Bucureştiului şi Ministerul Transporturilor cum vor gestiona asta. Altfel ne vom confrunta din nou doi-trei ani cu un influx de oameni înapoi către oraş, cum s-a mai întâmplat acum câţiva ani“.