Daniel Anghel, Partener PwC România: Măsurile de încurajare a pieţei imobiliare între creşterea plafonului de TVA şi aplicarea unei pseudo cote reduse: limitele impuse de legislaţia europeană

Deşi poate fi o măsură binevenită pentru piaţa imobiliară şi cumpărători, propunerea de a avea două cote de TVA pentru o singură tranzacţie trebuie analizată şi din perspectiva limitărilor politicii fiscale care decurg din legislaţia europeană. După cum este ştiut, impozitele indirecte sunt guvernate de directive europene care trebuie transpuse în legislaţia naţională, precum şi de regulamente europene care au aplicabilitate directă în legislaţia locală.

În aceste condiţii, proiectul de lege votat recent de Senat prin care pot fi aplicate două cote de TVA diferite pentru aceeaşi tranzacţie imobiliară excede limitele directivei europene în domeniul TVA, directivă care este obligatorie pentru statele membre şi a cărei nerespectare atrage declanşarea unei proceduri de infringement în vederea alinierii legislaţiei. Conform proiectului recent votat, pentru o singură tranzacţie imobiliară se aplică cota redusă de 5% TVA până la valoarea de 450.000 de lei şi cota standard de 19% asupra valorii care depăşeşte 450.000 lei.

Majoritatea ţărilor UE au cote reduse de TVA pentru anumite categorii de produse şi servicii, în conformitate cu limitele impuse de Directiva de TVA. În acest sens, cota standard, respectiv cota redusă se vor aplica ca procent din baza de impozitare adică asupra contrapartidei obţinute pentru livrările de bunuri sau prestările de servicii realizate. Directiva de TVA nu prevede aplicarea diferenţiată de cote de TVA pentru aceeaşi tranzacţie în funcţie de un plafon valoric.  

România a introdus cota redusă de 5% de TVA pentru livrarea de locuinţe ca parte a politicii sociale, conform limitelor permise de directivă. Astfel, cota redusă de 5% TVA se poate aplica, potrivit Codului fiscal, pentru „locuinţele care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată.”

Prin măsura propusă prin proiectul votat de Senat, toate vânzările de locuinţe având caracteristicile precizate anterior se vor supune cotei reduse de 5% TVA până la valoarea de 450.000 lei, depăşind sfera cotei reduse, aşa cum este prevăzută în directivă întrucât nu se mai respectă criteriile de încadrare în politica socială care ar viza doar locuinţe având anumite caracteristici de suprafaţă şi valoare, destinaţie etc.

Iniţiatorii proiectului susţin că modificarea se impune pentru că actuala modalitate de aplicare a cotei de TVA reduse de 5% creează dificultăţi pe piaţa imobiliară. „Mai mult, deşi actualmente legea prevede posibilitatea aplicării unei cote reduse de 5% de TVA pentru livrarea locuinţelor cu o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, această posibilitate de a beneficia de o locuinţă de 120 mp pentru un preţ de 450.000 lei este utopică, mai ales în marile oraşe”, arată autorii proiectului în expunerea de motive.

Pe de altă parte, parlamentul a votat anul trecut un proiect de modificare a Codului Fiscal prin care plafonul până la care urma să se aplice cota redusă de TVA de 5% era majorat la 140.000 euro, o măsura compatibilă cu directiva de TVA, dar care a fost amânată până în anul 2022. Astfel, actualul proiect care prevede cele două cote de TVA pentru aceeaşi tranzacţie imobiliară nici nu ar fi justificat atâta timp cât plafonul oricum este preconizat să fie mărit începând cu anul viitor.