EY: Tranzacţiile imobiliare. Ce informaţii accesibile permit ANAF să verifice conformarea

Notarii au obligaţia, potrivit unei prevederi recent introduse în Codul Fiscal, să declare semestrial autorităţii fiscale teritoriale toate tranzacţiile de proprietăţi imobiliare, chiar şi pe cele sub pragul impozabil de 450.000 de lei, efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal. În acest fel, autorităţile fiscale vor avea instrumentele necesare pentru a verifica tranzacţiile şi a le recalifica în activităţi independente, acolo unde situaţia o impune. Ceea ce se va traduce prin impozite mai mari plătite de cei în culpă, la care se vor adăuga dobânzi şi penalităţi de întârziere. Cine sunt principali vizaţi?

În 2021, cererea de proprietăţi rezidenţiale a fost în creştere (cu 31% faţă de 2020), conform datelor comunicate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Nu ar trebui, deci, să ne mire interesul în creştere al autorităţilor fiscale pentru identificarea acelor situaţii care pot conduce la fraudarea sistemului de impozitare, prin evitarea plăţii unui impozit datorat ca urmare a desfăşurării unei activităţi economice (acele persoane fizice care efectuează tranzacţii repetate, în urma cărora obţin profit). Diferenţa de impozit este majoră – 0 sau 3% din venitul impozabil stabilit după scăderea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei, pentru tranzacţiile efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal, comparativ cu un impozit pe venit de 10%, calculat prin diferenţa dintre valorile de înstrăinare, costul de achiziţie şi cheltuielile deductibile luate în calcul.

Astfel, dacă până la modificările aduse Codului Fiscal, la sfârşit de ianuarie 2022, notarii publici aveau obligaţia să depună semestrial la organul fiscal teritorial doar o declaraţie informativă privind transferurile de proprietăţi imobiliare din patrimoniul personal peste pragul neimpozabil de 450.000 de lei supuse impozitului pe venit, acum notarii trebuie să declare toate tranzacţiile, deci şi cele efectuate sub acest prag. Ori, introducerea acestei notificări va conduce la o identificare clară şi mult mai rapidă a unor situaţii de potenţială fraudă. Dacă citim cu atenţie nota de fundamentare ce a stat la baza modificărilor, două sunt categoriile vizate în mod cert de autorităţi.

Prima ar fi cea a persoanelor fizice care nu au înregistrat în cartea funciară proprietăţile imobiliare deţinute ca parte din patrimoniul afacerii şi au plătit impozit pe venitul din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal. De ce sunt aceştia vizaţi? Răspunsul este simplu şi destul de clar: în astfel de situaţii aceştia au plătit impozit pe venitul din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, în condiţiile în care, având în vedere activitatea desfăşurată, ar fi trebuit să plătească impozitul pe venitul din activităţi independente.

Cea de-a doua categorie vizată de stat este cea a contribuabililor care ar trebui să plătească impozitul pe venitul din activităţi independente, dar îl plătesc ca persoane fizice obişnuite. Cu alte cuvinte, aici, autorităţile arată înspre cei care ar trebui să trateze transferurile repetate de proprietate, din care fac profit, ca parte a unei activităţi economice şi care, de fapt, nu sunt înregistraţi în acest sens.

Cum este afectat bugetul de stat? Răspunsul este unul simplu – prin diminuarea sumelor cuvenite drept impozit. Să luăm exemplul unei persoane fizice care cumpără un imobil la un cost de 55.000 EUR şi îl înstrăinează la valoarea de 70.000 EUR. Având în vedere pragul neimpozabil de 450.000 lei (aprox. 92.000 EUR), persoana fizică nu datorează impozit asupra venitului obţinut în urma înstrăinării imobilului. Să presupunem că această persoană face acest lucru în mod repetat şi nu declară că, în fapt, desfăşoară o activitate economică.

Astfel, mai cumpără un imobil la un cost de 60.000 EUR, înstrăinându-l ulterior la valoarea de 85.000 EUR şi încă unul la un cost de 75.000 EUR, pe care îl va vinde ulterior pentru 90.000 EUR. Pentru că se află sub plafon, persoana nu va datora impozit pe venit pentru niciunul dintre imobilele înstrăinate.

În schimb, dacă aceste venituri ar fi raportate la nivelul unei persoane fizice autorizate, recunoscând caracterul economic al activităţii desfăşurate şi considerând aceleaşi preţuri de achiziţie / înstrăinare ale imobilelor şi cheltuieli deductibile în valoare de aprox. 10.000 EUR, aceasta va datora impozit pe venit pe diferenţa dintre valorile de înstrăinare, costul de achiziţie şi cheltuielile deductibile luate în calcul (şi, atenţie: documente justificative pentru astfel de costuri deductibile sunt absolut necesare).  În plus, dacă aceştia obţin venituri peste un anumit plafon anual (având în vedere valoarea scăzută a acestuia în comparaţie cu veniturile obţinute din tranzacţii imobiliare, îndrăznim să afirmăm că plafonul este atins în marea majoritate a cazurilor), datorează şi contribuţia de asigurări sociale de sănătate şi cea la pensie.

Odată cu noile modificări legislative şi cu sporirea preocupărilor organelor fiscale de a creşte gradul de colectare a taxelor şi impozitelor - inclusiv în ceea ce priveşte persoanele fizice - aspectele de mai sus nu trebuie ignorate. În special în contextul modificării nivelului de detaliu al schimbului obligatoriu de informaţii cu ANAF – ce determină în mod evident şi creşterea posibilităţii efective a organului fiscal de a realiza analize detaliate cu privire la tranzacţiile şi activităţile desfăşurate inclusiv de persoanele fizice – este de aşteptat ca, la rândul său, numărul de controale fiscale în această sferă să crească. Iar dacă în trecut riscul concret de inspecţie fiscală la adresa persoanelor fizice era poate mai scăzut, din considerente ce ţineau atât de cadrul procedural rigid, cât şi de lipsa de personal la nivelul organelor fiscale, în prezent situaţia nu mai poate fi privită în aceeaşi paradigmă. Din contră, modificările legislative ce au permis inspecţia fiscală „la distanţă”, dublate de creşterea nivelului informaţiilor relevante ce ajung pe masa organului fiscal, trebuie să fie serios luate în considerare drept un factor de natură să  crească, poate chiar simţitor, riscul unor inspecţii fiscale în sfera operaţiunilor şi a contribuabililor indicaţi mai sus.

În plus, este de menţionat şi faptul că, în cazul unui control, persoanele fizice care au încadrat eronat tranzacţia trebuie să acopere impozitul calculat de către organul fiscal pentru activităţi independente, la care se adaugă penalităţi şi dobânzi de întârziere (de luat în calcul şi contribuţiile sociale, dacă va fi aplicabil, împreună cu penalităţile şi dobânzile aferente). Mai mult, există riscul ca în cazul recalculării impozitului pentru activităţii independente, autorităţile să nu considere cheltuielile realizate de către contribuabil ca şi cheltuieli deductibile în scopul desfăşurării activităţii în lipsa înregistrării anterioare a acestuia ca persoană fizică autorizată (chiar dacă acestea sunt dovedite prin documente justificative), ceea ce ar conduce la o creştere semnificativă a impozitului de plată.

Cum, de aici înainte, orice activitate desfăşurată de persoanele fizice cu scop economic va fi mult mai uşor de identificat, am îndemna contribuabilii vizaţi să ia în considerare toate aspectele menţionate, pentru a se asigura că se conformează fiscal.

În plus, am reaminti dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice că, pentru încă trei luni, pot apela la amnistia fiscală pentru tranzacţiile imobiliare pe care le efectuează. Fie că discutăm despre contribuabili deja înregistraţi fiscal, ori contribuabili care ar trebui, conform celor de mai sus, să se înregistreze, amnistia permite declararea şi conformarea voluntară inclusiv pentru perioade anterioare, cu beneficiul deja cunoscut al anulării tuturor accesoriilor pentru obligaţii fiscale principale datorate anterior momentului 31 martie 2020. Rămâne, însă, de văzut cum vor fi primite aceste schimbări de către persoanele direct vizate şi dacă vom asista la o creştere a gradului de conformare voluntară, în special în contextul amnistiei fiscale în derulare. 

 

Autori: Cristina Cristea, Senior Manager, Impozit pe venit şi contribuţii sociale, EY România

Călin Stan, Avocat, Senior Managing Associate, Băncilă, Diaconu şi Asociaţii SPRL