Alex Milcev, EY România: Companiile ar trebui să îşi evalueze activele acum, chiar dacă nu este nevoie. Altfel, vor plăti impozite mai mari de anul viitor

Creşterile, în unele cazuri explozive, de preţuri la materialele de construcţii au mărit şi valoarea indicilor pe baza cărora se stabileşte valoarea de impozitare a clădirilor, majorări care se vor rostogoli mai departe către sumele pe care agenţii economici trebuie să le plătească către autorităţile locale drept impozit pe proprietate. Astfel, am recomanda companiilor să realizeze cât mai repede evaluarea, deşi se află, poate, în interiorul termenului legal de cinci ani, pentru a ţine costurile sub control. Mai ales că specialiştii nu anticipează scăderi de preţuri la materialele de construcţii pe termen mediu.

Potrivit Codului Fiscal, impozitul/taxa pe clădiri pentru clădirile rezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii. În cazul clădirilor nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2%-1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii. Dar cum se ajunge la valoarea impozabilă cerută de Cod, mai ales că aceasta nu este reprezentată de valoare de piaţă a clădirii?

Potrivit Ghidului GEV 500, pe care se bazează evaluatorii profesionişti, membri ai Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România – ANEVAR, valoarea impozabilă este un ”tip al valorii estimat în scopul impozitării clădirilor nerezidenţiale deţinute de persoane fizice sau juridice şi a clădirilor rezidenţiale deţinute de persoane juridice”, iar ea se stabileşte aplicând aşa-numita abordare prin cost pentru valoarea impozabilă. Care, la rândul ei, constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce deprecierea fizică şi/sau deprecierea funcţională a clădirii, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe. Tot Ghidul GEV 500 spune că evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou ─ costul de înlocuire şi costul de reconstruire ─ şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări.

Ca să poată realiza o evaluare cât mai corectă, evaluatorul are la dispoziţie mai multe surse de informaţii, pe care să le poată utiliza ca reper în stabilirea valorii, dincolo de informaţiile pe care orice evaluator trebuie să le cunoască din GEV 500. Una dintre acestea, cea mai importantă (des utilizată de evaluatori), este reprezentată de cataloagele editate de IROVAL – Cercetări în evaluare.

Ori, la o cercetare atentă a indicilor de ajustare a preţurilor din cel mai recent catalog IROVAL, care este valabil din iulie anul acesta şi până în iulie 2022, se pot vedea cu ochiul liber creşterile intervenite, indiferent că vorbim despre clădiri industriale, de birouri, hoteluri, clădiri comerciale sau agricole. Majorările variază puternic: pornesc de la 3%, în cazul instalaţiilor şi ventilaţiilor unui magazin şi pot depăşi 60% în cazul costurilor cu infrastructura hotelurilor.

Astfel, dacă pentru o hală industrială, în catalogul anterior, costul pe metru pătrat (inclusiv TVA) era estimat la 2.900 lei, în noul catalog costul metrului pătrat este de 3.400 lei (inclusiv TVA), marcând o majorare de circa 20%. În cazul unei clădiri de birouri clasa A, costul metrului pătrat construit creşte de la 6.400 de lei, la 7.000 lei, în vreme ce, în cazul unui grajd costul poate ajunge la 3.600 lei metrul pătrat, în creştere cu 17%, incluzând TVA.

Pe de altă parte, cum companiile de materiale de construcţii din Europa încă se confruntă cu costuri tot mai mari, mulţi producători europeni se aşteaptă în continuare la scumpiri repetate.  Şi, penuria de mână de lucru şi incertitudinile provocate de un nou val al pandemiei pot întârzia stabilizarea pieţei şi scăderea preţurilor, spun analiştii. Astfel, cele mai recente date oferite de producătorii europeni vorbesc despre majorări de două cifre în viitorul apropiat, de la 33% la lemn, 15% la oţel, 20% la materialele plastice.

Or, în aceste condiţii, devine o certitudine faptul că, anul viitor în iulie, valorile indicilor de ajustare din cataloagele IROVAL vor avea o altă valoare, ceea ce va creşte suplimentar valoarea impozabilă a clădirilor, deci şi a impozitelor ce vor trebui achitate. La toate acestea, se va adăuga şi inflaţia – 7,8% în 2021, comparativ cu noiembrie 2020.

Astfel, am recomanda companiilor să se pună la adăpost, realizând cât mai curând posibil evaluarea clădirilor pe care le utilizează în business. Preţul unei evaluări tot va trebui suportat la un moment dat – dacă nu acum, atunci în anul viitor, 2022 sau în 2023. Însă amânarea exerciţiului va duce la un nou punct de referinţă şi, deci, la creşteri foarte mari de impozit. Iar, în cazul acesta, timpul înseamnă bani – la propriu.