Piaţa rezidenţială intră în era giganţilor – peste 15 proiecte care au în plan mai bine de 1.000 de apartamente au demarat sau vor demara în Bucureşti şi Ilfov

Cererea pentru locuinţe a fost la un nivel ridicat în 2021 şi acest trend continuă la fel în 2022. Proiectele rezidenţiale se transformă pentru a se adapta la noua realitate postpandemice, iar schimbările sunt aduse în principal de evoluţia muncii de acasă şi de noul stil de viaţă pe care îl aduce pandemia de COVID-19.

O noutate faţă de alţi ani este numărul mare de proiecte rezidenţiale de mari dimensiuni aflate în dezvoltare. Datele companiei de consultanţă imobiliară SVN România arată că în acest moment există peste 15 proiecte rezidenţiale cu mai mult de 1.000 de locuinţe planificate în total care se află în diferite faze de construcţie.

„Aceste proiecte se adresează aproape tuturor segmentelor de potenţiali cumpărători, de la mass market la palierul superior al segmentului middle market şi cea mai mare parte a acestora pot fi considerate proiecte integrate, cu multiple facilităţi şi chiar funcţiuni sociale încorporate în proiecte. Proiectele care vor finaliza cel puţin 500 de locuinţe în 2022 vor pune  peste 7.700 de unităţi pe piaţa de profil din Bucureşti, peste o treime din totalul livrărilor estimate pentru acest an“, a explicat Andrei Sârbu, CEO al SVN România. Astfel, piaţa rezidenţială din Capitală intră în „era giganţilor“.

Mihnea Şerbănescu, fondatorul com­pa­niei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, explică faptul că în ciuda blocajelor din Capitală, a anulării PUZ-urilor de sector şi lipsa unui Plan Urbanistic General, nu va bloca recon­ver­sia fostelor platforme industriale, iar acestea vor fi transformate în viitoare po­luri de interes, care vor include atât o com­ponentă rezidenţială, cât şi retail şi birouri.

„Griro şi IMGB nu sunt proiecte în zone protejate, ci unele care aduc plusvaloare zonei, indiferent de reaua voinţă a unora de a bloca proiecte. Nu sunt în zone sensibile, zone centrale, protejate. Pe de altă parte, nu ai vizibilitate cu privire la proiect până când nu ai autorizaţia“, a spus Mihnea Şerbănescu. 

Piaţa rezidenţială locală a înregistrat un început de 2022 foarte bun, după în ce în 2021 s-au stabilit recorduri, atât din punctul de vedere al tranzacţiilor - circa  183.000 la nivel naţional, cu 48,7% peste nivelul din 2020 - cât şi din punctul de vedere al unităţilor livrate, cu noi recorduri, atât la nivel naţional, cât şi în Bucureşti, potrivit datelor centralizate de SVN România.

Numărul de unităţi rezidenţiale vândute în trimestrul 1 din 2022 a crescut cu 6,5% faţă de perioada similară din 2021, potrivit datelor ANCPI, în ciuda contextului general, marcat de conflictul din Ucraina şi de discuţiile despre creşterea preţurilor şi a dobânzilor.

„Nu doar ianuarie şi februarie au adus creşteri, cât şi în martie, când numărul de tranzacţii a crescut cu peste 7,7% versus martie 2021, stabilindu-se un nou record de tranzacţii pentru luna martie. Estimăm că 2022 va fi un an la fel de prolific şi în ceea ce priveşte livrările. În Bucureşti şi împrejurimi am putea înregistra un volum de aproximativ 20.000 - 21.000 de apartamente şi case finalizate, în funcţie şi de rapiditatea cu care vor fi înregistrate documentaţiile de recepţie a lucrărilor“, a spus Andrei Sârbu.

Cererea şi numărul de tranzacţii au înregistrat o revenire importantă în ultimele două săptămâni comparativ cu ultima săptămână din februarie şi prima din martie.

„Chiar dacă există mai multe potenţiale riscuri pentru perioada urmă­toare, consider că azi ne aflăm într-un moment mult mai bun cu perioada de debut al pandemiei, când nu se închideau tranzacţii şi au fost şi concedieri sau scăderi de salarii şi venituri. În plus, azi este de peste trei ori şi jumătate mai facil să achiziţionezi o locuinţă nouă comparativ cu 2008 - 2009, din punctul de vedere al raportului preţuri – salarii, discuţiile sau încercările de aducere în discuţie a crizei din 2009 fiind lipsite de logică din acest punct de vedere“, a spus Andrei Sârbu.

În plus, reducerea cotei TVA face ca potenţialii cumpărători ai unei locuinţe middle market (aprox. 41% din oferta din Bucureşti şi imprejurimi în acest an) să se afle în acest an într-un moment similar cu cel din anul anterior, în ciuda creşterii preţurilor, fapt care va reprezenta un imbold pentru tranzacţiile de pe acest segment.

Dezvoltatorii subliniază că lipsa coerenţei în decizii reprezintă o problemă care cauzează pierderi. „Preţul fierului, al materialelor de construcţii creşte.  Este o problemă şi va continua cel puţin până la finalul anului. E o presiune mare pe producţie, pe preţul de fabricaţie şi, pe de altă parte, avem şi cerere. În Bucureşti nu se mai aprobă proiecte, legislaţia este interpretată de fiecare cum crede. Şi avem o problemă. Vedem discursuri despre „mafia imobiliară“ din partea autorităţilor. Se merge la primărie cu proiecte cu spaţii verzi, făcute pe genunchi, dar în final, la recepţia lucrării este prezent şi un reprezentant al primăriei, unul al ISU. Ei au drept de veto. Deci nu este doar vina dezvoltatorului pentru proiectele care apar, ci şi a autorităţilor“, a spus Antoanela Comşa, preşedinte Gran Via România.

Ea a subliniat conferinţei ZF Tendinţe în piaţa rezidenţială 2022 că dezvoltatorii au discutat cu Primăria Capitalei, dar dialogul a fost oprit.

„Majoritatea dezvoltatorilor vor să investeacă în spaţii verzi, grădiniţe, infrastructură, dar trebuie să avem un dialog cu autorităţile, să deblocheze acest proces. Când dezvolţi un proiect faci o comunitate. E normal să avem grădiniţe, drumuri, facilităţi. Nu poţi fi interesat doar de proiectul tău şi nu şi de drumul pânâ la el. Dar trebuie o colaborare cu autorităţile pentru că şi noi plătim nişte taxe. Dezvoltatorii pot primi anumite facilităţi sau viitorii proprietari, să ne gândim pe termen lung. Avem un PPP greu de aplicat şi trebuie schimbat pentru a avea mai multe colaborări public-privat, spre binele oraşului“, a spus Antoanela Comşa.

Preţurile vor continua să crească, în condiţiile în care cererea se menţine, iar materialele de construcţii se scumpesc de la o săptămână la alta. Mai mult, în lipsa unor noi proiecte în Bucureşti, sunt clienţi care se uită către proiectele din Ilfov.

„Preţurile vor creşte anul acesta cu 15% pe segmentul rezidenţial nou. Am avut deja un 8,5% pentru piaţa veche. Dar avem şi creşteri salariale în acelaşi timp, iar cota de TVA de 5% impactează segmentul middle market si middle-upper market. Se vede o creştere a vânzărilor de locuinţe pe zona Ilfov pe fondul blocajului din Capitală. Se vede încă din 2020. A fost o creştere spectaculoasă a vânzărilor pe zona de case în timpul pandemiei“, a spus Maria Andrei, vicepreşedinte al companiei de consultanţă SVN România.

Mai mult, clientul acum nu mai doreşte doar un apartament, ci se orientează după proiecte care vin cu funcţiuni în plus, iar cele pentru copii cântăresc cel mai mult.

Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România: Preţul fierului şi al materialelor de construcţii creşte.  Este o problemă şi va continua cel puţin până la finalul anului. E o presiune mare pe producţie, pe preţul de fabricaţie şi, pe de altă parte, avem şi cerere. În Bucureşti nu se mai aprobă proiecte, legislaţia este interpretată de fiecare cum crede. Şi avem o problemă.

Andrei Sârbu, CEO al SVN România: Estimăm că 2022 va fi un an la fel de prolific şi în ceea ce priveşte livrările. În Bucureşti şi împrejurimi am putea înregistra un volum de aproximativ 20.000 - 21.000 de apartamente şi case finalizate, în funcţie şi de rapiditatea cu care vor fi înregistrate documentaţiile de recepţie a lucrărilor.