Analiză Directimo: Presiunea pe preţ pentru locuinţele noi duce piaţa către suprafeţe mai mici, dar mai asemănătoare cu cele din Europa de Vest

În primele trei trimestre ale anului 2021, oficialii Directimo, platforma pentru achiziţii de locuinţe noi, au selectat peste 50.000 de oferte noi, pe segmentele superioare ale pieţei: mediu, mediu-superior, premium şi de lux din Capitală.

După monitorizarea pieţei timp de nouă luni, concluziile specialiştilor Directimo pentru cele patru segmente ale pieţei sunt:  apartamentele calitative devin inaccesibile publicului larg: doar pe segmentul mediu mai sunt disponibile unităţi cu două camere, care să se încadreze în limita plafonului de 5% TVA, respectiv 450.000 RON, fără a include însă locul de parcare.

Suprafaţa mediană utilă a acestor unităţi este de 53 mp, iar preţul median per unitate este de 89.000 EUR plus TVA plus loc de parcare. Pe segmentul mediu superior, apartamentele cu două camere au o suprafaţă medie utilă de 54 mp, preţul median ajungând la nivelul de 111.600 EUR plus TVA plus loc de parcare. În ceea ce priveşte segmentul premium, suprafaţa medie creşte la 57 mp utili, iar preţul mediu per unitate ajunge la 148.000 EUR plus TVA plus loc de parcare. 

În zonele exclusiviste ale Capitalei, pe segmentul de lux (zonele Primăverii, Capitale, Kiseleff şi Aviatorilor), suprafeţele mediane ajung la 81 mp utili pentru două camere, în timp ce preţul unei astfel de locuinţe a depăşit pragul de 700.000 EUR plus TVA plus loc de parcare. Pe de o parte, acest fapt poate fi explicat prin creşterea semnificativă a cererii: numărul de milionari a crescut în pandemie de la 32.000 la peste 47.000, conform unui raport recent emis de Credit Suisse. Pe cealaltă parte, oferta este extrem de scăzută în contextul rarităţii terenurilor şi al dificultăţilor din procesul de autorizare.

„Piaţa este afectată de inflaţie şi de creşterea explozivă a costurilor de construcţie din ultimul an. În acest context, estimăm dezvoltarea unui nou segment, corelat cu piaţa occidentală – locuinţele smart economy, eficiente din perspectiva utilizării spaţiului şi optimizate din punct de vedere arhitectural, astfel încât să satisfacă cererea solvabilă din piaţă.”, spune Matei Maloş, CEO Directimo.

În acest moment, există un deficit semnificativ de studiouri duble cu suprafeţe utile de 45 mp, apartamente de două camere plus birou, de aproximativ 65 mp, şi apartamente de patru camere, cu suprafeţe de 80-90 mp utili, plus terase.

Pe segmentul de patru camere, suprafaţa mediană depăşeşte 100 mp utili, astfel încât apartamentele sunt inaccesibile financiar pentru o familie cu doi copii şi venituri medii. Eficientizarea suprafeţelor, investiţia în arhitectură şi calitate ar conduce la un raport mai echilibrat între cerere şi ofertă şi o aliniere la standardele europene.

În plus, aceste tipuri de unităţi, smart economy, pot genera randamente mai bune pentru închiriere, cât şi premisele unui nivel de calitate mai ridicat, în contextul competiţiei şi al presiunii care există pe costuri.

Directimo reprezintă o evoluţie a proiectelor MagazinulDeCase, website de tranzacţii directe între cumpărători şi vânzători, fără intermediari, şi HomeFinders, serviciul de buyer advisory prin care peste 1.200 de clienţi şi-au achiziţionat locuinţa în cele mai avantajoase condiţii. Echipa de management are experienţă vastă în servicii imobiliare în România şi Marea Britanie, în tech marketing şi dezvoltare de tehnologie pentru marketplace-uri, precum eMag.ro, şi start-up-uri globale de IT.