Dezbatere ZF/BREC - Cum construim Bucureştiul, pe verticală sau pe orizontală? „Dacă nu se va aproba PUG, intrăm într-un haos urbanistic real. Blocăm Bucureştiul. Trebuie să intervină guvernul!“
♦ Dezvoltatorii admit că era necesară o frână care să vizeze proiectele inadecvate, care nu respectau normele urbanistice, însă decizia Primăriei Capitalei, condusă de Nicuşor Dan, de a opri toate proiectele imobiliare şi a de bloca elaborarea unui nou Plan Urbanistic General, afectează întreaga piaţă şi, în consecinţă, şi pe cetăţenii oraşului, spun ei.
„Bucureştiul va deveni un haos urbanistic“, „investitorii vor pleca şi cu greu vor mai putea fi aduşi înapoi“, „Capitala se va bloca prin extinderea localităţilor-satelit“ - sunt părerile, la unison, ale dezvoltatorilor imobiliari, ale urbaniştilor, ale prefectului Capitalei şi ale avocaţilor, după ce Bucureştiul se află, de aproape doi ani, în situaţia în care nu are un Plan Urbanistic General (PUG). Ca efect, nu au mai fost demarate proiecte imobiliare noi - fie ele locuinţe, clădiri de birouri sau imobile comerciale, iar investitorii spun că stau cu terenurile goale, blocate, neputând nici să dezvolte, nici să vândă.
„Avem investiţi sute de milioane de euro în terenuri pe care nu putem să dezvoltăm şi nici dacă vrem să le vindem, să plecăm, nu putem, pentru că nu poţi să vinzi un teren pentru care nu ai predictibilitate, nu ştii ce se va întâmpla cu el, care va fi viitorul. În acest moment, suntem blocaţi“, a spus Laurenţiu Afrăsine, CEO al dezvoltatorului Akcent Development, în cadrul unei mese rotunde care a avut loc la începutul săptămânii, eveniment organizat de Ziarul Financiar în parteneriat cu BREC (Bucharest Real Estate Club).
Dezvoltatorii admit că era necesară o frână care să vizeze proiectele inadecvate, care nu respectau normele urbanistice, însă decizia Primăriei Capitalei, conduse de Nicuşor Dan, de a opri toate proiectele imobiliare şi a de bloca elaborarea unui nou Plan Urbanistic General, afectează întreaga piaţă şi, în consecinţă, şi pe cetăţenii oraşului, spun ei.
Capitala a avut şi încă are de suferit de pe urma dezvoltărilor haotice din ultimii ani, care a făcut ca astăzi, în numeroase zone ale oraşului, să existe blocuri la doar câţiva metri distanţă unele de altele, străzi pe care o ambulanţă abia se poate strecura, cartiere întregi fără parcuri şi cu imobile înalte, care restricţionează accesul la lumina naturală. Din cauza unor astfel de proiecte, întregul sector imobiliar este blocat astăzi.
„Dacă nu se va aproba PUG, intrăm într-un haos urbanistic real. Blocăm Bucureştiul. Într-un mediu neprietenos, marii investitori o să plece şi o să dureze vreo cinci-şase ani până să-i aducem înapoi. Cineva trebuie să-şi asume aceste consecinţe“, a spus Toni Greblă, prefectul Capitalei.
Soluţia propusă de specialiştii din real estate este intervenţia Guvernului, care să creeze cadrul legislativ necesar astfel încât proiectele imobiliare să fie reluate.
„În momentul acesta, cred că trebuie să intervină guvernul, pentru că Bucureştiul este capitala ţării şi dă 30% din PIB. E o problemă locală de importanţă naţională. Bucureştiul nu a atins nici 30% din potenţialul lui de dezvoltare“, a spus Gheorghe Pătraşcu, fost arhitect-şef al Capitalei, până în 2016.
În prezent, contractul pentru realizarea PUG se află între primarul Nicuşor Dan şi Universitatea Ion Mincu şi trebuie semnat de edilul local pentru ca PUG să poată fi elaborat.
„Ar trebui respinse proiectele care nu sunt în regulă, dar pe baza unor argumente. În schimb, au fost blocate toate“, a spus Costin Hazarian, preşedintele Comisiei de Urbanism din cadrul Consiliului General al Municipiului Bucureşti.
Andrei Diaconescu este unul dintre fondatorii dezvoltatorului imobiliar One United Properties, cel mai activ de pe piaţa din Bucureşti. El este de părere că oraşul se poate dezvolta doar prin predictibilitate legislativă şi urbanistică.
„S-a spus că dezvoltarea creează trafic şi afectează mediul. Însă dacă dezvoltatorii construiesc în afara Bucureştiului, oamenii vor cumpăra acolo şi vor ajunge să stea în trafic două ore pe zi pentru a ajunge la şcoală sau la serviciu în oraş. De aceea, nu mai avem vârfuri de trafic, ci un trafic insuportabil general“, a spus Andrei Diaconescu.
În februarie 2021, Consiliul General al Capitalei a decis suspendarea PUZ-urilor în cinci sectoare ale Bucureştiului. Niciunul dintre acestea nu a fost însă votat până acum, în contextul în care au fost identificate probleme în cazul proiectelor mai vechi, care erau pregătite să meargă spre etapa de vot. În urmă cu câteva luni, Tribunalul Bucureşti a decis anularea în instanţă a Planului Urbanistic General (PUG) existent.
Gheorghe Pătraşcu, fostul arhitect-şef al Capitalei:
► Dezvoltarea necontrolată din trecut bloca, de fapt, dezvoltarea Bucureştiului. Cumva, era necesar un astfel de şoc, de blocare a construcţiilor, pentru a se opri anumite proiecte haotice. Dar acum se depăşeşte o limită.
► În momentul acesta, cred că trebuie să intervină guvernul, pentru că Bucureştiul este capitala ţării şi dă 30% din PIB. E o problemă locală de importanţă naţională.
► Urbanismul înseamnă negociere între interesul public şi cel privat. Nu se înţelege că nu există două tabere diferite „ administraţie publică şi dezvoltatori. În România, oraşele care s-au dezvoltat sunt cele care s-au bazat şi pe investiţiile private. Bucureştiul nu a atins nici 30% din potenţialul lui de dezvoltare.
Antoanela Comşa, preşedintele AREI (Asociaţia Investitorilor în Real Estate):
► Au fost, într-adevăr, proiecte care nu erau în regulă. Există dezvoltatori care vor să facă lucruri bune, dar nu sunt lăsaţi. Avem şi proiecte care îmbunătăţesc viaţa cetăţenilor. Acest blocaj însă nu face decât să sărăcească Bucureştiul.
► Sunt investiţii blocate, pentru care primăria nu mai primeşte taxele din partea dezvoltatorilor, deci impactul este şi financiar, la nivel local.
► Pe termen mediu sau lung este nevoie de o clarificare a legislaţiei, pentru că avem legi care se contrazic sau sunt interpretabile.
► Astăzi, nu putem avea PUZ-uri aprobate, pentru că primarul Nicuşor Dan nu pune pe ordinea de zi aprobarea PUZ-urilor şi doar el poate face asta. Problemele nu sunt doar pe rezidenţial, ci şi la clădirile de birouri şi comerciale.
► Pentru orice teren mai mare de 3.000 de metri pătraţi, ai nevoie de documente pentru obţinerea PUZ.
Daniel Moreanu, coordonator al firmei de avocatură Moreanu Law:
► Un nou cod al urbanismului se află în discuţie astăzi, iar una dintre modificări prevede eliminarea Planului Urbanistic de Detaliu (PUD).
► Prefectura, Inspectoratul de Stat în Construcţii şi instanţele de judecată ar trebui să reprezinte o presiune suficientă pentru a mişca situaţia.
Andrei Alexandrescu, urbanist, Cordia:
► În Budapesta, există un proiect de revitalizare urbană, pe o suprafaţă de 23 de hectare, unde, pe durata a 15 ani, a avut loc revitalizarea fondului construit. S-au realizat şi clădiri noi, s-au păstrat şi unele clădiri vechi, datorită importanţei arhitecturale. Am încercat să propunem asemenea modele administraţiei din Bucureşti, dar ni s-a spus să mergem la guvern cu propunerile.
► Pe noi o să ne afecteze foarte mult perioada aceasta de repaus, pentru că toate dezvoltările sunt bazate pe planuri de afaceri, pe durate de 5-10-15 ani. Dacă mediul juridic şi urban devine foarte imprevizibil, dezvoltatorii o să-şi retragă mare parte din investiţii, ceea ce se va răsfrânge asupra economiei. În final, va scădea calitatea vieţii locuitorilor.
Emil Ivănescu, preşedintele OAR (Ordinul Arhitecţilor din România) - filiala Bucureşti:
► La nivel local, evenimentul major va fi Planul Urbanistic General (PUG), iar la nivel naţional - Codul urbanistic. Acum, contractul pentru realizarea PUG stă între primar şi Universitatea Ion Mincu şi trebuie semnat de primar.
► PUG introduce o anumită transparenţă la nivelul Bucureştiului. Acum este realizat în proporţie de 20%, dar ar putea să fie definitivat în curând.
Costin Hazarian, preşedintele Comisiei de Urbanism din cadrul Consiliului General al Municipiului Bucureşti:
► În acest moment, se aşteaptă semnarea de către Nicuşor Dan a unei comenzi pentru reluarea Planului Urbanistic General.
► Între proiectele votate încă de anul trecut, există într-adevăr proiecte care reprezintă deviaţii de la norma urbanistică. Ar trebui respinse proiectele care nu sunt în regulă, dar pe baza unor argumente. În schimb, au fost blocate toate.
Adrian Cristescu, membru în Consiliul Director ASAR (Asociaţia Societăţilor de Arhitectură din România):
► Dacă blochezi dezvoltarea, ce pui în loc? Există un proiect al oraşului? Peste trei ani, va fi un dezastru, ceea ce nu ne dorim.
► Administraţia trebuie să fie un factor de mediere între mediul privat şi cel public.
Trebuie să gestioneze anumite procese, dar acum le-a scos din priză.
Stă în mâna noastră să influenţăm deciziile publice.
Silviu Stratulat, partener al casei de avocatură Stratulat Albulescu:
► Nu e nevoie de o nouă lege, pentru că există deja legea necesară care obligă primarul să emită PUZ. Există sancţiuni din partea instanţei de judecată.
► Întrebarea este dacă putem continua cu un primar care nu-şi îndeplineşte atribuţiile în mod repetat şi cine are prerogativa să-l poată suspenda sau să ia anumite măsuri împotriva lui.
Laurenţiu Afrăsine, CEO, Akcent Development:
► Avem investiţi sute de milioane de euro în terenuri pe care nu putem să dezvoltăm şi nici dacă vrem să le vindem, să plecăm, nu putem, pentru că nu poţi să vinzi un teren pentru care nu ai predictibilitate, nu ştii ce se va întâmpla cu el, care va fi viitorul. În acest moment, suntem blocaţi.
► Noi avem investiţii de aproape 100 mil. euro în terenuri în Bucureşti. Avem un teren de 17.000 de metri pătraţi, în apropierea unui inel median, pentru care am aplicat în vederea PUZ-ului.
Primăria a făcut un calcul şi ne-a spus că putem construi doar pe 1.700 de metri pătraţi.
► Sunt şi situaţii în care construcţiile sunt finalizate, au recepţia făcută, iar primăria refuză să semneze edificarea. Situaţia actuală nu afectează doar proiectele viitoare, ci şi pe cele deja începute.
Toni Greblă, prefectul Capitalei:
► Planul Urbanistic Zonal reprezintă viziunea unei autorităţi în consultare cu toţi cei interesaţi. În Bucureşti însă, viziunea de ansamblu lipseşte cu desăvârşire. Relaţia autorităţilor cu dezvoltatorii imobiliari pare că se desfăşoară după principii oculte, nu este o relaţie de transparenţă.
► Dezvoltarea Bucureştiului trebuie să se facă printr-o relaţie cu toţi cei care au un rol în acest sens, inclusiv dezvoltatorii imobiliari. Cele şase luni de întârziere ne vor costa vreo doi ani din dezvoltarea Bucureştiului în viitor.
► Dacă nu se va aproba PUG, intrăm într-un haos urbanistic real. Blocăm Bucureştiul. Şi nu doar pe urbanism, ci şi în ceea ce priveşte reciclarea deşeurilor.
► Opinia publică nu prea se manifestă şi nu există o presiune constantă. După părerea mea, ar trebui să existe o astfel de presiune constantă.
► Într-un mediu neprietenos, marii investitori o să plece şi o să dureze vreo cinci-şase ani până să-i aducem înapoi. Cineva trebuie să-şi asume aceste consecinţe.
Adrian Ioniţă, cofondator, avocat specializat pe sectorul imobiliar:
► Guvernul ar trebui să conştientizeze iminenţa pericolului care paşte Capitala în următorii ani. Regulile nu trebuie schimbate în timpul jocului, după ce un dezvoltator a demarat deja un proiect.
► Există împământenită mentalitatea că, dacă se anulează o documentaţie de urbanism, se revine la cea anterioară. Nu se poate face asta, pentru că reglementările urbanistice evoluează odată cu dezvoltarea urbei. E păcat ca, pentru anumite excepţii, să anulezi întreaga documentaţie. Anularea PUG-ului este un lucru foarte grav.
Ana Maria Nemţanu, project director BREC (Bucharest Real Estate Club):
► Avem semnale din piaţă de la investitori care redirecţionează banii fie în centrele mari regionale din ţară, în afara Bucureştiului, fie în afara ţării. Sunt investiţii care fie au fost puse pe hold, fie au fost anulate.
► Nu există un dialog între privat şi public, la noi sunt două tabere opuse.
În nicio altă capitală europeană nu se întâmplă asta.