Cum să locuieşti mai bine. Cum începe „furtuna perfectă“ în rezidenţial: La doar 7 luni de când a intrat în vigoare limita de 140.000 de euro pentru TVA de 5% pentru locuinţe, apar noi schimbări. Efectul: scăderea vânzărilor

♦ Dacă de la 1 ianuarie 2022 la locuinţele al căror preţ este sub 140.000 de euro se aplică TVA de 5%, potrivit noilor măsuri discutate în coaliţie, pragul acesta ar urma să fie scăzut la 120.000 de euro (600.000 de lei).

Românii trăiesc în cele mai aglomerate locuinţe din UE cu o rată a supra­aglo­merării de 45,8%, faţă de media euro­peană de 17%, potrivit datelor Eurostat pe 2019.

Eurostat consideră că o persoană locuieşte într-o gospodărie supra­­aglo­merată dacă în locuinţă nu există o cameră pentru un cuplu, pentru fiecare persoană singură cu vârsta peste 18 ani, pentru o pereche de adolescenţi (12 ani până la 17 ani) de acelaşi sex, pentru fiecare adolescent de sex diferit şi pentru o pereche de copii (sub 12 ani). De exemplu, un apartament cu două camere în care locuieşte o familie formată dintr-un cuplu şi un copil este considerat supraaglomerat.

În aceste condiţii, în Bucureşti şi marile oraşe cererea cea mai mare este pentru apartamentele cu două camere, pentru ca potenţialii cumpărători să se poată încadra fie în programul Prima Casă şi variantele ulterioare, fie în TVA de 5%.

Menţinerea până la final de 2021 a pragului de 450.000 de lei în vederea achiziţiilor cu 5% TVA a dus inclusiv la vânzarea de apartamente „semifina­lizate“ sau la gri. Mai mult, dacă apartamentul se încadra la 5%, locul de parcare era cumpărat separat cu 19% TVA, motiv pentru care mulţi dezvol­tatori au rămas cu locurile de parcare nevândute şi cu străzile din împrejurimi blocate de maşini parcate ilegal.

Coaliţia de guvernare PSD-PNL-UDMR a căzut de acord asupra unui set extins de măsuri fiscale care ar urma să crească încasările la bugetul de stat atât în 2022, cât şi în 2023.

Dacă de la 1 ianuarie 2022 la locuinţele al căror preţ este sub 140.000 de euro se aplică TVA de 5%, potrivit noilor măsuri discutate în coaliţie, pragul acesta ar urma să fie scăzut la 120.000 de euro (600.000 de lei).

„Sunt multe schimbări într-o perioadă scurtă. Ne confruntăm în continuare cu o impredictibilitate a pieţei. Pe de altă parte, să nu uităm că o cotă redusă de TVA a fost o măsură socială imple­mentată într-un moment al pieţei cu volume foarte mici în Bucureşti şi România. Din punctul de vedere al investitorilor este însă o foarte mare problemă – sunt dezvoltatori care în urmă cu un an sau doi – pentru că şi în 2020 aşteptau creşterea pragului la 140.000 de euro – şi-au proiectat apartamentele şi casele având în vedere aceste praguri de preţ. Dacă ne uităm acum la zona de case, care a prins avânt odată cu pandemia, aceea va fi cea mai lovită de măsuri pentru că există şi un prag de suprafaţă maximă admisă, de 80 mp utili. Dacă se va modifica şi acest prag de la 120 mp la 80 mp, atunci va fi o problemă şi mai mare“, a spus Maria Andrei, vicepreşedinte al SVN România, companie de consultanţă imobiliară.

Ea explică faptul că măsura este un pas prin care să se ajungă la eliminarea cotei reduse de TVA.

„A venit ca o măsură socială odată cu programul Prima casă şi cumva sunt paşi premergători. Dar până nu vedem forma finală şi agreată, discutăm de opinii, dar şi de planuri date peste cap. Discutăm de schimbarea apartamentului din Bucureşti cu o casă în proximitate, la periferia oraşului, iar suprafaţa utilă de 120 mp deja era una redusă pentru o casă cu trei dormitoare plus living, cu o bucătărie mare şi băi suficiente. Sunt şi cei care au trecut din start de cei 120 mp şi au mers pe patru-cinci dormitoare şi de la bun început au avut preţuri cu cotă de 19% TVA“, a spus Maria Andrei.

Consultantul este de părere că dacă se elimină complet TVA de 5%, atunci acest lucru va afecta o bună parte a populaţiei şi va duce la scăderi de vânzări.

„Mai avem însă cinci luni din acest an pentru pragul de 140.000 de euro. Acum însă trebuie să vedem în ce formă va fi implementat, dacă şi pentru antecon­tractele semnate se va menţine pragul şi pentru imobile cu finalizare în 2023. Dacă se vor aplica de la 1 ianuarie 2023, atunci vom vedea şi rezilieri ale promisiunilor semnate anterior“.

Suspendarea urmată de anularea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) de sector, anularea Planului Urbanistic General (PUG) de prima instanţă - decizie care acum nu are efecte juridice, dar are efecte economice, influenţând strategia dezvoltatorilor - şi mai nou decizia de a modifica din nou limita TVA de 5% sunt elemente care pun în dificultate dezvoltatorii care ajung să rezolve „puzzle-uri“ cu fiecare proiect.

„Efectele vor depinde foarte mult de forma finală a ordonanţei de urgenţă pentru modificarea TVA-ului pentru locuinţe. În ultima variantă analizată, tranzacţiile închise cu plata avansului în 2022 vor beneficia şi în 2023 de cota redusă de TVA şi va ajuta la reducerea impactului şi la vânzarea apartamentelor cu preţuri între 120.000 şi 140.000 de euro. Orice tranzacţie din 2022 va avea această cotă redusă. Dacă se publică în forma actuală, impactul ar fi unul pozitiv ca număr de tranzacţii. Pentru restul, pentru peste 140.000 sau sub 120.000, efectul va fi unul neutru. Sunt oameni care au plătit avansul, au făcut calculele, apartamentul se livrează în 2023 şi peste noapte se poate scumpi cu 20.000 de euro, iar dacă nu plătesc diferenţa, avansul poate fi pierdut“, a explicat Oriol Casellas, CEO al Meta Estate Trust.

Meta Estate Trust este o structură de tip holding, care a fost înfiinţată de mai mulţi investitori români, printre care Eugen Voicu, acţionar majoritar al Certinvest, Ionuţ Nicolescu, preşedinte SVN România, Adrian Stanciu, membru fondator Erudio, Dragoş Bonea şi Alex Bonea, fondatorii Delta Studio, respectiv Cosmin Mizof, head of risk management la Certinvest. Ei au reuşit să atragă alături de ei alte câteva zeci de investitori strategici.

„Este dificil pentru dezvoltatori deoarece greu se pot adapta la aceste schimbări rapide. Un proiect are o durată mult prea lungă pentru astfel de schimbări rapide. Acum un dezvoltator cu un proiect autorizat, cu autorizaţie de construire, va miza spre exemplu pe apartamente cu două camere pentru a se încadra şi va reduce numărului apartamentelor cu trei camere. Dar el, spre exemplu, s-a organizat deja cu parcarea, iar din două de trei camere face patru cu două camere şi vor lipsi locuri de parcare. Este un adevărat puzzle. Pe de altă parte, dezvoltatorii s-au obişnuit cu această impredictibilitate - suspendări, reveniri, modificări ale codului fiscal, modificări de cote“, a mai spus Oriol Casellas.